EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 18.08.2009 | 10:02
Заявка на банкротство

На последнем жирке

Участники уральского рынка недвижимости сходятся во мнении, что финансовая ситуация для них только усугубляется. «Вопрос с инвестициями так и не решен. Особенно положение усугубилось у тех застройщиков, кто был завязан на кредитах и активно развивался. Ситуация с получением денег в банках становится все хуже и хуже, это сделать стало практически невозможно», - сетует генеральный директор группы компаний «Уралстройинвест» Илья Журавлев.

Не менее пессимистичен в своих прогнозах и глава уральского филиала ИФК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин, который полагает, что волна банкротств в регионе усиливается: платежеспособный спрос упал, а процедура привлечения заемных средств сильно усложнилась. Он считает, что большинство уральских компаний, которые сегодня попали в ту или иную процедуру банкротства допустили одну и ту же ошибку – финансирование строительства достаточно рискованных объектов «короткими» деньгами. «Когда строительство только планировалось, у девелоперов еще была уверенность, что короткие и достаточно недорогие деньги будут всегда доступны, во время можно будет перекредитоваться и т.п. Однако финансовый кризис показал, что это не так. За эту ошибку компании и поплатились», - считает Константин Селянин. С ним согласен и директор по развитию London Consulting & Management Company Константин Костин. Он считает, что банкротство может быть следствием проектов, реализованных этими компаниями. «До определенного момента многие непродуманные шаги прощались ростом рынка, но сейчас любой неэффективный бизнес обречен на провал», - подчеркнул он.

По собственной инициативе

Если исходить из утверждений эксперта, первым за свои ошибки поплатился крупнейший в Уральском регионе девелопер торговой недвижимости ЗАО «Кит-Кэпитал». Компания была создана в 2006 году двумя известными уральскими бизнесменами Тимуром Горяевым и Николаем Кретовым. «Кит-Кэпитал» планировал к 2009 году создать в России сеть из 40 торгово-развлекательных центров общей площадью более 500 тыс. кв.м., удалось лишь построить шесть объектов площадью более 100 тыс. кв.м. в городах Урала и Поволжья. Еще в конце 2008 года компания была признана банкротом на основании собственного заявления. Согласно материалам суда, девелопер признал тогда, что задолжал кредиторам 3,9 млрд рублей, а стоимость имущества компании составляет 3,5 млрд рублей. Причинами сложившейся ситуации руководство «Кит-Кэпитал» в официальном пресс-релизе назвало «недобросовестное поведение банкиров, поднимающих в одностороннем порядке процентные ставки и не выполняющих своих обязательств по предоставлению кредитов, а также вынужденным снижением арендных ставок в объектах». В июне Арбитражный суд Свердловской области принял решение завершить процедуру внешнего наблюдения в ОАО «Кит-Кэпитал» и ввести процедуру внешнего управления сроком на 18 месяцев. Вслед за банкротством «Кит-Кэпитал», его совладелец Николай Кретов приступил к аналогичной процедуре в холдинговой компании «Лидер». По ее контролем находятся такие значимые объекты коммерческой недвижимости в регионе, как торгово-развлекательный центр «Екатерининский», аквапарк «Лимпопо», гостиница «Атлантик». ХК «Лидер» в апреле 2009 года подала иск о начале процедуры собственного банкротства. Тогда эти действия генеральный директор компании Анатолий Медведев объяснил желанием провести финансовое оздоровление и рассчитаться с кредиторами. По материалам дела, общая кредиторская задолженность девелопера составляет 3,8 млрд рублей, а размер собственных средств, как утверждают в «Лидере», - 907 млн рублей. Среди основных кредиторов – Сбербанк РФ, Сургутнефтегазбанк, банк «Северная казна», Банк 24.ру.  В конце июня Арбитражный суд Свердловской области принял решение ввести процедуру наблюдения в ХК «Лидер».

Друг за другом

Примеру Николая Кретова и Тимура Горяеву последовали и другие уральские девелоперы.  Подала в суд заявление о признании себя банкротом девелоперская компания «Уралмедьстрой-1»,  подконтрольная крупному промышленному холдингу УГМК (Уральская горно-металлургическая компания). Размер ее задолженности указан в сумме 555,3 млн рублей. Как пояснил директор «Уралмедьстрой-1» Владимир Ремезов,  компания не может удовлетворить требования кредиторов в полном объеме. Девелопер занимался возведением объектов жилой и коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и Верхней Пышме (город-спутник). В настоящее время Арбитражным судом Свердловской области на «Уралмедьстрой-1» введена процедура наблюдения.

В конце июня 2009 года уральский застройщик «Академ-Град» подал в Свердловский арбитражный суд заявлении о признании собственного банкротства. Дата заседания по данному процессу пока не назначена. Строительная компания «Академ-Град» реализует под Березовским (город-спутник Екатеринбурга) масштабный проект комплексного освоения территории «Зеленая Долина» стоимостью около 175 млрд рублей. Он рассчитан на строительство более 4 млн кВ.м. жилья и коммерческих площадей. Срок реализации проекта — до 2025 года.

В эти же сроки один из крупнейших девелоперов Челябинска – компания «Стройсвязьурал-1»  подала в суд иск о признании себя банкротом. Первое слушание по этому делу должно состояться 7 августа, указывается в материалах Челябинского арбитражного суда. «Стройсвязьурал-1»  находилась под контролем известного уральского бизнесмена Артура Никитина. Девелопер специализировался на возведении и управлении объектами коммерческой недвижимости, под его контролем сегодня находятся такие торговые центры Челябинска, как  «Никитинский», «Синегорье», «КС».

Под контролем

Как рассказал управляющий партнер «Адвокатского бюро 35» Леонид Тарабанчик, строительные компании, инициируя в отношении себя процедуры несостоятельности, таким образом, уменьшают финансовую нагрузку и замораживают инвестиционные проекты. Обращаясь с заявлением о признании себя несостоятельными, застройщики реализуют право, а иногда исполняют установленную законом «О несостоятельности (банкротстве)» обязанность. Юрист пояснил, что должник вправе подать в арбитражный суд заявление в случае предвидения банкротства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии будет исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок (ст. 8 Закона о банкротстве). Руководитель должника обязан обратиться с заявлением в арбитражный суд, если удовлетворение требований одного или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения им денежных обязательств, а обращение взыскания на имущество существенно осложнит или сделает невозможной хозяйственную деятельность. Если эта обязанность должником не будет исполнена, то руководитель может быть привлечен к ответственности по долгам предприятия.

По данным «Адвокатского бюро 35», на практике около 60%  дел о банкротстве  в арбитражных судах инициируются самими должниками, примерно 30% - уполномоченным органом (налоговой службой) и лишь 10% дел инициируются кредиторами. Дело в том, что кредитору выгоднее и быстрее удовлетворить свои требования вне рамок дела о банкротстве. «Должники стремятся сами заявить о банкротстве, поскольку это делает процедуру признания их несостоятельности более контролируемой. В частности, в этом случае должник сам выбирает арбитражного управляющего», - подчеркнул Леонид Тарабанчик. Как отмечают опрошенные эксперты, во власти арбитражного управляющего затянуть или ускорить банкротство, он курирует составление ключевого документа - реестра требований кредиторов и утверждает график платежей. А по новым поправкам к закону «О несостоятельности (банкротстве)», вступившим в силу в июне 2009 года, прав у арбитражных управляющих становится еще больше – теперь именно они будут решать, насколько подозрительна сделка. Следовательно, борьба предприятий и кредиторов за контроль над процедурой банкротства ужесточится.

Под прицелом закона

«У банкротства есть плюсы. Например, при этом процессе собственники предприятия от управления не устраняются. Более того, приостанавливается исполнение документов по имущественным взысканиям, снимаются аресты имущества, предприятие на год-два получает передышку. Это помогает бизнесу освободиться от просроченных кредитов, при этом предприятие продолжает работать. Поэтому для предприятий, которые не могут рассчитаться с долгами, процедура самобанкротства является логичным шагом», - уверен территориальный менеджер ASTRON в Урало-Сибирском регионе Иннокентий Петров.

С ним согласен Константин Селянин, который подтверждает, что с одной стороны процедура банкротства предполагает некие механизмы защиты самого банкрота, к примеру, после введения внешнего управление приостанавливается начисление пени и штрафов. Однако, по его словам, в Уральском регионе распространены случаи преднамеренного банкротства, когда обязательства сохраняются, а активы переводятся на другое юридическое лицо, формально не связанное с первым. Это уже уголовный случай.

Со словами эксперта согласен председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин. Он считает, что порядка 60% компаний, инициирующих самостоятельно процесс банкротства, пытаются таким образом «заработать деньги». «Это недобросовестные компании, которые набрали кредитов, собрали деньги дольщиков, вывели их на подставные фирмы и счета, и сейчас пытаются уйти от ответственности, инициировав собственное банкротство», - сообщил эксперт. В качестве примера он привел дело о банкротстве застройщика «Академ-град», напомнив мнение по этому вопросу губернатора Свердловской области Эдуарда Росселя.  Он сообщил на пресс-конференции в конце июня 2009 года, что представители этой компании взяли большой кредит, ничего не сделали на площадке и теперь пытаются «раствориться», используя процедуру банкротства. По словам главы области, делом «Академ-града» займутся органы прокуратуры.

Вторую группу, инициирующих банкротство, по словам Ильи Симкина, составляют те, кто реально не смог выдержать удара экономического кризиса, неправильно рассчитал свои силы, неверно расставил приоритеты в развитии компании. По его оценкам, их доля сегодня порядка 35%. Ну и третью группу – около 5%, считает эксперт, составляют бизнесмены, чье положение абсолютно устойчиво и не вызывает волнений.  «Но они чего-то испугавшись, например, неблагоприятных прогнозов развития ситуации в стране, решили уйти с рынка. На мой взгляд, таким людям лучше все же попытаться продать бизнес», - предположил эксперт.

Риски

Инициирование процедуры несостоятельности, внешне помогающая застройщикам, несет в себе немало рисков. Как указывают эксперты, дополнительные возможности осуществления контроля, в том числе налогового, при банкротствах, инициированных после 5 июня 2009 года, появились со вступлением в силу изменений в закон о банкротстве. Они сразу же получили статус прокредиторских за введение ряда новых механизмов, увеличивающих возможности удовлетворения прав кредиторов и привлечения к ответственности руководителей и учредителей банкротящихся компаний.

Как пояснила эксперт по налогообложению консалтинговой группы «Ардашев и партнеры» Валентина Новоселова, в законе появилось такое понятие, как «контролирующее должника лицо». Фактически, по ее словам, речь идет о любом лице, влиявшем на принятие управленческих решений девелопера в течение двух лет до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом. Это может быть, например, основной акционер или участник общества. На таких контролирующих должника лиц, в случае недостаточности имущества девелопера, законом возложена имущественная ответственность по обязательствам, возникшим в результате выполнения указаний контролирующих лиц. Кроме того, отметила эксперт, имущественная ответственность возложена и на руководителя компании-должника, если он не обеспечил сохранность документов, содержащих информацию об имуществе и обязательствах застройщика, либо не обеспечил достоверность такой информации. «Но самым, мягко говоря, «неприятным» моментом, связанным с возбуждением процедуры банкротства, является риск уголовного преследования, который, увы, не может расцениваться как чисто гипотетический», - подчеркнула Валентина Новоселова.

По ее словам, бизнесменам нельзя забывать о статье 195 УК РФ, устанавливающей ответственность за неправомерные действия при банкротстве, под которыми понимаются, прежде всего, любые попытки вывода активов после возбуждения процедуры несостоятельности. «Осуществление подобных действий – крайне опрометчивый шаг, гарантированно влекущий за собой возбуждение уголовного дела, особенно в ситуации наличия столь бдительных кредиторов, как налоговая инспекция и банки», - считает эксперт.

Выводы

Между тем, эксперты сходятся во мнении, что волна банкротств застройщиков в Уральском регионе только начинается. «При сохранении и усугублении негативной ситуации на рынке волна банкротств нас захлестнет через год-полтора, а пока компании будут замораживать проекты и проедать накопленный жирок», - считает Илья Журавлев. С ним отчасти согласен Константин Селянин. Он считает, что состояние рынка недвижимости ухудшается, и драматического развития событий, скорее всего, стоит ждать осенью или зимой текущего года.
 
Татьяна Шушакова,
Журнал Commercial Real Estate URAL


Другие материалы рубрики: Аналитика