EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 17.01.2014 | 11:15
Машиноместо пусто не бывает?

Машиноместо пусто не бывает?По количеству автомобилей на дорогах Екатеринбург дышит в спину Москве. Сегодня мы занимаем почетное второе место после столицы России по двум взаимосвязанным показателям. Во-первых, по насыщенности транспортными средствами улично-дорожной сети: на сегодняшний день в Екатеринбурге зарегистрировано около 600 000 легковых автомобилей – такие данные приводит областное управление ГИБДД. Во-вторых, по уровню обеспеченности жителей площадями офисных центров классов А и В: по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес» этот показатель равен примерно 570 кв.м. на 1000 человек. Вы спросите, что между ними общего? Ответ простой и злободневный: оба этих показателя оказывают огромное влияние на возможность припарковать личного железного коня в будний день в центре Екатеринбурга.

 
 
Центр города: въезд «только по билетам»

Ни для кого не секрет, что зона наиболее плотной застройки города совпадает со сформировавшимся центром деловой активности Екатеринбурга. Данный факт приводит к скоплению в Центре большого количества не только людей, но и их личных автомобилей. Вариантов решения вопроса парковки для автолюбителей не так уж и много: оставить машину на улице, либо воспользоваться услугами парковки офисного центра.

Между тем, далеко не все бизнес-центры Екатеринбурга могут похвастаться парковками, оптимальными для удобства арендаторов и гостей. По мнению генерального директора УК RED Алексея Клименко, проблема сформировалась как результат нескольких причин: «Подавляющее большинство застройщиков живут по принципу «построил объект, продал, забыл». Кроме того, пока существует возможность бесплатно оставлять автомобиль, активных продаж паркинга не будет, следовательно, строители начнут от них отказываться, применяя минимальные строительные нормативы. Необходимо разорвать замкнутый круг: застройщики не строят паркинги, потому что их плохо покупают; не покупают их, потому что земля рядом со зданиями бесплатна для парковки. Платная парковка в центре, которую власти обещали ввести с начала этого года, должна стать импульсом к тому, что строить и содержать паркинги будет выгодно. Вопрос в цене - чтобы эта проблема решилась, стоимость уличных паркингах в центре города должна быть дорогой, паркингов бизнес-центров – чуть дешевле, на окраинах – еще дешевле. Тогда все отрегулируется естественным способом за несколько лет», - отметил Алексей Клименко.

Напомним, что Екатеринбург вслед за Москвой приступил к оборудованию платных стоянок в центре города: «Согласно проекту, в декабре уже установили 17 паркоматов в центральной части города, которые должны обслуживать 500 парковочных мест. Так, первые паркоматы установлены на улицах Хохрякова и Сакко и Ванцетти от проспекта Ленина до улицы Малышева, на ул. Попова - от ул. Вайнера до ул. Сакко и Ванцетти, на ул. 8 Марта от проспекта Ленина до ул. Малышева, - рассказал порталу EkbRealty.ru заместитель председателя комитета по транспорту, организации дорожного движения и развитию улично-дорожной сети администрации Екатеринбурга Сергей Яскевич. – Планируется, что система начнет работать в январе. Это станет первым этапом работ по освобождению центра города».

Схема паркоматов

Согласно данным официального портала Екатеринбурга, оплатить парковку можно будет, не выходя из машины: с помощью смс, банковской карты и «Е-карты», либо через паркомат. Предполагаемая цена – от 30 рублей за час, первые 10-15 минут будут бесплатными.

Реальность vs стандарты

 «Несомненно, введение платной парковки в Центре отразится на заполняемости паркингов в бизнес-центрах, - считает генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. - Проблема нехватки парковочных мест в бизнес-центрах с каждым годом становится все более актуальной. Чтобы в этом убедиться, достаточно в будние дни посмотреть на заставленные автомобилями обочины и правые полосы движения практически всех центральных улиц Екатеринбурга. А в свете начала реализации Администрацией Екатеринбурга программы установки паркоматов на ряде улиц, нехватка бесплатных парковочных мест примет действительно острый характер», -добавляет г-н Засухин.

Отметим, что на сегодняшний день по показателю обеспеченности парковочными местами часть офисных центров Екатеринбурга не выдерживают даже параметров, рекомендованных региональной классификацией Гильдии Управляющих и Девелоперов. Выглядят они следующим образом: 1 машиноместо на 100 кв.м. арендуемой площади внутри Центрального пояса, по мере удаленности от Центра эта норма снижается до 1 места на 150 кв.м. Например, расположенные в Центре БЦ «Царский мост» (1 место/124 кв.м.), БЦ «Венский дом» (1 место/125 кв.м.) и «Корин-Центра» на Ленина (1 место/119 кв.м.) не укладываются в данные параметры. Немного лучше дела обстоят у Делового Дома «Филитцъ»: 1 машиноместо на 108 кв.м. Одним из лидеров «антирейтинга» можно назвать Дом контор «Строгановъ», его показатель - 1 место на 239 кв.м.

Впрочем, отражают ли данные параметры реальную потребность в парковочных местах – еще вопрос. Мнения экспертов рынка, к которым обратилась редакция портала EkbRealty, разделились.


«Параметры классификации бизнес-центров, которая принята ГУД, носят рекомендательный характер. Обеспеченность парковочными местами  –  это один из ее параметров, который отражает оптимальное количество машиномест для бизнес-центров определенного класса, - рассказал ER полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. – Эти данные подтверждены десятилетиями работы и приняты профессиональным сообществом». 

Представители власти разделяют данное мнение: «Используемые параметры по парковкам достаточны. Проблему нехватки парковочных мест испытывают старые бизнес-центры, в новых объектах проблем, как правило, нет», - считает г-н Яскевич.

Противоположную точку зрения высказывает Александр Засухин: «Парковочный коэффициент для центра города весьма занижен, поскольку на 10-15 работающих на площади 100 кв.м. сотрудников, только один из них получит право на машиноместо. Кроме того, среди недостатков принятой региональной классификации по обеспеченности офисных центров парковочными местами можно назвать уменьшение этого показателя с отдалением от центра (1/120 для первого пояса и 1/150 для последующих поясов). Наоборот, данный показатель с отдалением от центра должен увеличиваться. Например, в Москве парковочный коэффициент увеличивается от 1/100 (центр Москвы) до 1/30-1/50 (для зоны за МКАД). Также мы считаем, что нормативы парковочного коэффициента с повышением классности здания надо ужесточить, то есть число парковочных мест на принятую единицу площади должны увеличиваться. Девелоперам, если они хотят сделать свое офисное здание конкурентоспособным на протяжении 5-10 лет необходимо использовать, наряду с рекомендациями ГУД, и рыночные нормативы параметров объектов-конкурентов, причем, не только по парковкам».

Игроки рынка, непосредственно сталкивающиеся с этим вопросом, еще глубже смотрят на проблему: В среднем, в бизнес-центрах Екатеринбурга автомобиль имеется у каждого второго работника, то есть необходимое количество парковочных мест можно рассчитать по формуле: количество работников разделить на два, - делится опытом г-н Клименко. – Но платить за парковочные места далеко не все арендаторы готовы. На сегодняшний день баланс между спросом и предложением равен примерно одному машиноместу на 75 кв.м. офисной площади. Это как раз та цифра, которая отражает количество арендаторов, готовых платить за место в паркинге».

Офисный паркинг Екатеринбурга в деталях

В чем игроки рынка солидарны, так это в том, что обеспеченность бизнес-центра парковочными местами влияет на выбор его арендаторами. По словам экспертов, фактор наличия в бизнес-центре удобного паркинга занимает четвертое место среди ключевых параметров при выборе офиса. Его опережают только местоположение, цена и класс здания. Поэтому девелоперы, безусловно, обращают внимание на этот вопрос, учитывая величину и стоимость имеющегося земельного участка, его расположение, конкурентную среду, концентрацию общественного транспорта в зоне локации объекта и требуемые экономические показатели. Но у всех это получается по-разному. В условиях конкуренции, управляющие компании стремятся использовать различные способы привлечения арендаторов и оптимизации использования парковок.

Например, БЦ «Манхэттен» не только предоставляет парковочные места в аренду, но и предлагает купить машиноместа в собственность: «В БЦ «Манхэттен» возможна почасовая (30 рублей в час), дневная (100-200 рублей день в зависимости от места) и месячная (5000 рублей) аренда парковочного места. Возможно приобретение места в круглосуточном теплом подземном паркинге в собственность, - рассказала директор по маркетингу и рекламе УК «AVS Девелопмент» Анастасия Дударева. – Кроме того, мы проводим акции для арендаторов, например, тест-драйв при аренде офиса -  паркинг на 2 дня аренды в подарок, а при аренде офиса мы выделяем 1 место на каждые 50 кв.м. в подарок на шесть месяцев».

В Офисном Доме «Суворов» в аренду парковочные места вообще не сдают.  Как сообщили порталу EkbRealty в УК «ПРЕД Групп», машиноместа, так же как и офисы, выставляются исключительно на продажу.
Часто собственники бизнес-центров обращаются к услугам публичных паркингов. Например, «Корин-Центр» на ул. Ленина при недостатке мест сотрудничает с многоуровневым паркингом «Аркада». Также вынужден поступать и БЦ «Нахимов», поскольку паркинг в этом объекте не предусмотрен вовсе.

В «Центре Международной Торговли Екатеринбурга», по информации его отдела продаж, маркетинга и рекламы, показатель обеспеченности машиноместами составляет  1 место на 80 кв.м., место предоставляется в аренду за 2 500 рублей в месяц. Заполняемость паркинга на данный момент равняется 50%.

Ольга Петрушина, руководитель УК «Антей», отмечает, что общий для бизнес-центров «Антей» и «Высоцкий» паркинг заполняется даже быстрее офисов: «На данный момент загруженность парковки полная, освободившиеся места сразу занимают. Конечно, в первую очередь сдаем своим арендаторам, и только потом – сотрудникам других ближайших бизнес-центров. Количество предоставляемых мест обговаривается индивидуально с каждым арендатором, компании попадаются разные: кто-то арендует только для директоров, кто-то для всех сотрудников. Аренда предусмотрена дневная с 9.00 до 21.00 ч стоимостью 3 000 рублей в месяц и круглосуточная - 6 000 рублей в месяц. Помимо этого, сдаем места на ночь жителям окружающих домов или на несколько дней. Особенно эта услуга актуальна в праздники и в период отпусков, когда люди уезжают». 

Г-жа Петрушина добавляет, что бизнес-центры обязательно должны заботиться об обеспеченности парковочными местами не только для арендаторов, но и для гостей: «Когда приезжают гости и им не хватает мест для парковки, негатив направлен не на компанию-арендатора, а на бизнес-центр, в котором она снимает офис».

Как показывает ситуация на рынке, его участники понимают важность вопроса парковки, поэтому вновь строящиеся объекты порой удивляют неожиданными новинками. Например, в строящемся многофункциональном центре «Бриг» (ул. Вилонова-Учителей), львиная доля которого будет занята именно офисами, многоуровневый паркинг будет оборудован стеклянными лифтами для машин. Эта инновация, по задумке девелоперов, должна избавить арендаторов от обычных «кружений по этажам» парковки.
В противовес новым проектам, некоторые объекты даже пятилетней давности не могут похвастаться качественной обеспеченностью парковочными местами. Например, БЦ «Царский мост», кроме небольшого количества машиномест (53 места в подземном паркинге), отличается еще и неудобными подъездами к зданию. 

Похожая ситуация и с четырьмя офисными объектами УК «Деловой Дом на Архиерейской»: Дом контор «Строгановъ», БЦ «Энергия», БЦ «Венский дом» и БЦ «Деловой Дом на Архиерейской» буквально «зажаты» между оживленными городскими магистралями, а количество машиномест на парковках БЦ «Венский дом» (1 место/125 кв.м.) и Дома контор «Строгановъ» (1 место/239 кв.м.) не дотягивает даже до параметров классификации ГУД. К сожалению, комментариев по этому вопросу редакции портала EkbRealty в УК «Деловой Дом на Архиерейской» не дали.

В УК RED, под управлением которой находятся три бизнес-центра класса А, несмотря на то, что ситуация с парковками одна из лучших в городе, не останавливаются на достигнутом: «На наших объектах ситуация с обеспеченностью парковочными местами следующая: в БЦ «Президент» показатель составляет 1 место на 48 кв.м., в БЦ «Сенат» - 1 место на 58 кв.м., в БЦ «Палладиум» - 1 место на 85 кв.м., - рассказывает Алексей Клименко. – Обычно арендатором выделяется количество мест в зависимости от площади офиса: 1 место на 100 кв.м. за 6 000-7 000 рублей в месяц. Если компания хочет взять больше, то мы идем навстречу и решаем вопрос индивидуально. Кроме того, в наших бизнес-центрах предусмотрены гостевые парковки, которые работают по системе заявок. Есть планы и по развитию парковок. Например, в БЦ «Президент» мы хотим расширить наземный паркинг. Необходимости в этом пока нет, но мы думаем о будущем, поскольку реализуем стратегию долгосрочного владения нашими объектами».
























БЦ «Президент» выделяется из массы бизнес-центров Екатеринбурга своей транспортной инфраструктурой: кроме парковок, объект оснащен вертолетной площадкой и двумя станциями для зарядки электромобилей, также есть возможность использования речного транспорта для перемещения по акватории городского пруда. «Транспортная инфраструктура «Президента» опережает время, так как у горожан нет электромобилей, яхт и вертолетов. Зато у нас есть возможности на 100 лет вперед», - шутит Алексей Клименко, и добавляет, что, возможно, в скором времени на пользу арендаторам, кроме паркинга, будет работать и акватория городского пруда, сейчас разрабатываются планы по более эффективному ее использованию.

Отметим также, что поскольку в конце 2013 года Евразийская экономическая комиссия одобрила временное обнуление 19-процентной ввозной пошлины для электрокаров, которое будет действовать для стран Таможенного союза с 1 февраля 2014 года по 31 декабря 2015 года, вполне возможно, что и станции для зарядки электромобилей будут востребованы уже в самое ближайшее время.

А ответственность – чья?

Тем не менее, проблему парковок можно решить только в рамках общегородского подхода – считают эксперты: «Как показывает опыт Москвы, решать ее необходимо комплексно: за счет создания перехватывающих парковок возле крупных транспортно-пересадочных узлов, установки паркоматов на центральных улицах, организации сети платных многоуровневых автостоянок в центральной части города, развития сети маршрутов городского общественного транспорта (в том числе, и метро) и т.д., - считает Александр Засухин. - Так, например, введение платных парковок снижает количество автотранспорта в каждой из зон, где они организуются. Соответственно, уменьшается транспортная нагрузка на улицы и объекты, которые расположены в данных зонах. Вместе с этим необходимо сохранять определенное количество бесплатных парковочных мест (в том числе, для инвалидов). При этом также важно учитывать постоянно растущий уровень автомобилизации населения Екатеринбурга и связанную с этим растущую потребность в парковочных местах», - добавил гендиректор «Урал-Гермес».

Впрочем, сами автомобилисты не снимают с себя ответственности за сложившуюся ситуацию. Так, представитель свердловской региональной общественной организации «Комитет по защите прав автомобилистов» Кирилл Форманчук призывает автолюбителей добираться на работу общественным транспортом: «Нецелесообразно использовать личный автомобиль для того, чтобы добраться до работы, ведь большую часть дня, пока человек работает, он просто простаивает».

В любом случае, эксперты солидарны в том, что проблему можно и нужно решать только системно: общими усилиями городских властей, игроков рынка недвижимости и самих автомобилистов.

 
* Данная таблица составлена экспертами портала о коммерческой недвижимости Екатеринбурга EkbRealty.ru на основе информации, полученной из открытых источников, с официальных сайтов, из проведенных опросов сотрудников управляющих компаний и бизнес-центров.
** Классы бизнес-центров приведены на основании классификации ГУД,  опубликованной на официальном сайте РГУД.
 
Источник: EkbRealty.ru
 

Другие материалы рубрики: Аналитика