EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 22.04.2015 | 11:45
Роман Зырянов: "Новичкам здесь не место"

Примета времени – количество растяжек «офисные помещения в аренду», увеличившееся в разы. Кризис отразился на бизнесе, и рынок коммерческой недвижимости – не исключение. Еще лет пять назад построить или купить пару-тройку офисов для сдачи в аренду означало обеспечить себе безбедную жизнь на долгие годы. Сегодня надо честно признаться себе – времена, когда сдача в аренду площадей под офисы была сверхдоходным бизнесом, прошли.

Из-за чего это произошло? Почему высокодоходное предприятие становится практически бизнесом на грани рентабельности? Помимо всеобщего экономического кризиса, когда клиенты «офисников» просто освобождают площади, разорившись или сократив объемы работ и персонал, существуют и другие причины.

Модная застройка

Строительство всегда было прибыльным бизнесом. Жилой сектор разделили между собой крупные застройщики, имеющие ресурсы на многочисленные сертификации и согласования, необходимые жилой недвижимости. Площадки, непригодные для застройки многоквартирными домами, достались небольшим компаниям. К коммерческой недвижимости столько требований не предъявляется. И если сначала собственники офисных центров тщательно подходили к застройке, планируя парковки, учитывая транспортную доступность, оснащая здания вентиляционными и сигнализационными системами, то позже появились застройщики, мыслящие исключительно категориями монетизации, для которых главным было, чтобы в центре и красиво. Это привело к тому, что в тучные 2010-е не строил только ленивый. Пик пришелся на 2006 – 2007 годы, в 2008 арендные ставки рухнули, поставив под сомнение высокую доходность этого бизнеса. К началу 2014-го цены только-только начали достигать докризисного уровня 2008-го, но рухнули снова. Кроме того, со временем центр города себя почти исчерпал, а в угоду внешнему виду и выгоде стали жертвовать функциональностью. На смену кирпичу пришло стекло, поскольку оно дает лишних 20 см площади внутри офиса. Что ни говорите, стекло в минус 35, которые бывают на Урале зимой, – это некомфортный стройматериал. К нам до сих пор приходят арендаторы, сбежавшие из «стекла и бетона», бизнес-центров, в которых конструктив не предполагает открытия окон, система кондиционирования часто сбоит, в результате чего микроклимат в офисе имеет два состояния: слишком холодно или слишком душно.

В конце концов, и сам город не смог переварить столько офисных площадей. У нас не Москва, где сосредоточено управление большинства крупных компаний России, представительства иностранных компаний. В Екатеринбурге потребители офисной недвижимости – местные компании, подразделения московских, редкие представительства иностранных. Всем им, как правило, не нужно больших площадей.

«Частники» и «маргинальщики»

Солидный кусок рынка офисной недвижимости откусили «частники» - владельцы первых этажей в новостройках, изначально приспособленных под офисы, либо переведенных в нежилое помещение квартир в давно построенных домах. Как правило, они стремятся побыстрее найти арендатора, и все проблемы скинуть на него. Заботы по поиску электриков, сантехников, IT-специалистов ложатся на плечи директора компании, которая снимает офис. Арендаторы запросто могут столкнуться с проблемой, которую не в состоянии будут решить оперативно, из-за чего пострадает бизнес. Все риски при этом предприниматель берет на себя. Известен случай, когда в одной из новостроек с недостаточно хорошей гидроизоляцией магазин одежды в цокольном этаже вместе со складом просто залило во время дождя. А совсем недавно подобным образом в одном из зданий Екатеринбурга прорвало канализацию, затопив все офисы на нижних этажах. А это уже похуже даже, чем дождевая вода.

Ввиду отсутствия издержек на технический персонал и обслуживание здания «частники» демпингуют, иногда сдавая офисы чуть дороже себестоимости, то есть «за коммуналку». При этом особенного пиетета владельцы первых этажей к арендаторам не испытывают, пересдавая недвижимость, как только появится возможность получить большую выгоду, либо меняя ставки на ходу. В серьезных офисных центрах договор аренды заключается, как минимум, на год, цена аренды не меняется и в дальнейшем зависит от договорных обязательств, а не исключительно от желания собственника получить побольше денег.

Высокая конкуренция, в свою очередь, породила «маргинальщиков» — офисные центры с психологией «частников». После сдачи центра они активно распродают площади, которые можно распродать, оставляя себе часть офисов. «Маргинальщики» также сбивают цену на рынке. Работает это следующим образом: предприниматель, снимающий офис в одном бизнес-центре, периодически мониторит другие предложения. «Маргинальщики» называют ему стоимость аренды на грани рентабельности. Но не факт, что клиент снимет офис именно здесь. С этими цифрами предприниматель идет к своему арендодателю и добивается снижения арендной ставки до того уровня, который его устраивает. Хочу обнадежить владельцев серьезных деловых центров и, видимо, лишить надежды тех, кто демпингует: в реальности насиженное место покидают только 2,5% клиентов, все остальные остаются в том же офисе. В данном случае это банальный шантаж.

Законодательная безынициативность

Как законодательно регламентирована деятельность владельцев коммерческой недвижимости? Да практически никак. У нас есть подробный кодекс ЖКХ, однако законодательных актов, которые бы четко регулировали взаимоотношения собственника нежилого помещения и арендатора – попросту нет. В каких-то случаях реально воспользоваться положениями жилищного кодекса, но в каких-то ситуациях ни один существующий регламентирующий документ не действует. Как, к примеру, оценивать коридор в офисном здании, когда клиент скупает или арендует целый этаж? По каким тарифам оплачивать коммунальные услуги? В жилищном кодексе приблизительный эквивалент этому - общедомовое потребление, как поступать в этом случае владельцам офисной недвижимости? А если нынешний пользователь изменит планировку и «прирежет» коридор к офисным площадям? Такая возможность в бизнес-центрах имеется, там, как правило, минимум несущих стен. Как проводить собрания собственников и арендаторов по вопросам коммуналки, если, например, собственник нескольких помещений в здании офисного центра или владелец компании-арендатора не занимается оперативным управлением, а дауншифтит на Бали?

Новый удар от государства собственники офисных помещений и ТЦ получили в виде налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости недвижимости, по сути, от рыночной цены площадей. Это огромные деньги. Сейчас мы наблюдаем первые обращения деловых центров в суд по поводу снижения кадастровой оценки недвижимости и, как следствие, уменьшения налога. Посмотрим, насколько эффективными будут эти споры.

Через тернии к звездам

К чему мы идем? Неправильная оценка емкости рынка, кредиты на строительство, нестабильная экономическая ситуация – все это может привести к тому, что через несколько лет в Екатеринбурге появятся бизнес-центры-призраки. Сегодня даже промышленные монстры, непрофильным бизнесом которых является строительство, предпочитают уходить из офисного назначения уже построенных зданий, перепрофилируя их под апартаменты.

Тем не менее, я смотрю в будущее оптимистично. Аренда коммерческой недвижимости по-прежнему остается прибыльным бизнесом, хотя и не таким сверхдоходным, как раньше. В течение пары лет рынок выровняется, отсеяв нежизнеспособных игроков и, в очередной раз, закалив профессионалов. А клиенты офисных центров, которые к тому времени справятся с сегодняшними трудностями, в итоге получат лучшие предложения для своего развития.

Текст: Роман Зырянов, генеральный директор ООО "Деловой центр "Микрон"

Источник: Деловой квартал


Другие материалы рубрики: Аналитика