EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 28.05.2015 | 16:31
Финансовый «палеолит», или как купить коммерческую недвижимость в кризис?

В декабре 2014 года мы наблюдали ситуацию, когда практически все программы финансирования для приобретения коммерческой недвижимости были либо отменены, либо приостановлены, а по немногим «оставшимся в живых» резко увеличены ставки. За полгода мало что изменилось. «Продажи заморожены, мы вернулись в каменный век», - именно так характеризуют ситуацию эксперты рынка. И если для покупателей квартир в непростые времена открылась дверь «ипотеки с господдержкой», то игрокам рынка коммерческой недвижимости осталось надеяться только друг на друга. Так где же сегодня найти средства для приобретения коммерческой недвижимости?


Для приобретения объектов коммерческой недвижимости существуют такие инструменты как бизнес-ипотека, кредит под залог, потребительский кредит и лизинг. Отдельной строкой идет проектное финансирование, с помощью которого можно реализовать проекты в сфере коммерческой недвижимости. Но это в теории. На практике же, найти сегодня деньги на покупку порой равносильно подвигу. EkbRealty.ru по крупицам собрал для вас информацию о том, на какую поддержку сегодня могут рассчитывать покупатели объектов.

Просите – и дано будет вам
Ложка меда - по наблюдениям Марины Калединой, руководителя отдела бизнес-ипотеки и лизинга коммерческой недвижимости ООО «Бюро недвижимости №1», в марте-апреле 2015 года программы финансирования, хоть и не в полную силу, но заработали вновь. Однако ставки, сроки и первоначальный взнос уже не такие, как раньше - отмечает эксперт: «Чаще всего в текущих экономических реалиях используют бизнес-ипотеку и лизинг. Гораздо реже - кредит под залог недвижимости и потребительский кредит в силу того, что при минимальных сроках по ним очень высоки ставки за пользование деньгами.

«Бизнес-ипотека позволяет юридическим лицам приобрести в собственность коммерческую недвижимость без отвлечения средств из бизнес-оборота, а также нарастить капитализацию предприятия, – рассказывает г-жа Каледина. – Первоначальный взнос при заключении договора по бизнес-ипотеке будет составлять не менее 20%. Процентные ставки сейчас начинаются от 20% годовых. Максимальный срок обычно -10 лет».

Однако заявляют эту самую бизнес-ипотеку сегодня единицы банков. В реальности – дают еще меньше. Например, в Уральском филиале ВТБ24 EkbRealty.ru сообщили, что готовы выдавать бизнес-ипотеку на сумму от 4 млн. рублей под залог приобретаемого объекта. Первоначальный взнос при этом составит от 20%, срок – не более 10 лет. В качестве альтернативы ВТБ24 готов предложить разовый кредит на сумму от 4 млн. рублей под залог имущества, находящегося в собственности. Срок кредитования в этом случае также не превышает 10 лет.

Хотя по наблюдению Татьяны Парвадовой, начальника отдела малого бизнеса Уральского филиала ВТБ24, в 99% случаев кредиты оформляются на 5 лет. При этом цели бизнес-кредитования могут быть самыми разными: «Клиенты приобретают недвижимость, которая необходима их бизнесу, строят производственные площади, выкупают офисы, приобретают объекты для сдачи в аренду», – поделилась опытом г-жа Парвадова.

Как рассказали в ПАО «Промсвязьбанк», в данном банке сегодня возможно получение кредита на приобретение нежилого помещения: «Кредит может быть выдан на сумму до 120 млн. рублей на срок до 15 лет. Необходимым условием является наличие собственных средств у потенциального заемщика в сумме от 20% от рыночной стоимости приобретаемого объекта, – рассказала Анна Позднякова, заместитель управляющего Уральским филиалом ПАО «Промсвязьбанк». – Ставка по этому кредиту за последние три месяца уже несколько раз снижалась. Рассчитывается она индивидуально, в зависимости от финансового состояния заемщика, суммы первоначального взноса и готовности клиента к комплексному обслуживанию в ПАО Промсвязьбанк».

Кроме того, в «Промсвязьбанке» разработан специальный кредитный продукт «Кредит-Недвижимость». В качестве залога по такому кредиту рассматривается вновь приобретенное здание, либо недвижимость, уже находящаяся в собственности у клиента. Кредит может быть выдан либо на покупку здания или сооружения, либо на покупку и ремонтные работы вновь приобретенного здания/сооружения.

Уральский банк Сбербанка России готов кредитовать покупки коммерческой недвижимости крупного и среднего бизнеса. Как рассказали в его пресс-службе, возможно кредитование на цели уставной деятельности под залог готовых объектов коммерческой недвижимости. Сумма кредита составляет не более 60% оценочной стоимости объекта, срок – до 10 лет. Второй вариант – кредитование лизинговой компании на приобретение объекта коммерческой недвижимости и дальнейшей его передачи в лизинг. Сумма кредита определяется, исходя из денежного потока. Если она недостаточна для приобретения объекта, разница дофинансируется за счет средств лизингополучателя. В залог оформляется объект коммерческой недвижимости. Срок кредитования – до 10 лет, для ЗАО «Сбербанк лизинг» - до 15 лет.

«Оформить бизнес-ипотеку на покупку объекта коммерческой недвижимости можно и на физическое лицо, – обращает внимание Марина Каледина. – В этом случае максимальный срок финансирования можно увеличить максимум до 15 лет. Ставки будут составлять 17-18% годовых. Первоначальный взнос - от 30%».

По ту сторону кредитного договора
Однако при всем теоретическом многообразии финансовых инструментов продажи коммерческой недвижимости в последнее время сильно упали. По ощущениям большинства экпертов спрос «просел» на 30-50%. А сделок с привлечением заемных средств и вовсе «кот наплакал».

«Реально сделки с привлечением заемных средств сейчас на минимуме. Но справедливости ради надо сказать, что наш покупатель идет с деньгами, – делится своим опытом Евгений Шестинский, директор агентства недвижимости «Новосёл|Коммерц». – Основное движение сейчас происходит в сегменте сделок с небольшими и недорогими объектами - офисы, стрит-ритейл стоимостью до 15 млн. рублей. Больших сделок нет, все встало с конца прошлого года».

«Все продажи заморожены, мы вернулись в каменный век, – сетует г-н Шестинский. – Коммерческой ипотеки, можно сказать, нет. Банк сегодня может выдать деньги только под обороты предприятия, при этом надо вывернуться наизнанку, показать схему работы своего бизнеса и заложить все с потрохами, в том числе и другие свои бизнесы, если таковые имеются. Есть второй вариант – получить кредит на целевое использование средств. Деньги на покупку коммерческой недвижимости дадут, но с большим трудом, и нужно будет также заложить все, что только можно».

Мнение прямых продавцов недвижимости – застройщиков – также подтверждает неутешительность ситуации: «Действительно, банки сегодня не предлагают тех продуктов, которые клиенты готовы брать. Все говорят, что у них есть кредиты для малого бизнеса, но когда доходит до дела – получить кредит сегодня практически невозможно, а очень высокие ставки рушат всю экономику сделки. На сегодня «вилка по ставкам» для малого бизнеса от 22% до 27%. Это ставка космическая», – оценивает ситуацию Сергей Кравчук, директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс».

«При этом хотелось бы подчеркнуть, что банки как-то слабо реагируют на снижение ЦБ ставки рефинансирования, хотя они очень оперативно работали, когда ставка повышалась, – продолжает г-н Кравчук. – Пока они не готовы возвращаться к снижению ставок. Второй момент: у банков есть некое указание «сверху» ужесточить кредитную политику, более тщательно проверять заемщиков. В результате это привело к тому, что заемщику требуется собрать огромный пакет документов. Плюс – масса требований к наличию дополнительных залогов. В итоге кредитование малого бизнеса фактически заморожено».

Представитель одного из банков, представленного в Уральском регионе, который пожелал остаться неизвестным, решился пролить свет на ситуацию и откровенно признался, что многие игроки банковского рынка держат кредитование, как козырь в рукаве: «Кредитование бизнеса - нынче очень дорогое удовольствие для банков. К сожалению, таковы реалии. Кредитование предлагают только привлекательным клиентам, которые собрались уходить. Например, есть у банка клиент. Он использует РКО, ЗП-проект, гарантии и т.д. Ему нужно финансирование, он просит у своего банка, а банк отказывает. Клиент на это говорит: «Тогда я переведусь в другой банк». И вот только тогда получает ответ: «Не уходите, держите кредит».

На банк надейся, а сам не плошай
На рынке не найдется ни одного застройщика, который даже во времена «экономического штиля» не предлагал бы покупателям бонусы «от себя». А в нынешней ситуации девелоперы стали еще более гибкими в данном вопросе. Продавцы коммерческой недвижимости Екатеринбурга, стремясь расширить инструментарий продаж, предлагают различные виды рассрочек, аренду с правом выкупа, а также привлекают покупателей с помощью акций.
Как отмечают сами девелоперы, подобные меры действительно работают: «Специальные предложения очень стимулируют людей, – рассказали в компании «Атомстройкомплекс». – Например, в марте: на некоторые объекты мы предлагали скидку 8% в связи праздником 8-м Марта. Акция очень хорошо сработала. В ближайшее время стартанёт акция по комплексу апартаментов ARTEK. Планируются студенческие сертификаты, которые будут давать право на скидку, а также скидка для тех, кто готов заплатить аванс больше минимально необходимого».
«Сегодня мы как продавцы сами пытаемся что-то предложить клиенту, компенсировать клиентам отсутствие банковских инструментов для покупки коммерческой недвижимости, – говорит Сергей Кравчук. – Мы действительно стали более гибкими в плане рассрочки. Она у нас и так была беспроцентная и на весь период строительства. А сегодня мы готовы предоставлять и рассрочку более длинную, чем период строительства, кроме того - рассматривать различные схемы расчетов. Например, кому-то удобнее делать ежеквартальные платежи, а не ежемесячные. В других случаях готовы даже дать рассрочку без первоначального взноса. Все зависит от конкретной ситуации».

Кроме того, появляются и новые для коммерческой недвижимости инструменты: «Мы готовы рассматривать схему trade-in – когда клиент хочет один объект продать, а другой купить, – делится г-н Кравчук. – Эта программа давно работает у нас в жилой недвижимости, и сейчас мы начали применять эту схему и к коммерческим объектам. Суть очень простая: человек платит небольшой аванс, и дальше наше агентство-партнер в течение 2-3 –х месяцев должно продать актив клиента. При этом клиент должен понимать, что цена, по которой будет выставлен объект, будет согласована с агентством, которое делает оценку объекта с учетом того, что им надо продать объект за указанный период. Это не значит, что цена будет занижена, но она будет адекватна рынку».

Хорошо забытое старое
«Второе дыхание» обрел и такой инструмент как лизинг: на рынке появились новые лизинговые программы, а также первые за долгое время сделки. На екатеринбургской «почве» лизинг недвижимости еще только приживается. Эксперты отмечают, что рынок маленький, хотя последние 3-4 года стал цивилизованым. Получается замкнутый круг: не так много компаний занимаются лизингом недвижимости, потому что пока нет большого спроса, а спроса нет, потому что мало компаний предосталяют эту услугу, и о ней недостаточно информированы потенциальные клиенты.

«Лизинг автотранспорта в нашем городе очень развит, а лизинг недвижимости, к сожалению, воспринимается еще далеко не всеми покупателями, – делится своими наблюдениями Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika. – Мы, посмотрев на опыт Москвы и Санкт-Петербурга, где этот инструмент себя уже зарекомендовал, включили лизинг в свой «арсенал» в прошлом году. Но на сегодняшний день еще ни одной сделки не проведено».

Впрочем, с начала 2015 года на екатеринбургском рынке наметилась и положительная динамика: «Последние несколько лет лизинговых сделок у нас не было вообще, – рассказывает Сергей Кравчук. – Но в 2015 году мы открыли для себя заново этот продукт. В 1-ом квартале у нас прошли две сделки. Сейчас еще несколько – в работе. Кроме того, мы совместно с «ВТБ24 Лизинг» подготовили партнерскую программу. По ее условиям возможно финансирование как физических, так и юридических лиц на срок до 10 лет с первоначальным взносом не менее 10%. Особенностью программы является то, что рассматриваются не только уже введенные аккредитованные объекты, но и те, срок сдачи которых укладывается в ближайшие шесть месяцев».
Другие застройщики также обратили пристальное внимание на лизинг: «Пока мы этот инструмент не используем, но в плане продажи коммерческой недвижимости он кажется нам очень интересным, – признает Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал». – Сейчас мы присматриваемся к нему, тщательно изучаем рынок. В ближайшее время, возможно, лизинг станет доступным и у нас».

«Возрождение» лизинга недвижимости ны рынке, по словам Сергея Веселова, директора регионального центра «Урал» компании «ВТБ24 Лизинг», обусловлено главным образом двумя причинами: «Во-первых, резкие изменения условий финансирования в банках заставили покупателей искать им альтернативу. А во-вторых, лизинговая сделка имеет свои бонусы, которые кредитный договор предложить не может. Например, возможность возмещать НДС, в полном объеме ставить ежемесячные платежи на себестоимость, тем самым снижая базу для налога на прибыль, не уплачивать и не администрировать налог на имущество».

Стоит отметить, что лизинг доступен как физическим, так и юридическим лицам: «Заемщиком может выступать физическое лицо в возрасте от 25 до 70 лет, а также юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Отличия при принятии решения в этих случаях заключаются в комплекте документов, а также в подходе к оценке платежеспособности клиента. Все базовые условия не меняются вне зависимости от типа заемщика», – рассказал г-н Веселов.

Как показывает практика, чаще всего к лизингу прибегают при покупке торгово-офисной недвижимости, загородных домов, промышленных объектов. Кроме того, в последнее время увеличилось число обращений по апартаментам.

Один видит лужу, другой – звезды в ней
Не смотря на всю нестабильность нынешней ситуации, сделки на рынке все же происходят. К тому же, благодаря, или вернее, вопреки кризису на рынке значительно расширился инструментарий продаж. А это значит, варианты для покупки коммерческой недвижимости действительно есть. Недаром говорят, что кризис – лучшее время для развития.

Источник: EkbRealty.ru....


Другие материалы рубрики: Аналитика