EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
На правах рекламы — 30.11.2015 | 09:40
Один день из жизни «Технопарка»: как живется офисам на окраинах

Принято считать, что вся бизнес-активность сосредоточена в центре города: на каждом углу – престижные офисы, по соседству – крупные компании, куда ни посмотри – плоды развитой инфраструктуры. А вне центра деловой жизни как будто бы нет. Это в теории. А на практике? В поисках ответа мы отправились в другие районы и выяснили, что бизнес на окраинах не только есть. Он устроился ничуть не хуже, а порой даже с большим комфортом, чем «центральные» коллеги.

Есть мнение, что офис в центре – панацея от опозданий и потери времени. А как иначе: все близко, буквально в 5-10 минутах. С одной оговоркой – при свободных дорогах, что, как известно, сегодня большая редкость в мегаполисах. Другими словами, автомобильные пробки нивелируют разницу во времени на дорогу до центральных и окраинных офисных центров. А зачастую даже говорят в пользу последних.

Так, дорога от Оперного театра до офисно-складского комплекса «Технопарк на Монтажников» на Новой Сортировке (ул. Монтажников, 26) заняла у нас 25 минут, из которых примерно половину времени мы выбирались из центра. К тому же, рядом с «Технопарком» есть выезд на ЕКАД, по которому довольно быстро можно попасть на другую сторону города. А обратно в центр без пробок доехать за 15-20 минут. Те, у кого нет личного авто, могут воспользоваться общественным транспортом – автобусная остановка находится в двух минутах ходьбы от «Технопарка». На маршрутке можно доехать без пересадки почти в любу точку города, чтобы добраться из близлежащих районов, таких как ВИЗ, Уралмаш, Сортировка, понадобится совсем немного времени.

Второй важный вопрос – где и как парковаться? Центр, как известно – зона или платной, или всегда занятой парковки. Центральные офисы далеко не всегда имеют возможность предоставить арендаторам достаточное количество мест. К тому же, в подавляющем большинстве случаев они платные.

Окраинным бизнес-центрам в этом плане легче – плотность застройки здесь не такая, как в центре, и у управляющей компании больше возможностей обеспечить арендаторов необходимыми парковочными местами: «Сейчас на каждый небольшой офис приходится по 1-3 машины в зависимости от количества сотрудников, поэтому надо дать арендаторам возможность не беспокоиться о парковке. Темпы автомобилизации населения растут очень быстро, и чтобы отвечать современным требованиям мы недавно взяли в аренду дополнительный участок рядом с «Технопарком» и организовали там еще одну парковку. Эти места мы предлагаем новым арендаторам, – рассказала Ирина Естехина, директор управляющей компании «Технопарка на Монтажников». – По мере необходимости паркинг можно расширять дальше. Помимо парковочных мест для арендаторов перед офисным зданием есть гостевая парковка».

Офисные объекты в центре в большинстве своем ориентированы на крупные компании, поэтому обладают двумя характерными чертами. Во-первых, высоким классом (не ниже «В») и аналогично высокими арендными ставками. Во-вторых, крупной «нарезкой» офисов.

Стоит отметить, что ставки иногда все же меняются за счет акций и скидок или как в последнее время из-за текущей экономической ситуации. Опытные арендаторы предупреждают: нужно внимательно смотреть на составляющие ставки. Снижение ставок в центре, отмечают они, во-первых, временное, во-вторых, на практике может оказаться, что в озвученную ставку не входят коммунальные услуги и сервисы типа охраны и клининга. «В «Технопарке» все прозрачно: до конца года ставка аренды на офисы зафиксирована на уровне 590 руб. в месяц за «квадрат», включая НДС, уборку и услуги охраны», – рассказали в управляющей компании.

Офисы до 50 кв. м. лучше искать на периферии
Если ставки, как выяснилось, величина переменная, то площадь офисов – постоянная. При этом предложение совершенно не удовлетворяет рыночный спрос. Как отмечают эксперты рынка, наиболее популярный формат офисов находится в диапазоне от 20 до 50 кв.м. Парадокс в том, что спрос на них значительно выше предложения: качественные объекты классов «А», «В+» и «В» в центре предпочитают сдавать офисы от 50 кв.м. и выше. «Технопарк на Монтажников», который соответствует классу «В», придерживается более гибкой политики: на данный момент здесь можно арендовать офисы разной площади – от 22 до 1200 кв.м.

Не менее важный аспект при выборе офисов – это планировки. Офисы центральных БЦ часто запланированы как open space. Такой вариант помогает сэкономить на обустройстве и облегчает контроль над персоналом. Но одновременно лишает каждого сотрудника личного пространства и не дает скрыть от посторонних глаз службы безопасности или бухгалтерию, топ-менеджмент тоже остается на виду.

Здание «Технопарка» имеет более традиционный коридорный тип планировки. Во всех офисах выполнена чистовая отделка, а помещения оборудованы современными инженерными системами.

Стоит отметить, что пятиэтажное офисное здание «Технопарка» оснащено лифтами. При этом есть возможность отделить полэтажа и запрограммировать лифт так, чтобы на нужный этаж можно было подняться только по пропуску.

Рядом с офисным зданием располагается складской комплекс. На данный момент вакантными остаются только два небольших склада в цокольном этаже площадью 500 и 600 кв.м., которые ориентированы на напольное хранение из-за небольшой высоты потолков (2,5 м). Однако это единственное отличие, все остальные характеристики «на уровне»: отопление, антипылевое покрытие пола, вентиляция, система пожаротушения. Помещения можно объединить в один склад.

Отметим, что в планах у застройщика возведение 2-ой очереди складского терминала площадью 10 000 кв.м.

Отношения с УК важны не меньше размера арендной ставки
Как отмечают сами арендаторы, отношения с управляющей компанией важны не меньше, чем уровень арендной ставки. От того, насколько налажен диалог между сторонами, зависит многое. По словам регионального директора международной логистической компании DPD Александра Серикова, в «Технопарке» хотят работать и идут навстречу: «Чтобы Решить какую-то проблему, достаточно набрать телефонный рномер или зайти к управляющему в кабинет. Лично я даже больше предпочитаю живое общение, тем более что мы находимся рядом. Когда мы только заезжали, по нашему техническому заданию управляющая компания провела целый ряд работ: нам сделали рампу нестандартной высоты, частично изменили расположение труб на складе, организовали небольшой офис внутри склада для операционных работников». Ирина Естехина объясняет: «Мы относимся к нашим арендаторам, как к равноправным партнерам, и нацелены на долгосрочное сотрудничество, поэтому рассматриваем такие «инвестиции» как вложение в будущее эффективное партнерство».

Инфраструктура «Технопарка» организована по принципу «все необходимое и ничего лишнего». Помимо собственной котельной и охраняемой парковки здесь есть уютная столовая, комплексный обед в которой обойдется посетителям в 150 рублей. Для сравнения средний чек в общем зале ресторанов в центральных БЦ составит более 200 рублей, а в VIP-зоне – 350 рублей.

«Подводя итог, скажу, что наши арендаторы – это компании с небольшим офисным клиентопотоком, которым важна свободная транспортная доступность. Среди них есть стартаперы, интернет-магазины, транспортные и производственные компании, чьи заводы находятся вблизи Екатеринбурга, а также другие участники рынка», – отметила Ирина Естехина. – Сейчас в офисном здании есть два вакантных этажа площадью 345 кв.м. и 800 кв.м. Тех, кто хочет арендовать офис в новом современном здании с грамотной инфраструктурой и одновременно не переплачивать за центральное местоположение, мы ждем в «Технопарке на Монтажников».

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: На правах рекламы
  • На правах рекламы — 30.11.2015 | 09:40
    Принято считать, что вся бизнес-активность сосредоточена в центре города: на каждом углу – престижные офисы, по соседству – крупные компании, куда ни посмотри – плоды развитой инфраструктуры. А вне центра деловой жизни как будто бы нет. Это в теории. А на практике? В поисках ответа мы отправились в другие районы и выяснили, что бизнес на окраинах не только есть. Он устроился ничуть не хуже, а порой даже с большим комфортом, чем «центральные» коллеги.
  • На правах рекламы — 30.05.2014 | 12:51
    Многофункциональные комплексы – явление сравнительно новое для местного рынка недвижимости. Однако, несмотря на «юный возраст», этот сегмент в Екатеринбурге уже может сравниться со столичными аналогами. Например, сегодня в столице Урала развивается уникальный по своему масштабу и инновационности проект комплексной деловой застройки. Речь идет об объекте «Clever Park». Представляет проект девелоперская компания CROSS DEVELOPMENT GROUP.
  •