EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Мнения экспертов — 18.08.2011 | 12:13
Коммерческая недвижимость Екатеринбурга: «Большой куш» или «Летний шиш»?

Традиционное летнее затишье на рынке недвижимости обернулось ростом количества предложений. За последние полтора месяца количество объектов в базе УПН, выставленных на продажу, увеличилось на 10%. Ряд экспертов ожидает скачка спроса уже в начале осени в связи с окончанием сезона отпусков. Другие же говорят о том, что спрос будет плавным, поскольку для резкого скачка одной сезонности недостаточно. Тем не менее, эксперты отмечают, что летнее затишье – хорошее время для частных инвесторов, желающих вложить свои средства в покупку объектов коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что пока предложения на рынке еще достаточно, а цены достаточно стабильны. В то же время в глобальном инвестиционном плане ситуация пока не радует, что указывает на то, что даже на «оттаявшем»  рынке новые проекты, увы, не будут расти как грибы после дождя. 

Дают – бери. Бьют – беги
«Такого временного летнего затишья не наблюдалось последние три года. Идет снижение количества показов, сделок. Сейчас наступил как раз тот короткий период времени, когда можно по более выгодной цене купить или арендовать офисы и склады. Пока на рынке еще присутствует достаточное количество объектов для инвесторов. Но уже с середины августа ситуация начнет меняться, спрос будет возрастать, а объекты, которые сейчас есть на рынке, уходить», - отмечает заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павел Маслихин. 

«Безусловно, летнее снижение активности, связанное с сезоном отпусков, имеет место быть. Однако оно традиционное и ожидаемое. Рост спроса начнется осенью в связи с началом сезона деловой активности, соответственно объем предложения начнет сокращаться», - согласен с коллегой генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов. 

Руководитель департамента коммерческой недвижимости Риэлтерской группы «Капитал» Владимир Зайцев также говорит о том, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости города достаточно предложения, и в целом ситуация для покупки объектов благоприятная: «Обратить внимание на рынок сегодня выгодно некрупным частным инвесторам, пока выбор объектов достаточно широк», - полагает эксперт. 

Что в фаворе?
Эксперты единогласно говорят, что самым «лакомым куском» сегодня является торговая недвижимость: «Прежде всего, инвесторы смотрят торговые площади, - замечает г-н Маслихин.- К примеру, офисные центры строились и будут строиться, а торговых помещений на рынке нет». Также, по словам Павла Маслихина, инвесторы обратили внимание и на производственные площади. 

По мнению Игоря Суханова, самым привлекательным сегментом для инвестирования на сегодняшний день остается торговая недвижимость, поскольку торговые сети возобновили активное развитие и испытывают потребность в площадях. Владимир Зайцев согласен с коллегой и также говорит о том, что стабильный рост товарооборота оказывает благоприятное влияние на планы ритейлеров по развитию: «Сегодня торговые помещения востребованы и как объекты аренды, и как объекты покупки, - добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости РГ «Капитал». Также, по словам г-на Зайцева, сегодня востребованы качественные офисные помещения небольших площадей. 

По данным Павла Маслихина, сейчас спросом пользуется аренда офисов от 15 до 30 кв.м в объектах класса «В» и «С». Кроме того, на рынке востребованы площади от 30 до 50 кв.м, и от 150 до 200 кв.м. «С весны спрос на аренду офисной недвижимости увеличился на 30%. Кроме того, повысилась активность на рынке купли-продажи. Банки, медицинские центры и аптеки предпочитают покупать объекты под себя», - отмечает эксперт.

Стоит ли ждать?
Эксперты сходятся во мнении, что сроки окупаемости объектов растут: «Еще пару месяцев назад на рынке присутствовали объекты со сроком окупаемости 7-8 лет, сейчас остались объекты, которые окупятся уже только за 10 лет», - говорит Павел Маслихин. 

По данным Владимира Зайцева, торговые и офисные объекты со сроками окупаемости 7-8 лет сегодня еще можно найти на рынке, а вот, к примеру, для производственной недвижимости сроки окупаемости составляют все 15 лет. «Есть благоприятная тенденция, связанная с дефицитом высококачественных складских площадей. Поскольку городу их не хватает, и практически на всех объектах класса «А» есть листы ожидания, а ставки аренды показывают наибольшую динамику по сравнению с другими сегментами, сроки окупаемости новых складских объектов класса «А» снизились примерно с 10-12 лет до 7-8 лет», - полагает Владимир Зайцев. Однако ни для кого не секрет, что приобрести сегодня склады класса «А» практически невозможно ввиду их тотального дефицита. Все, что вводится, уходит с рынка как «горячие пирожки». К примеру, по словам директора терминала «Чкаловский» Олега Соболева, у них уже сформировался лист ожидания на складские помещения, которые будут вводиться в объекте в ближайшем будущем: «В конце прошлого года в терминале было сдано 27 тыс. кв.м площадей, а лист ожидания был на 63 тыс. кв.м.  Около 20% организаций ушли из этого списка, остальные – ждут», - рассказал Олег Соболев.

О «докризисных» сроках окупаемости можно вообще забыть, констатируют эксперты. Представитель УК «Алдис» Эльвира Махмудова говорит о том, что сроки окупаемости растут, поскольку рынок сегодня позволяет устанавливать более высокие цены продажи объектов. 
По мнению Игоря Суханова, они будут расти и дальше, поскольку объективно подорожали практически все стройматериалы, растет стоимость труда, энергоресурсов и т.д. «Практически во всех сегментах сроки окупаемости уходят за 10 лет и больше», - подчеркивает Суханов.

Можно сказать, что тенденция прослеживается очевидная. Время для выгодного приобретения объектов стремительно уходит. А новых объектов ожидается пока совсем не много, поскольку в кризис девелоперы заморозили свои проекты и строить объекты не начинали. Да и в целом инвестиционная ситуация пока остается не столь радужной. 

Инвестиционный ступор
Если рассматривать рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга с точки зрения глобальных инвестиций, эксперты отмечают, что сейчас для них или «уже не время» или «еще не время». Если благоприятная ситуация для некрупных частных инвесторов сложилась благодаря летнему спаду активности, то в целом инвестиционный уральский климат остается достаточно суровым. 

«На мой взгляд, самое удачное время для инвестирования в коммерческую недвижимость уже прошло. Это был период с конца 2008 года и весь 2009 год, когда количество предложений было значительно больше, а цены были более привлекательными. Многие собственники избавлялись от излишних объектов, выставляли на продажу высоколиквидные объекты в связи с финансовыми проблемами. Было большое количество недостроенных объектов, которые тоже продавались по «кризисным ценам». На сегодняшний день цены на коммерческую недвижимость уже откорректировались, а количество ликвидных объектов с хорошим месторасположением и инфраструктурой значительно меньше», - говорит Игорь Суханов.

Владимир Зайцев, в свою очередь, считает, что время для глобальных инвестиций еще не наступило: «Если мы говорим о крупных федеральных и иностранных инвесторах, в ближайшее время их ждать не стоит. Для этого есть целый ряд причин: во-первых, для них нет никаких преференций, в том числе налоговых, во-вторых, есть проблемы с выделением подходящих земельных участков, в-третьих, администрация неохотно инвестирует средства в инфраструктуру, а инвесторам нужны подготовленные площадки. Поэтому, даже если среди крупных инвесторов есть желающие зайти на рынок Екатеринбурга, для них здесь пока нет привлекательных условий», - высказывает свое мнение эксперт РГ «Капитал».

Кроме того, по словам Зайцева, сегодня на рынке есть серьезные проблемы с проектным финансированием: «Благоприятной эта ситуация станет лишь тогда, когда банки будут делить риски с инвесторами. А на сегодняшний день они не несут никаких рисков, напротив, они во всем перестраховываются. Банки заявляют, что они готовы инвестировать, но это не так. Банки готовы лишь кредитовать на своих условиях», - отмечает Владимир Зайцев.

Игорь Суханов подтверждает слова коллеги: «Справедливости ради стоит отметить, что сегодня несколько подешевели кредитные деньги, но получить кредит под девелоперский проект сегодня так же сложно, как и год назад. С проектным финансированием дела обстоят очень тяжело. Банки, в попытках проанализировать и оценить риски, чуть ли не «рентгеном просвечивают» все проекты».

Тем не менее, по мнению гендиректора УК «Оборонснабсбыт», с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость, ситуация не будет улучшаться: «Поэтому можно сказать, что сейчас еще продолжается период выгодного приобретения реальных активов. Недвижимость на сегодняшний день является хорошим инструментом для инвестиций, в отличие, например, от финансового рынка, где ситуация сейчас нестабильная. Коммерческая недвижимость может стать источником стабильного дохода для ее владельца. Поэтому, если сейчас на рынке еще есть какое-то количество объектов, надо успевать их покупать. Роста объема предложения в ближайшее время не будет, так как в кризис новые объекты строить не начинали. Предпосылок для снижения цен также нет», - резюмирует эксперт. 

Источник: EkbRealty.ru

Другие материалы рубрики: Мнения экспертов