EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Аналитика — 08.12.2015 | 21:46
По нулям: Екатеринбург больше не может поглощать коммерческую недвижимость

На Рождественском Саммите РГУД эксперты Уральской палаты недвижимости подвели итоги года: объем поглощения рынком объектов коммерческой недвижимости застыл на нулевой отметке, в то время как на рынок еще продолжают выходить объекты, начатые несколько лет назад. Это чревато дальнейшим падением ставок и увеличением сроков экспозиции коммерческих помещений. Хуже всего дела обстоят в сегменте офисной недвижимости – здесь снижение цен, в среднем по городу, составило 30%. Хотя и торговую и складскую недвижимость негативные тенденции также не обошли стороной. В этой ситуации девелоперы Екатеринбурга видят два возможных сценария, выбор между которыми во многом зависит от макроэкономичеких факторов.

По данным Уральской палаты недвижимости, 2015 год ознаменовался нулевым поглощением на рынке коммерческой недвижимости: «Объем поглощения – это ключевой показатель рынка, который начал снижаться достаточно давно, но сейчас он практически достиг нулевой отметки. Например, на рынке офисов объем поглощения в 2013-ом и в 2014-ом годах упал более, чем в два раза по сравнению с 2012 годом – со 125 000 кв.м. до 50 000 кв. м. А за три квартала текущего года этот показатель снизился еще в два раза – до 25 000 кв.м. По итогам года на рынке офисов данный показатель может принять отрицательное значение. А в сегменте торговых площадей в ТЦ по итогам трех кварталов 2015 г. объем поглощения уже ушел ниже нуля», - рассказал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

«Мы пришли к выводу, что объем поглощения – это показатель, который мы должны обязательно отслеживать и который должен быть в фокусе нашего внимания, так как это показатель ключевой. Одна из главных величин рынка – это соответствие объема ввода объему поглощения», - добавил полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге Свердловской области Андрей Бриль.

Аналитики пришли к однозначному выводу, что рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга насытился и перешел к качественной конкуренции. Так, по данным УПН, по состоянию на конец 3 квартала 2015 года в Екатеринбурге введено более 800 тыс. кв.м. качественной офисной недвижимости, около 1 млн. кв.м. торговых площадей и почти 600 тыс. качественных складов. 

«Показатель, который отражает степень насыщения рынка – это объем вакантных площадей. Сегодня наибольший уровень вакансии отмечается в сегменте офисной недвижимости – в среднем в классе В он составил около 20%», - рассказывает Михаил Хорьков. - В сегменте торговых центров средний объем вакантных площадей - около 6%. В складах – 3-4%, тогда как в конце 2013 года этот показатель был нулевым – свободных складских площадей в Екатеринбурге не было, сейчас в небольшом количестве они появились.

По словам Михаила Хорькова, анализируя рынок офисных центров, нужно понимать тенденции, а именно – как активность бизнеса коррелирует с динамикой объема офисного фонда. «С начала 2012 года количество компаний неуклонно сокращается, в то время как объем офисного фонда растет. И сейчас на рынок еще поступают объекты, заложенные 5-7 лет назад, которые реализовывались дольше в силу экономических трудностей. Поэтому количество площадей продолжает расти. Естественно, что в таких условиях объем пустующих площадей будет расти соответственно», - рассказал аналитик УПН. 

«На рынке торговых площадей объем вакантных площадей растет не так динамично, управляющие компании здесь оказались более гибкими, может быть, охотнее шли на уступки, чтобы сохранить арендаторов торговых центров. Но негативный тренд снижения оборота розничной торговли еще дает о себе знать – темпы падения в октябре 2015 года по отношению к октябрю прошлого года – по Екатеринбургу около 85%», - добавляет Михаил Хорьков.

В складах все не так плохо. В частности, в сегменте качественных складов классов А и В+ вакантно всего лишь 3,3%, в классе В – около 6%. Негативные тенденции в складской недвижимости на фоне других сегментов не столь заметны. 

«Очевидно, что ставки падают практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Наибольшее падение зафиксировано в сегменте бизнес-центров – за три квартала текущего года ставки здесь упали на 8%, однако необходимо учитывать, что еще большее падение было отмечено в 2014 году, в течение которого ставки снизились в среднем на 11%, что в совокупности дало ощутимое сильное снижение – около 20%», - говорит г-н Хорьков. - И когда мы говорили об избыточном предложении на рынке офисов, индекс арендной ставки показывает, что текущие ставки на рынке офисов, в отличие от других сегментов, существенно ниже, чем в 2006-2007 году, то есть, ставки были выше, чем сейчас даже в номинальных показателях».

Стоит, опять же, оговориться, что аналитики приводят «среднюю температуру по больнице» – очевидно, что на рынке есть объекты, где падение было более сильным, а есть те, где ставки снизились меньше среднерыночных показателей. Но, в принципе, общая тенденция такова, что все управляющие компании сегодня снижают ставки аренды.

В отличие от офисников, в сегменте торговых центров, напротив, именно 2015 год отличался более сильным падением – средний показатель здесь на уровне 10%. Опять же, с оговоркой, что на отдельных объектах ситуация может быть значительно хуже или напротив, значительно лучше – это напрямую зависит от успешности торгового центра.

В складах после небольшого роста в течение прошлого года, в текущем году ставки вернулись на прежний уровень за счет снижения, в среднем, на 5%.

«В сегменте стрит-ритейла, в первую очередь, нужно обратить внимание на тот разрыв, который образуется между арендной ставкой и ценой продажи. Только за три квартала этого года арендные ставки на стрит-ритейл, в среднем, упали на 21%, при том, что цена продажи снизилась лишь на 5%, - рассказывает Михаил Хорьков. По разным оценкам, покупателями торговых и офисных помещений на первых этажах жилых домов до 30% были частные инвесторы, которые вкладывали деньги для получения дохода от аренды. И этот разрыв бьет в первую очередь по ним – они больше не смогут получать ту доходность, которую получали в прошлые годы и поэтому они уходят с рынка. Как результат - девелоперы и застройщики начинают переориентироваться на конечных пользователей», - добавляет аналитик УПН.

Что касается темпов падения арендных ставок, то сильнее всего они снизились в сегменте окружных торговых центров – на 30% с конца 2013 года. 

Если рассматривать ситуацию с арендными ставками в сегменте бизнес-центров в привязке к классам, где-то падение было чуть больше, где-то чуть раньше, но в целом оно достаточно синхронно, - комментируют эксперты.

«Объем поглощения сегодня с точки зрения рынка крайне незначительный, при этом в стадии строительства у нас по-прежнему находится достаточно большой объем площадей, например офисных помещений в стадии строительства на данный момент около 300 тыс. кв.м., тогда как в этом году рынок поглотил только 20 тыс. кв.м», - говорит Михаил Хорьков.  «Вопрос – куда пойдут эти площади – риторический. Точнее, вопрос заключается в сроках экспозиции этих объектов», - добавляет Андрей Бриль.

Анализируя ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга, эксперты приходят к единогласному мнению, что рынок достиг стадии насыщения и перешел в фазу острой качественной конкуренции. Тот факт, что рынок практически перестал поглощать новые объекты коммерческой недвижимости эксперты не расценивают как однозначно негативный, так как объемы нового строительства тоже снижаются: «В течение двух лет с рынка должно уйти текущее предложение и образоваться дефицит. Такие прогнозы мы делаем на основе данных о текущем объеме поглощения рынком коммерческих площадей и данных об объемах текущего строительства».
Что касается общей ситуации на рынке, по мнению Андрея Бриля, рынок достиг дна: «Можно сказать, что мы уже на «дне», но на нем мы будем лежать еще года два-три», - прогнозирует эксперт.

Еще одна тенденция, которая оказывает определяющее влияние на рынок – это остановка инвестирования: «Инвестирование остановилось, во-первых, потому что у нас нет никакого инвестиционного плеча и поддержки со стороны банков. Причем это не претензия к банкам, мы понимаем, что мы с ними в одной лодке, а их политика закладывается наверху в ЦБ. Вторая причина – у нас серьезные проблемы с платежеспособностью», - говорит Андрей Бриль.

По мнению эксперта, в текущей ситуации у девелоперов есть два возможных сценария дальнейшего поведения на рынке: «Первый - мы строим дешево, коряво, распродаемся по частям, повышаем свою ликвидность, сокращаем сроки выхода из проекта и убегаем от клиента. Сегодня из-за крайне тяжелого положения этот сценарий реализуется многими городами и это не претензия к ним. Второй сценарий – мы переходим в разряд качественной конкуренции и к созданию качественных форматов. Также к этому сценарию относится проведение грамотной и разумной реконцепции», - добавляет полпред РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области. По мнению эксперта, определять выбор сценария будет определять не только каждый конкретный предприниматель, но этот выбор будет продиктован также и макроэкономическими факторами.

«Нам кажется, что самый вероятный и правильный сценарий - это работа над ошибками и заход в новые проекты по второму сценарию. Но важный момент – с новыми проектами спешить нельзя», - резюмирует г-н Бриль.

Источник данных и фото: Уральская палата недвижимости
Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Аналитика