EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 10.08.2012 | 10:20
Вокзальный узел: станет ли привокзальная территория местом притяжения инвесторов?

Вокзальный узел: станет ли привокзальная территория местом притяжения инвесторов?
В соответствии с программой комплексной модернизации и развития железнодорожных вокзалов ОАО «РЖД», вокзальный комплекс столицы Урала должен преобразиться в буквальном смысле до неузнаваемости. Помимо реконструкции самого здания железнодорожного вокзала и создания Транспортно-пересадочного узла, планируется реализация масштабного проекта по освоению прилегающих к вокзальному комплексу территорий. Согласно разработанной концепции, в ближайшем окружении комплекса должна появиться торговая, офисная и гостиничная недвижимость. Пока властям города представлена лишь концепция проекта, напоминающая, скорее, полотно художника-импрессиониста, нежели проработанный инвестиционный проект. Однако уже сегодня некоторые эксперты рынка сомневаются в том, что проект будет пользоваться спросом у инвесторов. По их мнению, девелопер может столкнуться с проблемой транспортной доступности, а нестабильная политическая ситуация в области может отпугнуть инвесторов. 

Напомним, что программа комплексной модернизации и развития железнодорожных вокзалов утверждена в рамках реализации "Транспортной стратегии Российской Федерации на период до 2020 года" и "Стратегии развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации до 2030 года". В связи с этим в настоящее время Дирекцией железнодорожных вокзалов заключено 28 соглашений о сотрудничестве с субъектами РФ и муниципальными образованиями, предусматривающих реконструкцию 103 вокзалов в России, ведутся переговоры о заключении еще 20 соглашений по модернизации 26 вокзалов. В этот список вошел и Екатеринбург. 

Реконструкцию вокзалов и привокзальных площадей РЖД планирует осуществлять совместно с партнерами, среди которых и региональные власти, и финансовые институты. Сама госмонополия готова финансировать до 30% вложений в такие проекты. Как отмечают в РЖД, при наличии платежеспособного спроса на привокзальных территориях могут быть построены торговые и офисные центры, гостиницы, склады и т.д. По мнению экспертов, теоретически вокзалы интересны девелоперам с точки зрения развития подобных проектов, так как располагают большим пешеходным и транспортным потоком. Однако в каждой конкретной ситуации есть свои нюансы.

Для реализации данного проекта в Екатеринбурге была создана структура «Развитие вокзалов Урала» («РВУ»). Реконструкцией самого вокзала и станции «Екатеринбург-пассажирский» будет заниматься ОАО "РЖД", а развитие прилегающих к вокзалу территорий закреплено за «РВУ». В настоящий момент 99% акций «РВУ» принадлежат ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" («КРСУ»), дочерние структуры ОАО "РЖД" войдут в капитал "РВУ" чуть позже (уже получено одобрение ФАС на данную сделку).

Как рассказал генеральный директор ОАО «Развитие вокзалов Урала» Михаил Оганян, соглашение по проекту создания транспортно-пересадочного узла в Екатеринбурге на базе железнодорожного вокзала с освоением и развитием прилегающих территорий между Правительством Свердловской области и ОАО РЖД было подписано еще в сентябре 2010 года. Спустя год к этому проекту подключилась КРСУ. «Проект можно разделить на две составляющие – транспортно-пересадочный узел (ТПУ) как технологический объект и коммерческую составляющую. ТПУ - это мультимодальный объект, который объединяет все виды транспорта: как городской наземный и подземный общественный транспорт, так и международные и междугородние виды - железнодорожный и автобусный. Все эти транспортные потоки должны быть объединены в одном комплексе для создания мультипликативного эффекта. Это чисто технологическая составляющая. Что касается коммерческой составляющей, современные стандарты диктуют, что привокзальная территория должна соответствовать статусу знакового объекта. Вокзальные комплексы – это стратегические объекты и поэтому вокруг них должна быть создана соответствующая инфраструктура», - говорит Михаил Оганян. По его словам, проект будет охватывать, в первую очередь, привокзальную территорию, а в долгосрочной перспективе и участки, расположенные за вокзалом, где сейчас располагается промзона. 

Проект охватывает земельный участок, расположенный в границах улиц Челюскинцев, пер. Невьянский, ул. Вокзальная, пр-кт Космонавтов. С другой стороны железнодорожного вокзала перспективна территория, ограниченная ул. Завокзальная, пер. Мельковский, пр-м Космонавтов. 

Чтобы проект соответствовал мировым тенденциям, к его разработке КРСУ привлекла французских проектировщиков, компанию AREP, в чьем портфолио есть проекты транспортно-пересадочных узлов в разных странах мира. В дальнейшем наработки французов были переданы в «Росжелдорпроект», который разработал комплексную концепцию и представил ее на согласование Правительству Свердловской области и Администрации г. Екатеринбурга: «Проект очень масштабный, и его должны согласовать все заинтересованные стороны. После согласования можно будет переходить к стадии проектирования. Концепция включает создание самого транспортно-пересадочного узла, где должны быть увязаны все транспортные и пассажирские потоки, и освоение прилегающих территорий, на которых планируется строительство коммерческих объектов. Реализация коммерческой части проекта предполагает снос ряда зданий и сооружений, коммерческих площадей будет несколько десятков тысяч. Сейчас назначение и тип объектов только обсуждается, но могу сказать, что значительный объем торговых площадей и гостиница будут обязательно. Строительства складских объектов не предполагается», - рассказал Михаил Оганян. 
Проект развития прилегающих к вокзалу территорий не обошли вниманием и консультанты. Разработке проекта предшествовало маркетинговое исследование консалтинговой компании Jones Lang La Salle. Результаты данного исследования также были представлены в "Росжелдорпроект" для разработки концепции. Одним из выводов, который сделали специалисты JLL, было то, что Торгово-развлекательный центр на привокзальной территории будет успешным лишь при условии решения проблемы транспортной доступности и реконструкции дорожных подъездов. Второе необходимое условие – хорошая видимость объекта с основных магистралей: «Маркетинговый анализ дал нам предельные величины по каждому типу объектов. Таким образом, понимание, сколько, чего и при каких условиях будет востребовано - у нас есть, - добавляет г-н Оганян. - В концепции коммерческие объекты пока нарисованы «крупными мазками», это «коробки» с прописанными объемами площадей.. Назначение коммерческих объектов и пропорции будут определены позже совместно с РЖД с учетом рекомендаций JLL». 

Что касается сроков реализации проекта, эксперты «РВУ» предполагают, что после того, как концепция будет утверждена, еще около года уйдет на разработку проектно-сметной документации и ее экспертизу. После завершения проектной стадии можно будет приступать к строительно-монтажным работам. На реализацию первой очереди «РВУ» отводит около двух лет. Проект масштабный, и скорость реализации всех этапов зависит от своевеременности финансирования и объемов привлеченных финансовых ресурсов.
По словам Михаила Оганяна, источников финансирования у проекта будет несколько: сейчас в проекте концепции предусмотрено софинансирование инфраструктуры из бюджетных источников, создание ТПУ – это компетенция РЖД, а к строительству коммерческих объектов будут привлекаться инвесторы. Помимо решения земельных вопросов, одной из задач Корпорации развития Среднего Урала является создание пула инвесторов: «Пока нет утвержденной концепции, начинать работу с инвесторами нет смысла, - считает Михаил Оганян. – Как только она будет согласована, мы начнем поиск инвестиций. Мы сотрудничаем с Дирекцией железнодорожных вокзалов, это филиал РЖД, у которого от имени РЖД подписано соглашение с Внешэкономбанком. Стратегия развития вокзального комплекса России реализуется с привлечением ВЭБа, поэтому данная структура – первый потенциальный инвестор. Также соинвестором проекта, возможно, будет выступать КРСУ. Кроме того, инвесторами могут быть девелоперские компании, гостиничные операторы, операторы ТРЦ и т.д. Будут рассматриваться разные формы сотрудничества. Сегодня уже есть ряд частных инвесторов, предпринимателей, которые проявили интерес к данному проекту», - добавляет эксперт. Г-н Оганян уверен, что ключевое преимущество проекта – его место расположения, поэтому интерес со стороны инвесторов будет. По расчетам КРСУ, объем инвестиций в коммерческую составляющую исчисляется миллиардами рублей. Сама концепция будет детализироваться по мере подключения к проекту инвесторов. 

Однако не все эксперты рынка уверены в успешности данного проекта. Так, генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов предполагает, что интерес инвесторов может существенно снизиться ввиду нестабильной политической ситуации в области: «Теоретически, земли, примыкающие к вокзалу – это достаточно лакомый кусок для инвестора. Главным преимуществом здесь выступают большие потоки. Но поскольку этот проект очень масштабный, и одним из его участников является Правительство Свердловской области, если учесть, что с начала работы над этим проектом до сегодняшнего дня само Правительство поменялось уже не один раз, а вместе с ним поменялись и основные векторы развития области, вывод о том, что будущее данного проекта туманно, напрашивается сам собой. Учитывая эту непостоянность и изменчивость наших властных структур, в стабильности реализации данного проекта лично у меня возникают сомнения», - говорит Игорь Суханов. По его мнению, об инвестициях можно будет начинать разговор, когда хотя бы будет утверждена концепция и начнется этап проектирования: «Сейчас в проекте несколько влиятельных участников, каждый из которых преследует свои цели и которым надо между собой договориться. И пока место инвесторов в этом проекте не определено», - добавляет эксперт.

Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин указывает еще на одно слабое место проекта – дорожную инфраструктуру: «Одним из основных моментов успешности проекта является обеспечение хорошей транспортной доступности создаваемого объекта. Здесь необходимо сознавать, что осуществление проекта потребует коренной реконструкции всего транспортно-пересадочного узла с развитием его мультимодальности и перевода на современный уровень. Все это также требует немалых, опосредованно связанных с проектом, инвестиций», - считает г-н Засухин.

С ним согласен и г-н Суханов: «Создание транспортной инфраструктуры – не менее глобальная часть проекта, которая требует колоссальных инвестиций. По моему мнению, данный проект будет успешен только в случае решения вопроса транспортной доступности и организации подъездных путей, а такие вопросы необходимо решать на федеральном уровне. Приведу пример: зная, как долго и тяжело в Екатеринбурге строится метро, учитывая при этом его социальную значимость для города, рискну предположить, что до реконструкции в принципе неплохих дорог и развязок в районе ул. Челюскинцев – Свердлова - Космонавтов у правительства и города руки не дойдут никогда. В Екатеринбурге есть гораздо более проблемные транспортные узлы, которые надо «развязывать» в первую очередь, где ситуация уже давно критическая. Поэтому я считаю, что источником финансирования может быть только федеральный бюджет, при условии, что заинтересованные структуры будут этот проект продвигать и лоббировать на высшем уровне. Таким образом, есть опасения, что реализация проекта может «упереться» в вопрос финансирования строительства дорог, развязок и подъездов».

Кроме того, по мнению Игоря Суханова, ряд дополнительных сложностей может вызвать тот факт, что проект располагается в историческом центре города и имеет очень плотную застройку: «Данная территория обременена многочисленными объектами с большим количеством собственников, поэтому могу предположить, что участникам проекта будет очень сложно решать вопросы обременения и договариваться между собой»,-  полагает гендиректор УК «Оборонснабсбыт».

Александр Засухин добавляет, что еще одной проблемой проекта является значительный размер предполагаемой торговой зоны, что обуславливает ее направленность не только на пассажиров вокзала, но и на жителей города: «Следовательно, проект будет эффективным, если его рассматривать с учетом реконструкции всего жилого квартала на ул. Завокзальной, такие проекты в генплане города уже имеются», - добавляет гендиректор «Урал-Гермес».

«Среди маркетинговых проблем необходимо учитывать своеобразную «люмпенизированность» основной массы пассажиров железнодорожного вокзала, их уровень доходов (преимущественно, ниже среднего) и связанную с этим ограниченную платежеспособность», - полагает Александр Засухин. А Игорь Суханов, напротив, придерживается мнения, что девелоперам не стоит идти по пути ориентации на низкодоходную группу клиентов: «Я считаю, что нужно развивать сферу железнодорожных пассажирских перевозок и повышать уровень качества и сервиса, а не ориентировать вокзальные объекты на людей с низким уровнем дохода. То есть решать проблему необходимо с другого конца. По ценовому сегменту эти объекты должны быть ориентированы на «средний» и «средний плюс» классы, иначе это будет большое привокзальное гетто», - говорит Суханов. По его мнению, реализация данного проекта целесообразна лишь в том случае, если в Екатеринбург будут проложены высокоскоростные магистрали, тогда качество пассажиропотока возрастет: «Если будет создано адекватное предложение, то и спрос сформируется», - говорит эксперт. 

Среди других факторов, ограничивающих привлекательность проекта, г-н Засухин отмечает его глобальность, значительные инвестиции, а также массу технологических моментов, которые в совокупности влияют на слабопрогнозируемый срок окупаемости: «С учетом осуществления проекта в условиях перманентного мирового экономического кризиса, все это сильно уменьшает вероятность его реализации в ближайшие годы», - считает эксперт. С другой стороны, к преимуществам проекта   г-н Засухин относит уже сформированную точку притяжения посетителей, большой, понятный и стабильный уровень трафика и высокий уровень локализации потоков. 

Эксперты полагают, что одной из главных сложностей проекта является его масштаб. Катализаторами, которые способны подтолкнуть его к более быстрой реализации, могут выступить такие мероприятия, как Чемпионат мира по футболу в 2018 году и возможный прием выставки "ЭКСПО-2020" в Екатеринбурге. «Все заинтересованы в том, чтобы вокзал, который в перспективе может принять гостей на эти мероприятия, стал современным инфраструктурным объектом», - говорит Михаил Оганян. - Данные мероприятия могли бы стать очень хорошим поводом», - резюмирует эксперт. 

Задача «Корпорации развития Среднего Урала» в данном проекте заключается в том, чтобы создать инвестиционно привлекательную среду и вовлечь в проект инвесторов. Как показывает опыт, столь масштабные проекты возможно реализовать лишь в условиях государственно-частного партнерства. Станет ли вокзальная и привокзальная территория местом притяжения инвесторов, покажет время. 

Источник: EkbRealty.ru

Другие материалы рубрики: Аналитика