EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 08.07.2014 | 11:19
«Многоликий Янус» рынка недвижимости, или какая инфраструктура нужна апартаментам?

 «Многоликий Янус» рынка недвижимости, или какая инфраструктура нужна апартаментам?
Власти Москвы всерьез взялись за апартаменты. В конце 2013 года они обещали пересмотреть нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры, в мае текущего – перешли к активным действиям: на законотворческой кухне столицы готовится документ, который обещает приравнять апартаменты к жилью. Впрочем, данная инициатива принесла пока больше вопросов, чем ответов. Станут ли апартаменты полноценным жильем? Чем рынку придется заплатить за новый статус апартаментов? И когда «ветер перемен» достигнет Екатеринбурга?

Вести из Белокаменной

Апартаменты уже заняли треть московского рынка. Такая масса объектов для столицы оказалась критической: «Мы столкнулись с проблемой, когда люди, проживающие в апартаментах, массово стали требовать от города появления социальной инфраструктуры. Город начал вынужденно выполнять обязательства, которые брать не собирался», - заявил в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Тогда же им было озвучено и  принятое московскими властями решение: в проектах, которым уже выдано разрешение на строительство, обязательства по социальной инфраструктуре город берет на себя, а в новых – застройщики будут обязаны построить «социалку» по всем нормам жилья самостоятельно.

Решение вопроса по необходимости создания законодательной базы по апартаментам получило свое продолжение в мае 2014 года. Столичные власти совместно с Министерством строительства и ЖКХ РФ начали разрабатывать законопроект, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости, попутно нагрузив их социальной инфраструктурой.

Впрочем, станут ли апартаменты полноценным жильем пока не ясно: «Сейчас апартаменты являются нежилыми помещениями для временного проживания и приравниваются к гостиничным номерам, поэтому застройщики апартаментов не несут затрат по обеспечению этих объектов социальной инфраструктурой, - подчеркнул председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. - Если апартаменты обретут статус жилья, то девелоперы будут обязаны строить школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты. Но, скорее всего, объемы нагрузки по инфраструктуре для инвесторов апартаментов и для застройщиков жилья будут разными, иначе не будет смысла развивать такой тип недвижимости».

Пока без изменений

На данный момент законотворческая инициатива касается только московского региона. В Администрации Екатеринбурга уверяют, что ничего подобного местному рынку не грозит. По крайней мере, пока.
«Пока никаких изменений не предвидится, - заявляет Начальник отдела выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию при Департаменте градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Администрации Екатеринбурга Сергей Патко, - апартаменты в Екатеринбурге по-прежнему строятся по нормам коммерческих помещений. Но не исключаю вероятности их изменения, в том случае, если Москва обяжет».

Впрочем, и местная власть не дремлет. Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области среди наиболее актуальных вопросов отмечает необходимость пересмотра требований к обеспеченности жилых районов парковками и социальной инфраструктурой. А  министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Виктор Киселев и вовсе заявлял, что в 2014 году в Свердловской области объемы строительства объектов социальной инфраструктуры выйдут на новый уровень. Как знать, возможно, не изменяя традиции, Екатеринбург вновь пойдет по стопам Москвы, и «новый уровень» в ближайшем будущем коснется и апартаментов?

Смелые и ответственные

Справедливости ради стоит отметить, что большинство уральских девелоперов и без наказов «сверху» подходит к возведению апартаментов ответственно: минимум привычной для классического жилья инфраструктуры в виде детских площадок, зон отдыха и паркингов запланирован почти во всех строящихся объектах. Обеспечен инфраструктурой и первый введенный в Екатеринбурге комплекс апартаментов на ул. Стачек-Фронтовых Бригад. 

Возможно, именно поэтому вероятное ужесточение норм строительства апартаментов и не пугает местных девелоперов:  «Ужесточение норм пойдет только на пользу, поскольку сократится количество недобросовестных девелоперов, возрастет уровень конкуренции, застройщики будут более ответственно подходить к такого рода объектам, - считает Виталий Арсенчук, главный инженер ООО «Техстрой» (компания возводит апарт-отель «Юмашева, 6»). - Если компания, занимающаяся строительством апартаментов, подходит к этому вопросу грамотно не только с точки зрения максимизации собственной прибыли, то ужесточение норм для нее – это лишь дополнительная возможность предлагать людям более качественный товар».

Более того, местные девелоперы сами способствуют формализации рынка: «На данный момент апартаменты занимают уже более 7% жилищного рынка Екатеринбурга, поэтому главный вопрос сейчас – как правильно строить апартаменты, - рассказывает директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев. – Сегодня власть Екатеринбурга активно обсуждает с местным профессиональным сообществом, как правильно проектировать апартаменты и какие дополнительные требования к существующей нормативной документации добавить, чтобы сегмент апартаментов себя не дискредитировал».

«Рынку апартаментов нужны правила и понятные рамки, в которых он будет развиваться. Государство и муниципалитет должны четко обозначить правила игры и свои требования к таким проектам, - добавляет  Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. – Только в этом случае можно будет говорить о том, что апартаменты станут полноценным сегментом рынка недвижимости и получат возможность для долгосрочного развития».

Сегмент апартаментов: един во многих лицах

Игроки местного рынка сходятся во мнении: инфраструктура апартаментам, несомненно, нужна, но какая именно – этот вопрос остается открытым: «Прежде всего, нужно четко определить, что же понимать под инфраструктурой апартаментов, - считает директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук. – Ведь, с одной стороны, апартаменты – это жилье по функционалу, несмотря на их юридический статус, а с другой – данный формат предполагает гостиничный сервис. Следовательно, и инфраструктура апартаментов в зависимости от характеристик проекта может быть даже более развитой, чем у жилого комплекса».

«Компания «Атомстройкомплекс» занимается развитием трех комплексов: апартаментов эконом-класса на ул. Стачек-Фронтовых Бригад, апартаментов бизнес-класса «Огни Екатеринбурга» и апартаментов в составе многофункционального комплекса OPERA Tower, - продолжает г-н Кравчук, - и каждый из этих объектов требует особой инфраструктуры. При этом задачей девелопера является не просто построить дом, а создать среду для жизни. Сделать это можно, только сформировав оптимальное для конкретного объекта окружение, в которое входят наполнение первых этажей и пристроенных помещений, обустройство придомовой территории и паркинга, обеспечение социальной инфраструктурой. Например, для апартаментов на ул. Стачек-Фронтовых Бригад таким набором стали детская площадка и мини-садик, паркинг и объекты стрит-ритейла. Комплекс «Огни Екатеринбурга» ориентирован на бизнес-сегмент: здесь запроектированы помещения для продуктового супермаркета, ресторанов, магазинов, фитнес-клуба, салонов красоты и медицинских услуг, отделения банка. Кроме того, обязательной задачей в развитии объекта с апартаментами является поиск профессиональной управляющей компании, которая сможет качественно следить за эксплуатацией всего комплекса».

«Инфраструктура, конечно, будет отличаться в зависимости от уровня апартаментов, - считает Виталий Арсенчук. – Апарт-отель «Юмашева, 6» относится к эконом-классу, на который и рассчитана инфраструктура объекта. В нашем апарт-отеле предусмотрен нежилой первый этаж, где в будущем смогут расположиться аптека, услуги по ремонту обуви, одежды, кабинет врача, стоматология, небольшой продуктовый магазин и прочее. Кроме того, при проектировании мы разделили этажи, где апартаменты приобретаются в качестве жилья,  и где  апартаменты используются как коммерческая недвижимость: под сдачу в аренду или как офисное помещение. Это немаловажный момент, поскольку купив апартамент, например, для проживания, очень неприятно обнаружить в соседях швейную мастерскую, типографию или что-то подобное».

«Каждый застройщик должен сам определять инфраструктуру своего объекта, поскольку все проекты разные и нацелены на разные аудитории, - говорит Иван Нечков, начальник отдела продаж Группы Астон. – Например, комплекс апартаментов «Стрела» - объект эконом-класса, который оснащен минимумом инфраструктуры. Ценовой уровень конкретного объекта и соответствующая ему инфраструктура определяется возможностями покупателей. Приобретая площади в таких объектах, люди сознательно идут на отказ от некоторых элементов инфраструктуры в угоду цене».

«Такой формат недвижимости как апартаменты выполняет, в том числе и гостиничные функции, что обязывает апарт-отели организовать качественное сервисное и бытовое обслуживание, в него могут входить ресторан с доставкой блюд, прачечная, клининговые услуги - рассказывает директор АН «Уралэнергостройкомплекс» Михаил Скоробрещук. - Паркинг, магазины продовольственных и промышленных товаров, аптеки, фитнес-центры, салоны красоты – всё это актуально как для привычных жилых комплексов, так и для апартаментов. Если же объект нацелен на бизнес-сегмент, то в нем могут присутствовать и деловые зоны. Например, инфраструктуру апарт-отеля «Октава» мы проектировали с учетом всего этого».

Двуликость формата апартаментов, который сочетает в себе функции жилья и гостиницы, определяет тот факт, что подобной недвижимости нужна на порядок более профессиональная управляющая компания, чем обычному ЖК: «УК апартаментов выполняет три разные функции, - поясняет Виктор Ананьев. - Первая функция, самая простая и понятная — это то же самое, что делает УК жилого дома: обеспечивает порядок в подъезде, обслуживает лифты и придомовую территорию, начисляет плату за пользование совместным имуществом». 

«Вторая, дополнительная функция зависит от уровня апартаментов, - продолжает г-н Ананьев. – Например, в апартаментах бизнес-класса - это гостиничный сервис, то есть услуги прачечной, room-сервиса, консьерж-службы и так далее. И третья функция УК — это сдача апартаментов в аренду. УК становится посредником между арендатором и арендодателем апартаментов».

По ту сторону инфраструктуры

Стоит отметить, что у инициативы столичных властей есть и обратная сторона: необходимость обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра. И если для объектов бизнес- и премиум-классов это будет не столь заметно, то эконом-сегмент явно под угрозой. При увеличении цены на 10-20% (а именно такова «стоимость» социальной инфраструктуры, по мнению московских экспертов) бюджетные апартаменты потеряют свое основное преимущество и больше не будут альтернативой «доступному жилью».

К тому же, при этом непонятно, останутся ли при апартаментах их другие коммерческие особенности, например, временная регистрация и повышенные коммунальные платежи. Девелоперы опасаются, не будет ли ужесточение норм несколько однобоким: «Если уж вводить обязательное обеспечение апартаментов социальной инфраструктурой, то вместе с этим давать таким объектам статус жилой недвижимости, - делится мнением г-н Кравчук. – Иначе этот сегмент потеряет привлекательность как для девелоперов, так и для покупателей».

«Сегодня при обсуждении апартаментов все чаще говорят о том, что надо нагрузить застройщиков дополнительными обязательствами по созданию объектов социальной и транспортной инфраструктуры, но забывают о том, что такие проекты реализуются там, где нельзя построить обычный дом, - объясняет г-н Хорьков. – Жилая функция апартаментов способна изменить образ многих территорий, которые сегодня оказались невостребованными рынком недвижимости в ином качестве.  И, безусловно, девелопер, приходя на такую площадку со своими идеями способен сделать конкретное место и конкретный  район лучше. Конечно, бизнес всегда стремится получить максимум от конкретного проекта. Поэтому, нужны определенные рамки, в которых будет развиваться рынок апартаментов, и правила, которые не будут меняться каждый год. Бизнес уже обозначил свои претензии и активно работает на формирующемся рынке, но четкого понимания, как будет развиваться этот рынок дальше, нет. Перед властью стоит задача сформировать такие правила игры, которые обеспечат баланс интересов бизнеса и общества. Как это отразится на рынке апартаментов, на объеме строительства и ценах, можно будет говорить лишь после того, как эти правила будут сформированы».  

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Аналитика