EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Мнения экспертов — 30.06.2009 | 04:05
Аутсорсинг: посторонним вход разрешен

Вопрос снижения затрат на эксплуатацию офисных зданий становится все актуальнее в сегодняшних условиях. Одним из способов экономии управляющие компании называют передачу некоторых услуг сторонним исполнителям. Круглый стол, посвященный этой теме, для участников рынка управления и аутсорсинга организовал журнал Commercial Real Estate.

Что отдать на сторону

Современный бизнес уже не мыслим без аутсорсинга. Отдавая некоторые функции для исполнения сторонним компаниям, предприниматели пытаются сэкономить на необходимом оборудовании, бухгалтерском и организационном обслуживании, получая уже готовую услугу за меньшие деньги.
Исключением не стала и сфера коммерческой недвижимости. Здесь управляющие компании различных объектов выступают неким организующим центром – услуги по эксплуатации (охрана, уборка и т.д.) они все чаще отдают профессиональным специализированным компаниям.
Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин-Холдинга», выделил четыре группы работ, которые в принципе могут быть отданы на аутсорсинг.
- Техническая эксплуатация.
В эту группу работ входят все услуги по обслуживанию здания: охрана, связь, клининг, вывоз мусора, взаимодействие с коммунальными компаниями, обслуживание инженерных сетей, кондиционеров, лифтов, эскалаторов и т.д.
Это классический комплект услуг, который, как правило, отдается на аутсорсинг.
Андрей Бриль привел собственный пример: «В наших объектах, например, охрана на аутсорсинге, потому что рынок хорошо развит и есть профессиональное предложение. Но клининговая компания – своя. Так сложилось исторически, потому что, когда появлялись первые наши объекты, необходимого режима работы и качества от сторонних компаний мы добиться не могли». Однако сейчас, по словам эксперта, они готовы рассматривать и другие варианты, поскольку рынок клининговых услуг профессионально вырос.
- Интерьерное решение объекта, текущий и капитальный ремонт.
Эти услуги выделены особо, так как осуществляются нерегулярно и имеют свою специфику.
Здесь тоже был приведен пример. «Нам повезло, что одним из наших арендаторов стала всемирно известная интерьерная студия и мы теперь можем предлагать их услуги другим арендаторам. Ряд из них уже заключили договоры на оформление офисов», — пояснил Бриль.
- Финансово-экономическое обслуживание.
Решение денежных вопросов на сторону отдается редко, хотя это очень большой объем бухгалтерской и финансовой работы и усилий по оптимизации этих затрат. Сюда могут входить подбор арендаторов (брокеридж), сбор арендной платы, расчеты со всеми субподрядчиками. Здесь же упоминается аналитическая работа как для самой управляющей компании, так и для владельца, а может быть и для арендаторов.
- Изменение арендной платы.
Эксперт выделяет эту работу в отдельную группу в связи с тем, что в кризисных условиях вопрос ротации и удержания арендаторов, грамотного изменения арендной платы становится чуть ли не главным.
Сегодня есть целый ряд приемов установления гибких отношений с арендаторами. «Просто снижать арендную плату — не конструктивно. Существует масса способов оптимизировать аренду, например арендные каникулы. Если вы упали по ставке с 2000 рублей до 1000, это не хорошо. А если сделали 1700 рублей и дали на год арендные каникулы, это абсолютно другая экономическая, психологическая, имиджевая, да и юридическая ситуация», — уверен Андрей Бриль.

Подрезанные крылья

Как видно, аутсорсинговым компаниям есть где разгуляться — отдать на сторону в коммерческом объекте можно практически все. Да и самих объектов в городе немало.

По словам Виктора Контеева, заместителя главы города Екатеринбурга, сейчас у нас имеется 60 деловых центров общей площадью 663 тысячи кв.м. В следующем году к ним прибавятся еще 8 офисников на 100 тысяч кв.м.
Но не тут то было. Начав развиваться в Екатеринбурге два-три года назад, когда массово пришли профессионалы, рынок аутсорсинга был серьезно подкошен кризисом. Число компаний на разных направлениях ауторсинга серьезно сократилось. Виктор Контеев привел цифры по каждому из них.
Так, рынок интеллектуальных услуг, то есть консалтинг, упал в объемах к 1 июля 2009 года по сравнению с прошлогодними показателями от 30 до 70%, а число компаний сократилось с 263 до 144.
Как считает чиновник, дальнейшее развитие коммерческих объектов без концепции уже невозможно, а ведь именно консалтинговые фирмы разрабатывают основные идеи проектов, концепций и реконцепций. Поэтому интеллектуальная услуга несмотря ни что должна удержаться в Екатеринбурге, а некоторые антикризисные направления — получить развитие.
Другое направление аутсорсинга – инжиниринговые компании. К лету их осталось лишь 17, и всего 4 из них оказывают комплексное обслуживание. Тем не менее, уверен Контеев, без современного инженерного обустройства, без профессиональной компании, которая способна обеспечить качество инженерных услуг, многие арендаторы будут уходить с объектов.
Одно из самых быстро растущих направлений аутсорсинга — клининг. Сегодня работает 43 таких фирмы. «Характерно, что эти компании развиваются в разных направлениях — уборка коммерческих объектов, ЖКХ, благоустройство и т.д. Многие из них могут оказывать комплексные услуги. Поэтому в принципе объем услуг остался таким же, но стоимость контрактов упала на 30–50%», — пояснил Виктор Контеев.
Услуги по рекрутингу теперь оказывают 64 компании, объем их работы уменьшился на 30–70%, но стоимость осталась той же. Эксперты считают, что сейчас, когда ситуация на рынке труда принципиально поменялась, есть хороший шанс изменить качественную составляющую коллективов как раз с помощью кадровых агентств.
Лишь охранные организации, наоборот, чувствуют себя неплохо, их количество даже немного возросло (до 557 компаний), а объем услуг остался прежним.
Несмотря на неоптимистичные цифры, участники круглого стола пришли к выводу, что услуги аутсорсеров будут востребованы и в кризис, и после него, так как могут дать существенную экономию в содержании объекта и оптимизировать многие процессы управления.

На чем сэкономить

Игроки рынка аутсорсинга рассказали на круглом столе, насколько и на чем можно сократить затраты при эксплуатации объектов. Отчасти это сокращение затрат на техническое обслуживание. Алексей Плотников, директор «Окин Фэсилити РУ» пояснил, что когда приходит сторонняя компания, она уже имеет в наличии необходимые людские ресурсы и оборудование. При этом люди будут профессионалами, а значит тратиться на их обучение или поиск уже не надо.
Кроме того, у нее уже имеется все необходимое программное обеспечение, позволяющее контролировать объект как со стороны управляющей компании, так и со стороны собственника. Да и сама по себе автоматизация, уход от человеческого фактора, считает эксперт, позволяет все делать качественнее, быстрее, а значит, дешевле.  Такой фактор, как массовость, то есть наличие множества объектов в обслуживании, также помогает сократить эксплуатационные расходы на отдельно взятой территории.
В итоге, по подсчетам Алексея Плотникова, экономия в долгосрочной перспективе может доходить до 20–30%.
Однако владельцы не всегда способны увидеть, что зарплата их собственных работников — «слесаря дяди Миши и уборщицы тети Клавы» — не может быть сравнима с оплатой услуг аутсорсеров, которая зачастую будет выше. Ведь при сравнении в расчет не берутся ни налоги, ни затраты на обучение, ни качество работы собственных сотрудников.
Руководители клининговых компаний также внесли свою лепту в достижение положительного эффекта от аутсорсинга. Андрей Ридингер, генеральный директор клининг-сервиса «Чистота.РУ», рассказал, что за счет налаженных связей с поставщиками оборудования и химии профессиональные уборщики могут в итоге запросить гораздо меньшую цену за свои услуги. А Елена Постникова, директор клининговой компании «Престиж-Е», рассказала, что за счет более гибких условий работы с поставщиками и оптимизации графика работ ее компании уже удалось снизить цены на 30% за последние полгода. При этом на качестве работы, уверяет эксперт, это никак не отразилось.

Собственников – в «розыск»
Помимо аутсорсинга эксплуатационных услуг, на круглом столе обсуждали проблему стороннего управления объектами в целом, которое у нас, к сожалению, еще менее развито.
Тут сработало сразу несколько причин. Одна из них — недоверие собственников. До сих пор среди них бытует мнение, что лучше уж плохонькая, но своя управляющая компания. Да и необоснованный страх потерять объект тоже присутствует. Андрей Брауде, заместитель директора УК RED, считает эту причину основной трудностью: «Мы за 5 лет вывели на рынок коммерческой недвижимости порядка 60 тыс. кв.м и в прошлом году решили выйти на рынок внешнего управления. Но, разослав множество коммерческих предложений, за четвертый квартал прошлого года и за первый квартал этого мы не заключили ни одного договора. Может быть это кризис, может быть какие-то особенности мышления собственников, но думаю, что основная причина – это недоверие».
Другой причиной недопонимания на рынке является недоступность самих собственников. Большинство из них общаются с подрядчиками через своих представителей, которые не всегда наделены правом принимать решения, а значит, убедить их прибегнуть к услугам сторонних УК чрезвычайно сложно.
«Собственники зданий сегодня – люди неуловимые. Даже управляющие знают в лицо не многих из них», — рассказал Андрей Бриль. По его словам, сейчас в Гильдии управляющих и девелоперов, представителем которой он является, формируется группа управляющих компаний, после чего планируется организовать их встречу с представителями собственников основных объектов офисной недвижимости. Так сказать, свести лицом к лицу и объяснить, что в результате непрофессионального управления владельцы теряют деньги, так как объект не заполнен или класс его недостаточно высок.
Кроме того, «необщительность» собственников сами управляющие компании объясняют и тем, что в условиях кризиса сторонний управленец, впрочем, как и свой, не в состоянии гарантировать прибыль от недвижимости. И уж тем более держать ее на определенном высоком уровне, который был заложен еще при проектировании объекта, в хорошие времена.

Возрождение рынка

Изменить ситуацию необходимо, считают эксперты, а сделать это можно только общими усилиями.
Как считает Виктор Контеев, прежде всего, надо повышать профессиональный уровень управляющих компаний, качество их услуг. По мнению Алексея Мальцева, исполнительного директора УК «Пред-групп», вырасти в профессионалов ни собственники, ни управляющие компании пока просто не успели. Отчасти из-за кризиса, отчасти из-за того, что многие девелоперы решили переключиться на управление объектами, не сформировался рынок профессиональных управляющих компаний, а с другой стороны рынок предложений для управления тоже неполный.
Так что же необходимо для нормального развития рынка аутсорсинга? Отвечая на этот, почти риторический вопрос, Андрей Бриль выделил три главных момента. Во-первых, необходим сам по себе объем работ — рынок с деньгами. Если его не будет, то и не стоит ждать появления профессиональных игроков, что требует создания инфраструктуры и вложения в технологии. «Рынок развивался и до этого момента, но в основном усилиями администрации, самих участников рынка, а не девелоперов и владельцев объектов. Они, к сожалению, занимают позицию «все делать самим», — говорит эксперт. — Значит, первое что надо, — это развитый рынок. А в связи с попаданием большого количества объектов в залог к банкам, потребность во внешнем управлении усиливается. Мы уже столкнулись с десятками тысяч кв.м, которые предлагаются для работы».
Во-вторых, нужен заказчик с внятным техническим заданием и пониманием того, чего он хочет, а также четкой системой оценки качества. Иначе все попытки аутсорсинга могут кончиться конфликтами и непониманием.
И, в-третьих, необходимо профессиональное предложение, то есть опять же качественная работа самих аутсорсеров.
Также многие эксперты сошлись во мнении, что стандарты работы по управлению и правила эксплуатации объекта могут существенно облегчить всем работу.
Кроме того, в скором времени планируется классифицировать и сами офисные центры, что поможет дать дополнительные ориентиры рынку. Проект классификации уже разрабатывается в Гильдии управляющих и девелоперов.
В целом же участники круглого стола пришли к выводу о том, что переход управления и обслуживания коммерческих объектов хотя бы на частичный аутсорсинг в перспективе уже виднеется. Более того, именно в кризис, считают некоторые эксперты, у аутсорсеров есть шанс зайти на новые объекты и расширить круг своих услуг.

Источник: журнал "Недвижимость"


Другие материалы рубрики: Мнения экспертов