EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 26.12.2012 | 15:39
Проектное финансирование: сказка или быль?

Проектное финансирование: сказка или быль?
Стратегический вопрос – это тот, от ответа на который зависит развитие рынка. Для коммерческой недвижимости таковым сегодня является вопрос финансирования проектов. Этот самый стратегический вопрос эксперты пытаются решить с тех пор, как в кризисный период финансирование девелоперских проектов было практически остановлено. Часть позиций отыграли банкиры, иностранные инвесторы пока лишь издалека следят за Россией - слишком непредсказуемы мы, слишком велики риски, хотя ряд экспертов считает, что деваться инвесторам некуда, поэтому рано или поздно они на российский рынок придут. Но вопрос, когда это произойдет, остается открытым. 

К решению вопросов финансирования подключились и профессиональные объединения. Так, Гильдия Управляющих и девелоперов в Екатеринбурге заявила о создании целого партнерского пула: «Мы начали формировать пул стратегических партнеров для решения насущных проблем рынка, например, проблем финансирования, которые сегодня стоят очень остро. Все прекрасно понимают, что отсутствие проектного финансирования,  «длинных» денег и их цена, особенно на этапе, когда проекты находятся на инвестиционной стадии,  делают проблему обслуживания кредитов критической. Мы просто становимся неконкурентоспособными в сравнении с другими игроками рынка, в первую очередь зарубежными», - отметил полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.  

По его словам, на сегодняшний день Гильдия достигала ряда договоренностей со «Сбербанком»,  который заявил о готовности выступить в роли стратегического партнера ГУД: «В связи с этим «Сбербанк» анонсировал целый ряд новых продуктов в области финансирования девелоперских проектов. А наша задача – привести их к нормальной работающей схеме», - подчеркнул глава регионального отделения ГУД.

Как отмечают эксперты, с кредитными продуктами сегодня дела обстоят более-менее нормально, основная проблема лежит в области проектного финансирования. Теоретически в России оно существует, хотя на практике получить его удается лишь единицам – банки выдвигают к девелоперам запредельные требования и условия, вплоть до одностороннего повышения процентной ставки. Понятно, что на такое согласится далеко не каждый.

«Вопрос проектного финансирования сегодня волнует всех. Классическое проектное финансирование - это когда девелопер получает кредит в банке под залог того объекта, который он строит. Строго под этот проект, без дополнительного обеспечения со стороны заемщика. А все денежные потоки, которые сгенерирует строящийся объект, пойдут в погашение кредита», - рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, президент Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов.  -  Реально ли чистое проектное финансирование в России? По моему мнению, реально, но очень тяжело».

По словам г-жи Сецкой, сегодня банки хоть и декларируют проектное финансирование, в реальности получить его крайне проблематично и далеко не всегда выгодно для самого девелопера. Самый первый вопрос, который встает перед девелопером – это вопрос обеспечения кредита. Банки сегодня настроены взять по-максимуму – под фразой «иное ликвидное обеспечение» скрывается желание вытащить из девелопера все, что у него есть.

«Возможные пропорции собственных и заемных средств - 30% на 70%,  40% на 60%. Один петербургский банк предложил мне 20% на 80%, я была очень удивлена, поскольку это большая редкость. Однако банки обязательно смотрят на единственную вещь – гарантию возврата их денег. То есть те договоры аренды, которые у девелопера будут подписаны, являются гарантией возврата вложенных средств для банка. Таким образом, придя в банк на кредитный комитет, девелопер должен предоставить предварительные договоры аренды на те площади, которые он собирается строить. И объем площадей, «закрытых» договорами, должен составлять от 50% до 75%», - рассказывает президент GVA Sawyer.

По ее словам, есть масса  других обязательств, которые банк налагает на девелопера – это страхование объекта, страхование строительных рисков, всевозможная ответственность за просрочки и т.д. Но это стандартные условия банка.

«Есть еще одна вещь, которую банк либо открыто, либо завуалировано обязательно напишет в договоре – это возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки. Это совершенно ужасное условие, которое не устраивает заемщика. При чем такие случаи не прописываются, а формулируется так: «В случае изменения ставки рефинансирования и в иных случаях…». На самом деле, это неверно, неправильно. К примеру, на западе такого никогда не будет», - сетует г-жа Сецкая. 

Сроки кредита составляют в среднем 5-7 лет,  срок амортизации – 10-12 лет. «Банки обязательно смотрят на коэффициент покрытия долга – это будет 1, 5. 1, 2 – это красивая теория, которая на практике не встречается. Никаких «каникул» при выплате процентов по кредиту невозможно, вы сразу начинаете платить еще во время стройки. На тело кредита каникулы возможны, вплоть до года после окончания строительства. Штрафы, неустойки, плата за открытие кредитной линии и т.д. – все это добавляется к процентной ставке», - раскрывает детали президент Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов.

Как рассказала эксперт, довольно распространенным решением сегодня является рефинансирование кредита на более выгодных условиях после завершение строительства. Что касается процентных ставок, под влиянием Центробанка, начиная с лета, они выросли во всех банках. Сегодня хорошими условиями считается ставка 12,5% годовых в рублях и от 9% до 10,5% в валюте. 

По мнению Андрея Бриля, переломным моментом в решении вопроса финансирования стало начало конструктивного диалога между девелоперами и банкирами: «Еще не так давно все вопросы финансирования обсуждались в несколько провокационном формате. Банкиры говорили: «Послушайте, девелоперы, на ваши проекты и бизнес-планы без слёз смотреть нельзя». На что девелоперы отвечали: «Уважаемые банкиры, это на ваши процентные ставки по кредитам без слёз смотреть нельзя». Поэтому я рад, что сегодня участники рынка переходят к конструктивному диалогу и обсуждают условия сотрудничества».

Как отмечает Виктория Требушинина, начальник отдела финансирования строительных проектов Уральского банка Сбербанка России, проекты по долгосрочному финансированию застройщиков  достаточно сложно воплощаются жизнь. Несмотря на это, сегодня 53% портфеля Сбербанка составляет коммерческая недвижимость, самыми популярными при этом являются торговые объекты: «В отношении коммерческой недвижимости перечень продуктов более широкий - не только финансирование строительства, но и приобретение торговой недвижимости, реконструкция объектов. Кроме того, мы предлагаем такой продукт, как кредитование под залог коммерческой недвижимости. При этом необходимо отметить, что, несмотря на стандартность продуктов, банк  всегда старается найти индивидуальные решения и схемы финансирования», - отмечает Виктория Требушинина.

По ее словам, сроки кредитования объектов коммерческой недвижимости в Сбербанке сегодня уже могут доходить до 10 лет, пропорция собственных и заемных средств – 30% на 70%, процентные ставки зависят от уровня рисков по проекту и составляют от 12% до 15% годовых в рублях.

«Все средства, предоставляемые на финансирование коммерческой недвижимости, являются целевыми средствами, то есть могут быть использованы исключительно на строительство», - подчеркивает Виктория Требушинина. - Кроме того, хочу обратить внимание девелоперов на такой продукт как кредитование под залог коммерческой недвижимости. Здесь сумма кредита достигает практически 100% стоимости проекта. Собственных средств в проекте не предполагается, все риски по проекту принимает на себя объект». 

По словам эксперта, основные проблемы, с которыми сегодня сталкивается банк при рассмотрении заявок на финансирование строительных проектов, это отсутствие полного пакета исходно-разрешительной документации, недостаток собственных средств для первоначальных вложений, а также отсутствие концепции объекта и потенциальных арендаторов. 

По мнению генерального директора Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игоря Суханова, фаворитом у банков сегодня является жилая недвижимость, поскольку спрос на нее гораздо выше. В случаях с коммерческой недвижимостью банкиры ведут себя очень осторожно: «Проектное финансирование есть, но предоставляет его очень ограниченное количество банков, при этом условия очень жесткие. Но если проект хороший, финансирование можно получить, хотя во многом все очень индивидуально. Один из банков, который реально работает по проектному финансированию сегодня - это Сбербанк», - считает Игорь Суханов.

Что касается «длины кредитов», по мнению эксперта, найти деньги на срок больше, чем 5 лет, сегодня достаточно сложно, крайний вариант – семилетние кредиты, больше найти практически невозможно: «Горизонт планирования более семи лет даже для самих банков сейчас не совсем понятен. Что будет происходить в экономике в таком периоде - непонятно ни в мировых масштабах, ни в российских, ни тем более, в масштабах региона», - полагает г-н Суханов.

С другой стороны, по его словам, крупные банки отработали четкие схемы по рефинансированию: «Можно получить 3-5-7-летний кредит на тот или иной проект, а в дальнейшем его рефинансировать. Поэтому не совсем корректно будет говорить, что на рынке нет длинных денег. Да, наверное, пойти и сразу получить 10-15-летний кредит сегодня невозможно, но через схемы рефинансирования вполне можно работать. Конечно, ставки по кредитам далеки от европейских, но с другой стороны, и риски у нас совсем другие», - заключает Игорь Суханов.

Подводя итог, можно сказать, что проектное финансирование девелоперских проектов сегодня начинает обретать реальные черты. Пока с этим продуктом работают преимущественно крупные банки, однако эксперты отмечают, что при сохранении положительных трендов в экономике стратегический вопрос проектного финансирования имеет все шансы решиться в пользу девелоперов. 

Источник: EkbRealty.ru

Другие материалы рубрики: Аналитика