EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Мнения экспертов — 09.02.2012 | 13:58
Поохотились на славу: в уральской столице прошел форум «Инвестиционное сафари»

Второго февраля в Екатеринбурге прошел форум «Инвестиционное Сафари», посвященный рынку недвижимости Среднего Урала и перспективам его развития. На площадке Hyatt Regency Ekaterinburg, в рамках форума, собрались ведущие игроки девелоперского сообщества, крупные западные и российские инвесторы, известные  аналитики и представители городских и областных властей.

Организаторами «Инвестиционного сафари» выступили компании Стражи Урала и Cushman & Wakefield.

Программа форума была поделена на 3 секции, каждая из которых охватывала ряд значимых вопросов рынка недвижимости. Основными целями «Инвестиционного сафари» были формирование единого видения рынка недвижимости у всех участников бизнес процесса и разработка вариантов совместных действий, которые позволили бы дать рынку недвижимости новый импульс и принесли новые доходы, как бизнесу, так и региону.

Поэтому первая секция форума была посвящена градостроительной политике, которая является важнейшей составляющей инвестиционной привлекательности города.

В рамках этой темы, невозможно было не обсудить события, которые могут оказать сильнейшее влияние на развитие всех инфраструктур города — Чемпионат мира по футболу 2018 и ЭКСПО-2020.

«Такие мероприятия как ЭКСПО-2020 и ЧМ-2018 помогут Екатеринбургу сделать огромный рывок. Еще один мощнейший импульс развитию территории даст строительство ВСМ-2. Уверен, что этот проект должен быть в России и пройти через Екатеринбург. Уральской столице необходимо укрепляться за счет связей с соседними городами, налаживать транспортное сообщение, например с Челябинском. Тогда мы будем уже не городом миллионником, а огромной агломерацией способной конкурировать на мировых рынках» — заявил в своем выступлении министр инвестиций и развития Свердловской области Михаил Максимов.

Также г-н Максимов заверил участников форума, в том, что федерация гарантирует обеспечить всеми необходимыми финансовыми ресурсами, если Екатеринбург выиграет право проводить ЭКСПО-2020. По словам министра, речь идет об объемах инвестиций порядка 15 млрд. долларов.

В свою очередь, замглавы администрации Екатеринбурга Александр Высокинский отметил, что в данный момент город развивается в соответствии со стратегическим планом Екатеринбурга, однако проведение ЧМ-2018 и ЭКСПО позволят опередить существующий сейчас план на несколько десятков лет.

Как добавил г-н Максимов, столица Урала на данный момент обладает всеми возможностями для реализации амбициозных проектов, таких как Всемирная Универсальная выставка «ЭКСПО-2020» и Чемпионат мира по футболу в 2018 году. 

«Эти проекты являются векторными точками в развитии регионального центра Урала. Проведение столь масштабных мероприятий подразумевает рост коммерческой недвижимости, создание удобных транспортных развязок, повышение притока инвестиций в регион. При этом, город должен сохраниться для людей. Екатеринбург, в первую очередь, – город для жизни. Мы создаем инфраструктуру будущего, ведь проведение мероприятий мировой значимости повышает уровень деловой активности, взаимодействия с иностранными инвесторами, тем самым создавая комфортную среду для жизни горожан, развития бизнеса, воплощения планов и идей», — прокомментировал первый заместитель председателя правительства Свердловской области.

Также в ходе дискуссии был подняты вопросы развития Центрального стадиона Екатеринбурга, в рамках которых генеральный директор стадиона г-н Воробьев рассказал о планах его модернизации к 2018 году, и вопросы развития рынка арендного жилья, который, по мнению министра строительства и архитектуры Свердловской области Михаила Жеребцова, требует серьезного развития.

Вторая секция форума была посвящена подробному обзору различных сегментов рынка недвижимости Среднего Урала. В общем и целом можно говорить о том, что 
рынок преодолел большую часть кризисных явлений и начал показывать положительную динамику, однако пока она выглядит очень скромно.

Как отметил руководитель аналитического отдела «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков, рынок коммерческой недвижимости, в отличие от рынка жилой недвижимости, гораздо медленнее оправляется от кризиса.

«Сейчас игроки этого сегмента рынка очень осторожно относятся к любым долгосрочным проектам. Большая часть предложений рынка сейчас состоит из объектов, заложенных еще до кризиса и реализуемых в данный момент совершенно в других условиях. Новых проектов достаточно мало», — добавляет Михаил Хорьков.

Так в сегменте жилой недвижимости, по итогам прошлого года количество сделок, по данным Росреестра, превысило результаты ажиотажного 2006 года.

Динамика роста рынка коммерческой недвижимости пока не достигла докризисных показателей. 

Как отметил в своем докладе г-н Хорьков, в сегменте офисной недвижимости по итогам прошлого года, значительно увеличился объем площадей класса «В» — рост составил 26,5%.  Количество площадей класса «В+» увеличилось по итогам года на 4%. Однако на фоне роста офисного фонда, объем площадей на стадии строительства сократился на 15%, что говорит о том, что количество новых объектов значительно уступает введенным объемам. 

По словам эксперта, ставки по офисной недвижимости показали в 2011 году умеренный рост, так стоимость месячной аренды одного квадратного метра в офисе класса «А» в 2011 году выросла на 7%. Ставки в сегменте «В+» и «В» подросли на 8,5% и 13% соответственно. 

«Несмотря на положительную динамику ставок в сегменте офисной недвижимости, они все равно на 20-25% ниже докризисного уровня», — отметил Михаил Хорьков.

На рынке торговой недвижимости, по словам эксперта, в 2011 году определилось значительное снижение выбора площадей. В целом за год количество площадей выросло на 3,7%. При этом объем торговых площадей на стадии строительства увеличился на 110%, что объясняется началом строительства ряда крупных объектов. Арендные ставки в этом сегменте показали слабую динамику роста, увеличившись по итогам года в среднем по Екатеринбургу на 3%.

Зато в сегменте складской недвижимости ставки, по словам г-на Хорькова, практически достигли докризисных показателей. Как отмечает аналитик УПН, вакантные площади высокого уровня на этом рынке практически отсутствуют. Как результат, рост ставок аренды качественных складов класса «А» и «В+» в течение года составил 22,4%, класса «В» — 22,2%. 

Третья секция форума, которую проводили одни из организаторов  - компания Cushman & Wakefield, была посвящена особенностям взаимоотношений инвесторов и девелоперов на современном рынке недвижимости. А основной ее задачей было формирование новых бизнес-контактов между инвесторами и девелоперами и презентация реальных примеров совместной работы.

Как отметил в своем выступлении партнер компании Cushman & Wakefield Станислав Бибик, инвесторы рассматривают несколько моделей сотрудничества: Core; Core plus; Value add и Opportunistic.

Стратегия Core, например, предполагает, что инвестор рассматривает высококачественные объекты недвижимости, со сверхнадежными арендаторами и долгосрочными договорами аренды. Расположение объекта при этом должно соответствовать статусу «Прайм».

Как пример подобной сделки, Станислав Бибик привел офисное здание класса «В» — «Метрополис» в г. Москва, купленное американским инвестиционным фондом Heitman у Capital Partners. 

Стратегию Core plus, эксперт проиллюстрировал на примере сделки с московскими торговыми центрами «Метромаркет», которые были выкуплены инвестиционным фондом «РМБ Инвест» у российского девелопера Capital Group. Эта сделка предполагала, что инвестор впоследствии сможет наладить более эффективное управление объектами, сможет повысить арендные ставки и достигнет доходности более 10%.

Также были описаны и более рискованные инвестиционные стратегии инвестора, например Opportunistic, которая чаще всего реализуется на развивающихся рынках, способных принести высокую доходность. 

Как отметил в своем выступлении руководитель отдела исследований и консалтинга, партнер компании Cushman & Wakefield Денис Соколов, большая часть мирового объема инвестиций в недвижимость приходится на двух игроков рынка: Лондон и Париж. Между тем, стремительно растет интерес и к российским  рынкам, ограничиваясь, правда, пока в основном Питером и Москвой. Так, в Санкт-Петербурге в 2011 году была оформлена самая крупная инвестиционная сделка в сфере недвижимости в истории России, объемом 1,1 млрд. долларов.

Региональные города катастрофически отстают по показателям привлеченных инвестиций в недвижимость, однако, именно в регионах многие инвесторы видят для себя дальнейшие точки роста.

«Приведу пример. Что нужно инвестору? — максимальные гарантии, под которые он готов вкладывать свои средства. В Москве такие гарантии дают объекты, которые требуют инвестиций от 500 млн. до 1 млрд. долларов. В регионах эта сумма значительно меньше. Более того, не стоит забывать, что каждый инвестор  старается диверсифицировать свой портфель. Таким образом, чтобы инвестировать в Москве миллиард, общий объем его средств должен составлять миллиардов 15. Далеко не каждый обладает такими средствами. Именно поэтому можно говорить о перспективности инвестиций в недвижимость в регионы. Добавлю еще один момент, с моей точки зрения инвестиции в недвижимость зачастую очень эмоциональны. Для инвестора важно понимать, что он владеет лучшим объектом на данной территории. Приобрести такой объект в региональном городе намного проще», — прокомментировал Денис Соколов.

Как отметил эксперт, по данным исследования IRP Group, Екатеринбург находится в первой пятерке среди российских городов по уровню комфортности среды для инвесторов и бизнеса, поэтому этот рынок активно сейчас изучается инвесторами.

Подводя итоги форума в целом, стоит отметить, что «Инвестиционное сафари» стало крупным событием на рынке недвижимости Среднего Урала. Собрав на одной площадке уникальных экспертов, аналитиков и специалистов, организаторам форума удалось создать особую среду, где в оживленной дискуссии, возможно, рождался новый образ уральской столицы.

Источник: EkbRealty.ru
















Другие материалы рубрики: Мнения экспертов