EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 16.02.2015 | 12:23
Обзор рынка офисной недвижимости г. Екатеринбурга за II полугодие 2014 года

Динамика развития рынка

Рынок офисных центров в Екатеринбурге в 2014 году активно развивался, став флагманом среди всех сегментов коммерческой недвижимости города. Только во втором полугодии 2014 года были открыты 7 офисных зданий:

▪ 2 и 3 оч. БЦ «Clever Park» (GBA ≈32,7 тыс. кв. м, GLA ≈23 тыс. кв. м);

▪ «Аврора» (GBA ≈24 тыс. кв. м, GLA ≈17 тыс. кв. м);

▪ «К5» (GBA ≈11,2 тыс. кв. м, GLA ≈7,5 тыс. кв. м);

▪ БЦ «Век» (GBA ≈5,2 тыс. кв. м, GLA ≈3,7);

▪ БЦ на ул. Монтажников, 26/а (GBA ≈5,1 тыс. кв. м, GLA ≈3,6 тыс. кв. м);

▪ Офисно-торговый центр на ул. Родонитовой, 18/б (GBA ≈4,2 тыс. кв. м, GLA ≈3,5 тыс. кв. м).

Таким образом, с учетом открытых в I полугодии 2014 года БЦ «Астон» (GBA ≈5,8 тыс. кв. м, GLA ≈4,5 тыс. кв. м) и «ГринПарк» (GBA ≈11 тыс. кв. м, GLA ≈8 тыс. кв. м) за прошедший год в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 9 офисных центров совокупной общей площадью (GBA) ≈100 тыс. кв. м, совокупной арендной площадью (GLA) ≈70 тыс. кв. м.

Динамику развития рынка офисных центров Екатеринбурга по высококлассным объектам («А», «В+», «В») хорошо характеризует график на рис. 1. На нем по данным Администрации Екатеринбурга учтены, преимущественно, объекты нового строительства общей площадью (GBA) от 5 тыс. кв. м (на рынке кроме этого имеется значительное количество устаревших офисных площадей, введенных в строй до 2000 года).

Из рис. 1 видно, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2007-2014 гг. они составили ≈11% в год.

Следует также отметить, что количество новых бизнес-центров в 2014 году могло быть еще выше – девелоперами было запланировано открытие еще трех офисных центров: «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), офисный центр на Шевчено/Бажова и «FM», однако сроки сдачи этих объектов были передвинуты на 2015 год. Всего же в 2015 году ожидается открытие 13 офисных центров, общей арендной площадью (GLA) более 100 тыс. кв. м (существует вероятность, что не все запланированные объекты будут сданы в эксплуатацию в 2015 году). Наиболее крупными из этих объектов являются БЦ «Демидов» и БЦ «Бриг».

Важно отметить, что рынок Екатеринбурга в последние несколько лет поглощал примерно по 70-80 тыс. кв. м новых офисных площадей. Однако в 2014 году темпы поглощения уменьшились до ≈50 тыс. кв. м (введено в строй, напомним, ≈100 тыс. кв. м). Таким образом, конкурентная обстановка на рынке постепенно все больше обостряется, что предъявляет повышенные требования к качественным и концептуальным характеристикам вводимых офисных площадей.

Представляет интерес оценить уровень развития рынка офисной недвижимости Екатеринбурга по сравнительному показателю обеспеченности офисными площадями ряда крупных городов Европы и России (см. рис. 2).

Из рис. 2 видно, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных центров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы. Если анализировать спектр российских городов, то следует отметить, что отставание Екатеринбурга от Москвы носит вполне закономерный характер (данная ситуация обусловлена централизацией российской экономики – крупные предприятия, как правило, размещают свои головные офисы в Москве, вне зависимости от того, где у них размещены производства). В сравнении же с другими региональными центрами Екатеринбург занимает вполне достойное место.

В то же время, достигнутый уровень обеспеченности для крупных региональных российских городов сильно зависит от степени развитости малого и среднего бизнеса в стране (этот сегмент в Европе доминирует с вкладом в конечный ВВП страны 70-80%, у нас картина принципиально другая) и в целом от состояния российской экономики.

Характеристика предложения

По классам, согласно оценкам консалтинговой компании «Урал-Гермес», рынок офисных центров Екатеринбурга (нового строительства и введенных в строй до 2000 г.) сегментируется следующим образом (см. рис. 3).

Из рис. 3 видно, что в Екатеринбурге на сегодняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса «С» (≈51%), хотя их доля постепенно сокращается. Доля офисных центров класса «А» составляет ≈3%, на бизнес-центры класса «В+» приходится ≈9%, доля офисных центров класса «B» находится на уровне ≈36%.

При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов «В» и «В+», поскольку ценовые характеристики объектов данных классов более привлекательны, а международных и крупных федеральных компаний, являющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количество.

Следует отметить, что хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов (данная тенденция свидетельствует о развитии рынка и продолжится в будущем), такие офисные центры по-прежнему востребованы. Помимо более низкой стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов (минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м). Для основных потребителей офисных центров данного класса (предприятия малого бизнеса, стартапы и т.д.) указанные преимущества перекрывают недостатки таких зданий, связанные с неудовлетворительным микроклиматом, инфраструктурой, зачастую небольшой парковкой и др.

В целом, по-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд (в кризис эти недостатки еще больше обнажаются и приводят к реальным потерям дохода).

Распределение офисных центров по административным районам Екатеринбурга представлено на рис. 4. 

Из рис. 4 видно, что распределение офисных центров по административным районам Екатеринбурга неравномерно.

Рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, в центральной части города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров – только 2 из 9 открытых в 2014 году офисных центров, расположены в границах внутреннего транспортного кольца Екатеринбурга.

В ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.).

Арендные ставки

В Екатеринбурге в течение II полугодия 2014 года арендные ставки на качественные офисные площади имели отрицательную динамику. Средние диапазоны арендных ставок в офисных центрах Екатеринбурга различных классов на 01.01.2015 представлены на рис. 5.

При этом в течение II полугодия 2014 общий уровень вакантных площадей несколько увеличился (см. рис. 6).

Как уже было отмечено выше, открытие всех запланированных в 2015 году офисных объектов (GBA более 100 тыс. кв. м) повлечет за собой существенное снижение средних по рынку цен аренды и увеличение уровня вакантных площадей (скажется демпинг со стороны новых ОЦ, стремящихся заполнить свои арендные площади).

Тенденции и особенности развития рынка

Одной из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2014 году является привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади на этапе строительства (в том числе, и крупные застройщики, обладающие значительными ресурсами – в частности, «УралМедьСтрой»). Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром.

Необходимо отметить, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта, при этом для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой (она все равно выше, чем на жилье). Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.

Среди других тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие (многие сохранили свое значение с предыдущего года, однако при развитии кризисных явлений в 2015 году часть этих тенденций временно может потерять свое значение):

▪ обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциация объектов;

▪ усиление концептуализации и брендинга офисных центров;

▪ для снижения рисков возрастает значимость финансово-экономических подходов при создании офисных центров (разработка бизнес-плана);

▪ перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий;

▪ повышение значимости обеспеченности парковочными местами в общей конкурентоспособности офисных центров;

▪ смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, перспективное развитие сегмента back-office;

▪ ориентация стратегий развития офисных центров на потребности арендатора;

▪ постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов;

▪ использование инноваций в строительных технологиях, используемых материалах, инженерных и зеленых (экологичных) технологиях.

Помимо обозначенных выше тенденций, также нужно указать и некоторые особенности развития рынка офисных центров Екатеринбурга. Прежде всего, это недостаточный уровень развития новых концептуальных форматов офисной недвижимости в городе (например, коворкинг-центры, лофт-центры, ОЦ клубного формата, ОЦ концепции «живи и работай» и др.). Концептуальный уровень проектирования высотных бизнес-центров («Высоцкий», «Демидов», первоначально «Исеть» и др.) надо признать как явно недостаточный (идет частая коррекция и смена концепций). Развитие таких объектов на базе МФК требует качественной маркетинговой оптимизации каждой из функций зданий по наполнению, площадям и позиционированию в соответствии с требованиями рынка).

Таким образом, обострение конкурентной обстановки на рынке усилило дифференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший выбор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих развитый спектр дополнительных услуг, включая уникальные.

Создать малоконцептуальный офисный центр без его маркетинговой оптимизации и затем прилагать героические усилия при его заселении – главная болезнь девелоперов на региональном рынке.

Влияние кризисных явлений в экономике на развитие рынка офисной недвижимости

До декабря 2014 года введенные против России санкции оказывали больше психологическое влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и сегмент офисной недвижимости в частности. Недавнее же резкое падение рубля на валютном рынке, а также повышение ЦБ РФ ключевой ставки оказывает уже прямое негативное влияние на рынок офисной недвижимости. Эти моменты в 2015 году будут резко снижать инвестиционную активность застройщиков, поскольку большинству девелоперов кредитные ресурсы станут практически недоступны (экономически нецелесообразны).

Нужно отметить, что конкуренция на рынке офисных центров Екатеринбурга уже достаточно велика, значительная часть вводимых в строй новых площадей офисных центров остается невостребованной (заселение идет крайне медленно), а арендные ставки имеют устойчивый тренд на понижение. В существующих экономических условиях девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития – замораживать проекты офисных центров на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов, на завершающих этапах строительства. При этом даже те объекты, которые будут вводиться в строй, рискуют остаться незаполненными. Их владельцам придется демпинговать, ухудшая экономические показатели своего проекта и рискуя не выйти на расчетный срок окупаемости.

Возможное развитие кризиса повлияет и на действующие офисные центры – уровень вакантных площадей в них повысится, а ставки аренды начнут снижаться. При этом особенно чувствительны к этим изменениям будут объекты с некачественной концепцией, не оптимизированной под потребности рынка.

Таким образом, чтобы избежать подобной неблагоприятной ситуации, девелоперы должны проводить на стадии проектирования или строительства маркетинговую оптимизацию проектов ОЦ (качественно ее выполнить сможет только профессиональный консультант). Она позволить вывести на рынок конкурентоспособный объект, перетянув в него арендаторов с других офисных центров. Повысить конкурентоспособность действующего объекта можно путем проведения частичной реконцепции и брендинга.

Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»

Консалтинговая компания «Урал-Гермес» основана в 1994 году, имеет федеральный уровень и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и развлекательные центры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.). Перспективным направлением компании в разработке концепций на текущем этапе является создание современных, в т.ч. с элементами уникальности, торговых и развлекательных центров, офисных и бизнес-центров, рыночных комплексов, загородных гостиниц и коттеджных поселков.

Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с известными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.

Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой недвижимости городского и регионального уровня («Центральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга» (в соответствии с этим проектом на 70% развивается рынок ТЦ города), «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»).

Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались наградами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания является номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп».

Обзор подготовлен консалтинговой компанией "Урал-Гермес"

Скачать обзор в формате pdf


Другие материалы рубрики: Аналитика