EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 18.08.2009 | 10:36
Пересмотр договора аренды: в попытках найти компромисс

Общеизвестно, что кризиса рынок коммерческой недвижимости был рынком арендодателя: ставки росли, уровень вакантных площадей был минимальным. В настоящее время рынок встал на сторону арендатора: ставки упали, а объем свободных площадей вырос. По данным консалтинговой компании ASTERA, в сегменте офисной недвижимости Уральского региона наибольшее падение ставок произошло в классе А  - на 25-30%. Здесь по ряду объектов цены были завышены. В классе В – ставки упали на 20-25%, классе С – 15-20%. Спрос на офисную недвижимость снизился в 3-4 раза по сравнению с летом 2008 года. В целом в сегменте торговой недвижимости Уральского региона ставки аренды упали также на 25-30%. В наиболее успешных объектах снижение было меньшим – 15-20%. Наконец, ставки в объектах складской недвижимости уменьшились на 20-25%.

Более печальные для собственников цифры приводят в Уральской палате недвижимости (УПН). По сравнению с третьим кварталом 2008 года на настоящий момент в сегменте офисов класса А снижение ставок составило 44%, класса В – 34%, а класса С – 35%. Ставки на площади в торгово-развлекательных центрах снизились на 29%, в складских комплексах – на 35%. «И в ближайшей перспективе снижение ставок аренды продолжится, - уверен аналитик УПН Гурам Тухашвили. – На рынке офисов падение может составить до 10% в квартал, а в торговых центрах – на 5-7% в квартал».  Как указала руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA Ольга Збруева, для привлечения и удержания арендаторов, многие собственники пошли на всевозможные уступки и бонусы, однако большая часть ранее заключенных договоров все равно расторгается.

С точки зрения арендодателя 

Как сообщил исполнительный директор УК «Пред-Груп» Алексей Мальцев, несмотря на произошедшее снижение платежей, арендаторы продолжают вести разговоры о дальнейшем послаблении по ставкам. «И это возможно, но в русле рыночных изменений. Так, до конца года прогнозируют еще падение ставок на 10-15%», - уточнил он. Его слова подтвердил генеральный директор УК RED Алексей Клименко, который повторил, что основной тренд – это арендатор, который опираясь на описание изменившихся экономических условий, в своем письме просит снизить ставку аренды. 

«Пересмотр условий по арендной сделке происходит в соответствии с условиями, изложенными в договоре аренды. Безусловно, в каждом отдельном случае, подход индивидуальный, так как причины пересмотра могут быть разными, - рассказал генеральный директор УК RED Алексей Клименко. - Мы проводим анализ ситуации и совместно принимаем решение, особенно – если клиент крупный и важный для нас. В долгосрочных договорах описаны принципы изменения арендных ставок, как правило, не чаще чем раз в полгода, и мы стараемся этому следовать».  В целом, как считает Алексей Клименко, основная схема арендной сделки не изменилась. Однако в разы увеличилось число показов объектов: арендаторы активно смотрят, прежде чем остановиться в своем выборе. По его словам, стала важна  скорость подготовки сделки и документов – клиент не будет долго ждать. Также, добавил эксперт, УК RED пришлось несколько изменить условия по страховым депозитам – уменьшить их суммы, а также рассмотреть вопрос об увеличении арендных каникул для ряда объектов.

Директор по развитию ГК «Овентал» Антон Туров указал, что подверглись изменениям сроки заключаемых договоров. По его словам, собственники для минимизации рисков недополучения дохода, стремятся сокращать сроки договора и использовать в качестве меры арендной платы процент с оборота компании-арендатора за определенный период времени, который фиксируется в договоре - квартал, полугодие, год.  Актуальные сроки договора для торговли в настоящее время  от 1 до 3 лет.  Кроме того, отметил эксперт, в целях привлечения арендаторов смягчились и условия по депозиту. «Если ранее депозит в среднем рассчитывался и принимался за 3 месяца, то теперь зачастую он не превышает одного (последнего) месяца аренды.  Получает распространение и использование банковских гарантий как оплаты за депозит», - пояснил Антон Туров. В офисном сегменте, уточнил он, срок по вновь заключаемым договорам, как правило, не превышает 11 месяцев. Небольшие компании, которые арендуют до 100 квадратных метров, в условиях нестабильного рынка  сами предпочитают краткосрочные договоры. Достаточно новое, но уже набирающее обороты явление в этом сегменте по версии ГК «Овентал» – полугодовые договоры, а вот договоры на 3 месяца - скорее исключение.

С точки зрения арендатора 

Глава уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин подчеркнул, что собственники сегодня  столкнулись с тем, что любыми способами хотят удерживать арендаторов, положение которых тоже заметно ухудшилось. Так, по его словам, многие арендодатели практикуют назначение ставки в зависимости от реального финансового состояния арендатора – проверяют балансы, и вычисляют, сколько компания может реально заплатить. «Это очень удивительная практика, все равно, если бы при входе в трамвай на вас строго посмотрел кондуктор, и если вы хорошо одеты, взял бы с вас не 10, а 20 рублей, всего лишь на основании того, что вы располагаете этими деньгами, а сидящий рядом пенсионер нет. Поэтому, пока кризис не утихнет, четких ставок аренды наблюдать не придется», - заключил эксперт.

Вместе с тем Константин Селянин отметил, что для главного офиса его компании как арендатора с октября месяца 2008 года ставка поэтапно снизилась примерно вдвое. «Мне кажется, это достаточно типичный случай. Ставки с арендодателем мы обсуждаем на 3 месяца вперед, после чего  они снова пересматриваются, - рассказал эксперт. – Более того, в связи с закрытием региональных подразделений нашей компании, мы расторгли договора аренды в соответствии с прописанными в них условиями. В частности, во всех случаях мы соблюдали условие об уведомлении арендодателя за 1 месяц. Это позволило нам мирно разойтись».

А генеральный директор компании «ЛогИнУрал» Эмзар Гимаев отметил, что обновленные договора аренды, более комфортны для арендаторов и не только с точки зрений цены. Как он пояснил, на волне экономического подъема многим арендодателям удавалось заключать договора аренды коммерческой недвижимости, в которых завуалирован итоговый размер затрат арендатора на квадратный метр. «Например, предметом договора является «отапливаемое помещение», при этом, затраты на полученное тепло оплачиваются дополнительно. Что же тогда берет в аренду арендатор? Холодное помещение? Вроде бы, да, однако, цена за 1 квадратный метр соответствует отапливаемому на рынке», – пояснил эксперт.

Кроме этого, добавил он, использовались понятия «налоговое возмещение», «страховое возмещение», когда арендатор обязуется возмещать затраты арендодателя перед государством и страховыми компаниями, в которых последний страхует собственные риски. «Однако арендатор, как правило, не может располагать достоверной информацией о балансовой стоимости объекта, влиять на нее, то есть управлять ею, и уж тем более, ему не подвластны страховые тарифы, о которых арендодатель договаривается самостоятельно без участия арендатора. Таким образом, фактическая стоимость пользования объектом могла значительно вырасти, а та цена, которая декларируется как цена аренды, вроде бы являлась привлекательной», - уточнил Эмзар Гимаев. Новые экономические условия, подытожил он, исправляют подобные недоразумения - все чаще сейчас используется в переговорах термин «все включено». Еще одна тенденция на уральском рынке аренды, как указали в компании «ЛогИнУрал», заключается в том, что многие компании, уверенно чувствующие себя на рынке, пытаются использовать настоящий период времени для заключения договоров аренды с длительными сроками - 3-5 лет, по действующим ценам, жестко их зафиксировав на весь период действия контракта.

Юридические аспекты 

Эксперты сошлись во мнении, что большую популярность последние полгода приобрели расторжения договор аренды. «Все последствия этого процесса связаны непосредственно с текстом и условиями ранее подписанного соглашения между сторонами. Многие клиенты подписывали краткосрочные договора, некоторые собственники не предусматривали санкции за досрочное расторжение. В любом случае спорные случаи при расторжении договоров аренды регулируются в суде и базируются на текстах договора и Гражданским кодексом РФ», - подчеркнула вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук.

Как пояснил управляющий партнер «Адвокатского бюро 35» Леонид Тарабанчик, порядок отказа от исполнения договоров аренды предусмотрен нормами ГК РФ.  Так, по его словам, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, например, в следующих случаях. Во-первых, когда переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра при заключении договора. Во-вторых, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки. В-третьих, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Ну и наконец, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора.

Между тем, по словам старшего юриста DLA Piper Павла Логинова, сейчас активно входит в оборот практика применения статьи 451 Гражданского кодекса РФ «Расторжение/изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». «При этом сам по себе экономический кризис не может быть изменением обстоятельства, - подчеркнул юрист. – Необходимы другие экономические аргументы, например, что аренда помещений является убыточной». При расторжении договора, добавил он, одна из главных задач арендатора – избежать больших штрафных санкций. Это позволяет сделать статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обстоятельства, суд вправе уменьшить неустойку. На практике, по словам юриста, взыскиваются суммы в пределах 1-2 месячных размеров арендной платы.  Между тем, эксперты сходятся во мнении, что юридическая практика пересмотра действующих договоров пока только нарабатывается, универсального решения для всех ситуаций нет. Поэтому, юристы единогласно советуют, перед тем как ввязаться в судебный спор, оценить все имеющиеся договоренности и риски.

Татьяна Шушакова,
Commercial Real Estate Ural


Другие материалы рубрики: Аналитика