EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 12.02.2015 | 14:57
По всем фронтам: инвесторы взялись за развитие Свердловской области

В Екатеринбурге комплексной застройкой уже никого не удивишь: и девелоперы, и власти, и горожане давно поняли эффективность такого подхода. Но как показывает практика последних лет комплексное развитие территорий актуально не только для городов-миллиоников. Интерес застройщиков к развитию малых городов Свердловской области растет и количественно, и качественно. Рынок жилья, возводимого на территории городов-спутников Екатеринбурга, не только значительно увеличился в объемах, но и обзавелся новым трендом.

По данным Уральской палаты недвижимости, в городах-спутниках Екатеринбурга застройщики возводят 307 тыс. кв.м. жилья. Что составляет почти 11,6 % по сравнению с екатеринбургскими строительными объемами. Всего лишь двумя годами ранее, в конце 2012 года, этот показатель равнялся примерно 220 тыс. кв.м.
Наибольший объем на данный момент возводится в городах Березовский (116 тыс. кв.м.) и Верхняя Пышма (90 тыс. кв.м.). Также значительным потенциалом для развития, по оценкам аналитиков, обладает Среднеуральск, где уже строится около 54 тыс. кв.м.

Впрочем, строительный рынок Свердловской области растет не только количественно. Наметился и новый тренд – комплексная застройка, при которой жители малых городов получают не только жилье, но и коммерческую инфраструктуру. По оценкам риэлторов, доля коммерческой недвижимости в строящихся жилых кварталах на территории малых городов Свердловской области, сопоставима с данным показателем по Екатеринбургу, то есть составляет около 5% или порядка 15 тыс. кв.м.

Жилье «без комплексов»
Однако стоит отметить, что комплексный подход при строительстве жилья в малых городах применяется не повсеместно. «По сравнению с Екатеринбургом, доля коммерческих площадей в рамках жилых комплексов в областных городах пока не велика, – описывает ситуацию на рынке Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН. – Далеко не всегда первые этажи жилых домов проектируются для нужд бизнеса. Чаще всего это связано с местоположением объекта и относительно невысоким уровнем цен на коммерческие площади в городе. Поэтому застройщики предпочитают размещать на первом этаже квартиры, которые проще реализовать на рынке».

Нежелание девелоперов занимать первые этажи в ЖК стрит-ритейлом объясняется не только стремлением побыстрее «отбить» вложенные инвестиции. Бывают проекты, в которых коммерческие помещения не только не обязательны, но даже, скорее, излишни: «В малых городах проектирование коммерческой инфраструктуры в составе ЖК имеет смысл при разработке достаточно масштабных образований, хотя бы микрорайонов, – объясняет Станислав Белых, директор Архитектурного бюро «ОСА». – В таком случае появляется свой «внутренний» потребитель, которого и будет обслуживать коммерция. Наполнение коммерческих помещений при этом напрямую зависит от портрета потребителя. При таком комплексном подходе, по нашему опыту, коммерческим помещениям в жилых проектах обычно отводится 10-15%».

Комплексно и масштабно
В Свердловской области можно найти примеры комплексной застройки территорий различного масштаба – от микрорайонов до целых городов. Коммерческой инфраструктуре в них отводится различная роль, но в целом ее доля составляет от 5 до 20%.

Так, например, ГК «Арсенал» в городе Березовский возводит микрорайон на 6 жилых домов общей площадью более 110 тыс. кв.м. Всего в проекте запланировано порядка 10 тыс. кв.м. коммерческих помещений на первых этажах и отдельно стоящий 2-х этажный торговый центр.

В Каменск-Уральском ГК «Солнечный дом» в 2014 году начала строительство квартала клубного типа «Генеральский парк». Как сообщили в отделе продаж компании, сейчас возводится 1-й дом в составе квартала на 10 тыс. кв.м., в котором расположатся коммерческие помещения общей площадью более 400 кв.м. Не будут лишены стрит-ритейла и последующие очереди проекта.

Опыт обеспечения жилых комплексов коммерческой инфраструктурой перенесла из Екатеринбурга в область и компания «Атомстройкомплекс», под патронатом которой находится проект глобального развития Среднеуральска, города-спутника уральской столицы. Проекты подобного масштаба подразумевают под собой строительство нескольких районов, для каждого из которых обеспечение инфраструктурой продумывается индивидуально.
Так, недавно началось строительство ЖК со встроенными помещениями в самом центре Среднеуральска на улице Советская. Коммерческая недвижимость будет занимать приблизительно 20% от общей площади и расположится на 1-2-ом этажах.

«В сетях» торговли
Коммерческая недвижимость в малых городах пользуется спросом, отмечают девелоперы, поскольку имеет ряд преимуществ по сравнению со столичным стрит-ритейлом: «Первое, на что обращают внимание инвесторы и собственники компаний – цена, – рассказывает директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук. – Например, в центре Екатеринбурга помещения для стрит-ритейла стоят в среднем 100 тыс. руб.\кв.м. Для сравнения в центре Среднеуральска, где мы возводим дом по адресу ул. Советская, 28, можно приобрести помещение от 60 тыс. руб.\кв.м. Во-вторых, конкуренция в формате магазинов шаговой доступности здесь ниже, чем в Екатеринбурге. В-третьих, качественные жилые комплексы сами по себе генерируют большие потоки покупателей. Поэтому коммерческая недвижимость в малых городах пользуется спросом. В упомянутом доме в Среднеуральске мы уже продали несколько помещений, хотя его строительство находится только на этапе заливки фундамента».

Аналитики УПН отмечают, что в малых городах в формате стрит-ритейла особенно интересны торговые площади. Объясняется это тем, что торговля в области до последнего времени развивалась достаточно динамично, а современных площадей во многих городах не хватало.

Кроме того, среди причин интереса к малым городам, которые называют сами ритейлеры, фигурируют недостаток качественных помещений для стрит-ритейла в Екатеринбурге, высокая конкуренция, недоступная арендная ставка. По оценкам представителей торговли, стоимость коммерческих помещений в области может быть на 30-70% ниже екатеринбургских цен.

Опыт риэлторов подтверждает оценку аналитиков: «Малыми городами особенно интересуются федеральные и региональные сетевые ритейлеры, но их интересуют достаточно большие площади - рассказывает Андрей Кропотухин, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Белый Дом». – Малые площади интересны местным предпринимателям тех направлений бизнеса, в которых нет конкуренции с крупными сетями, например, одежда или бытовые услуги. При этом местные компании, которые давно на рынке, имеют помещения в собственности, а новые – чаще арендуют».

Если говорить о географии распространения торговых сетей, то наибольшей популярностью у ритейлеров пользуются города-спутники. Так, ГК «Атлант», в составе которой бренды «А-Продукт» (продукты питания), «Атлант-Косметик» (парфюмерия и косметика) и «Атлантекс» (ткани и фурнитура), кроме Екатеринбурга, имеет магазины в Нижнем Тагиле и Каменск-Уральском. Сеть продуктовых магазинов «Элект» расположилась в Верхней Пышме и Среднеуральске, сеть аптек «Классика» - в Березовском, Каменск-Уральском, Верхней Пышме и Первоуральске. Шире всех раскинули свою сеть алкомаркеты «Семь пятниц»: география их присутствия, кроме Екатеринбурга, распространяется на 10 городов области – Березовский, Богданович, Каменск-Уральский, Полевской, Сысерть, Арамиль, Верхняя Пышма, Серов, Нижний Тагил, Первоуральск.

Высший пилотаж девелопмента
Просто спроектировать коммерческую недвижимость в ЖК – только половина дела, заявляют эксперты. Наполнить ее компаниями, соответствующими запросам жителей – вот высший пилотаж девелопмента.

«Сегодня недостаточно предлагать покупателю квартиры. Задача застройщиков – создавать среду обитания. Важнейший элемент, формирующий эту среду - помещения на первых этажах», – уверен Сергей Кравчук.
«На момент проектирования большинство застройщиков с трудом представляют, какая коммерческая функция могла бы быть востребована в ЖК. Мы даем рекомендации по тому, какие функции могут быть дружественными для будущих жителей. Но зачастую происходит так, что в процессе реализации они меняются, – делится опытом Станислав Белых – Лишь немногие девелоперы подходят к процессу со всей ответственностью. Происходит это по той причине, что у специалистов по продажам положительный опыт реализации коммерческой недвижимости в малых городах практически отсутствует. И большинство девелоперов, которые заходят в малые города, пытаются сделать так, чтобы эти помещения в течение первых 3-5 лет находились на стадии самоокупаемости, и часто рассматривают вариант не продажи, а сдачи в аренду».

«При этом, – делится опытом Станислав Белых, – если комплекс качественный, и стоит задача создать там хорошую общественную инфраструктуктуру, то девелопер занимается «селекцией», то есть отбирает коммерческих резедентов. Осознавая все риски, девелопер в этом случае занимает социальную позицию и, чтобы реализовать комфортные условия жизни, осознанно отвергает предложения по аренде от тех компаний, которые не вписываются в задуманную концепцию».

По оценке Александры Овчинниковой, руководителя департамента маркетинга Управляющей Компании MOST, при формировании коммерческой функции ЖК девелоперам зачастую не хватает компетенции: «По нашему опыту, 60% девелоперов при проектировании первых этажей жилых комплексов полагаются лишь на данные проектного отдела. Еще 30% застройщиков используют маркетинговые исследования и данные отдела продаж. И только 10% девелоперов создают собственные отделы для формирования коммерческой функции ЖК. Это один из путей, другим эффективным решением может стать вынесение функции разработки концепции коммерческой составляющей на аутсорсинг».

Как отмечают эксперты рынка, ценностные ориентиры при покупке жилой недвижимости у людей меняются. Раньше при покупке жилья основополагающими факторами выступали цена, местоположение, качество квартир и социальная инфраструктура. Сейчас потребители, в первую очередь, наряду с местоположением интересуются застройщиком, а также социальной и коммерческой инфраструктурой. А это значит, что обеспечение жилых комплексов инфраструктурой становится не просто «бонусом от застройщика», а серьезным трендом, который все сильнее влияет на развитие рынка не только Екатеринбурга, но и малых городов Свердловской области.

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Аналитика