EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 21.04.2014 | 12:04
10 фактов об управлении объектами класса А
  

10 фактов об управлении объектами класса А

Потребность в профессиональных управляющих компаниях возникла с появлением необходимости в получении дохода от использования недвижимости. В начале XX века, во времена Великой депрессии банки покупали за бесценок недвижимое имущество. Для того, чтобы оно приносило прибыль, они стали задумываться о привлечении профильных компаний, сфокусированных на управлении коммерческой недвижимостью.

1. История

Российский рынок профессионального управления высококлассной коммерческой недвижимостью сравнительно молодой, но перспективный и динамично развивающийся. Начало развития положено в 90-х годах, когда в России появилась частная собственность. Пионерами рынка профессионального управления в России стали западные компании, такие как американская компания Hines. Применение западных методов управления и высоких стандартов позволило им занять уверенные позиции на рынке, добиться успеха и признания. Сегодня российские компании – уверенные игроки рынка профессионального управления, они не стоят на месте, постоянно повышают качество услуг и составляют серьезную конкуренцию первопроходцам.

2. Типология управляющих компаний

Подразделения собственников - компании, созданные собственниками зданий специально для эксплуатации своих объектов. Они не предлагают свои услуги на рынке.

Подразделения девелоперов - компании, сочетающие девелопмент с управлением своими объектами и предлагающие услуги по эксплуатации всему рынку.

Подразделения консалтинговых компаний - специальные подразделения по управлению в консалтинговых компаниях. Для предоставления услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации большинства систем и коммуникаций, они привлекают подрядные организации.

Профессиональные управляющие компании - самостоятельные УК сконцентрированы исключительно на предоставлении высококлассного комплексного обслуживания; не имеют в собственности объекты коммерческой недвижимости.

3. Ключевые игроки

Наиболее значимыми и влиятельными игроками рынка являются профессиональные управляющие компании, обладающие значимым портфелем качественной недвижимости в управлении. Среди профессиональных управляющих компаний необходимо выделить пятерку лидеров: Hines, Sawatzky, RDManagement, Bilfinger HSG, MD Facility. Это самостоятельные профессиональные управляющие компании, сфокусированные на комплексном управлении бизнес центрами класса А, крупными качественными торговыми центрами и другими высококласными объектами коммерческой недвижимости. В своей работе каждая из данных компаний придерживается западных стандартов, адаптированных под локальный рынок.

4. Конкуренция

Собственники качественной недвижимости стремятся извлечь максимальную прибыль и минимизировать риски, поэтому отдают предпочтение профессиональным управляющим компаниям, которые обладают необходимым опытом, заслуживают доверие и предоставляют весь комплекс услуг. В связи с этим выход новых игроков на рынок профессионального управления затруднителен. Конкуренция на рынке профессионального управления представляет собой олигополию, в которой доминирует крайне малое количество компаний. При таком типе рыночной структуры конкуренция является несовершенной и становится «соперничеством лидеров», которое заключается не в ценовой конкуренции и не в максимальном охвате рынка, а в сохранении и повышении качества, расширении спектра предоставляемых услуг.

5. Услуги

Услуги профессиональных управляющих компаний можно разделить на три направления: Asset Мanagement (Управление активами), Facility Мanagement (Эксплуатация объекта недвижимости), Property Management (Управление объектом недвижимости). Следует отметить развитие направления Property Management в управляющих компаниях. Собственники сталкиваются с трудностями содержания объекта в идеальном состоянии не только с технической точки зрения, но и повышения стоимости объекта на рынке, привлечения и удержания арендаторов в условиях серьезной конкуренции и повышения доходности. Property Management предлагает широкий комплекс услуг в таких направлениях как: взаимоотношения с арендаторами, финансовое сопровождение, юридическое сопровождение, маркетинговое сопровождение, контроль качества работы подрядчиков. Целями управления в рамках Property Management являются: создание добавочной стоимости, поддержание заданного уровня доходности, развитие инфраструктуры, повышение лояльности арендаторов, уменьшение дебиторской задолженности, уменьшение объема свободных площадей.

6. Стандарты

Профессиональные управляющие компании придерживаются в своей работе высоких западных стандартов управления, применяя также нормы обязательные и традиционные для российского региона. Западные стандарты устанавливают нормы качества технической эксплуатации объекта. Профессиональные управляющие компании нацелены на улучшение качества, что подтверждается соответствием международным стандартами, таким как ISO 9001:2008. Сотрудники профессиональных управляющих компаний не редко имеют степени MRICS, CPM, CCIM.

7. Оценка качества и успеха

Коммерческий успех объекта, безаварийная работа инженерных систем, лояльность арендаторов и повышение рыночной стоимости объекта – все это в большой степени заслуга управляющей компании, предоставляющей комплекс услуг Facility & Property Management, а также показатель качества ее работы.

8. Тенденции

Собственники стали осознавать необходимость профессионального управления объектом не только с точки зрения технического обслуживания и управления инфраструктурой, но и с точки зрения работы с арендаторами, маркетинга и коммерческого менеджмента. В ответ на требования рынка профессиональные УК помимо комплекса facility-услуг активно развивают property-направление. Все больше собственников и девелоперов высоклассной недвижимости обращаются к профессиональным управляющим компаниям, совершенствуя систему управления и передавая целиком или частично объект в «надежные руки». Кроме того, в отрасли консалтинга и брокериджа коммерческой недвижимости следует отметить тенденцию появления facility-департаментов. Тем не менее, консалтинговым компаниям сложно на текущем этапе стать серьезными игроками в сфере Property и Facility Management, сопровождение сделок по-прежнему остается их основным бизнесом.

9. Структура цены

В области Facility Management выделяется два типа контрактов: с открытым и закрытым бюджетом управления. В первом случае заказчик получает возможность отслеживать фактическую стоимость услуг, но с другой стороны несет все риски и усложняет для себя документооборот по контракту. В случае закрытой цены заказчик минимизирует свое участие в бюджетировании, кроме того буквально перекладывает все финансовые риски по контракту на управляющую компанию. Что касается услуг Property Management, наиболее типовым для рынка является контракт с абонентской платой в виде процента от годового операционного дохода, а также различные бонусы за норму заполняемости, заключение новых договоров и перевыполнение бюджета.

10. Перспективы

Российский рынок профессионального управления - молодой, но развивающийся и перспективный. С активизацией на российском рынке западных и российских девелоперов, реализующих качественные крупные проекты, спрос на услуги профессиональных управляющих компаний будет расти. Реализуя масштабные высококлассные проекты, девелоперы прибегают к услугам профессиональной управляющей компании еще на стадии проектирования. Собственники качественной коммерческой недвижимости осознают, что качество управления напрямую влияет на доходность объекта недвижимости и поскольку качество имеет свою цену, то стоимость контрактов на управление ежегодно растет.

Источник: CRE


Другие материалы рубрики: Аналитика