EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Мнения экспертов — 02.02.2015 | 12:33
Апартаменты в Екатеринбурге: плюсы и минусы. Инструкция для покупателя

DK.RU проанализировал рынок апартаментов в восьми городах-миллионниках, включая Екатеринбург, и выяснил: апартаменты продаются только в трех из них. Эксперты расходятся в оценках этого вида жилья.

Городом-первопроходцем в новом направлении жилой недвижимости стала Москва — здесь апартаменты появились еще в 2007 г. Правда, объект позиционировался как апарт-отель и помещения в нем не продавались, а сдавались в долгосрочную аренду. Наиболее активно этот формат жилья развивается именно в Екатеринбурге: еще в конце 2013 г., по данным Уральской палаты недвижимости, апартаменты занимали 7% (!) рынка. Классические апартаменты представлены в Казани — помещения для проживания в многофункциональном комплексе с полным сервисом. В Новосибирске апарт-комплекс тоже строится, но сроки введения его в эксплуатацию несколько раз сдвигались.

Екатеринбург в исследовании DK.RU представляет комплекс «Огни Екатеринбурга» (площадь апартаментов 26,5 тыс. кв. м). Он располагается в центре города, на пересечении ул. Белинского — Большакова. Из описания объекта:

«Двухкомнатные апартаменты на третьем этаже 24-этажного комплекса. Сервис‑служба, развитая инфраструктура (фитнес‑зал, стоматологический кабинет, отделения банков, рестораны, кафе и т. д.). Стоимость: от 5,4 млн руб. (81,2 тыс. руб./кв. м). Дополнительные условия: возможны варианты отделки — базовая или чистовая «под ключ», полностью меблирована».

На вторичном рынке в сегменте эконом и комфорт цена на похожие квартиры (4 комнаты) составляет 79,3 тыс. руб. за квадрат. Самые дорогие из предложенных на портале realty.dmir.ru в Октябрьском районе — 95‑106 тыс. руб./кв. м (по состоянию на конец 2014 г.).

С подробным исследованием вы можете ознакомиться на портале DK.RU.

Эксперты, опрошенные DK.RU, расходятся в оценках этого вида жилья. Среди минусов называются следующие: невозможно прописаться, сложности с ипотекой, спорный правовой статус и высокий уровень налогов и коммунальных платежей. Кроме того, выяснилось, что в России до сих пор нет четкого определения апартаментов. Их классификацией планируют заняться эксперты Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Доля апартаментов не должна превышать 15% рынка

Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент»:

— Апартаменты стали ответом на ограничения рынка, не позволяющие, с одной стороны, застройщикам предлагать недорогое жилье (требования по социальной нагрузке на новые объекты: парковка, двор с площадками и т.д.), с другой стороны — строить дорогое жилье в интересующем покупателя месте (ограничение земельного фонда в центре).

Сегмент интересен покупателю и выгоден застройщику. Поэтому самое главное — определить правила игры, сделать данный продукт таким же понятным, как и квартиры, обеспечить ему нормы и правила, которые гарантируют покупателям будущее для их вложений.

При этом доля данного сегмента обязательно должна контролироваться администрацией Екатеринбурга, т.к. собственники апартаментов пользуются социальной инфраструктурой микрорайона (сады, школы, поликлиники) и их нагрузка на эти учреждения должна быть учтена. На мой взгляд, оптимальная доля апартаментов на рынке жилья может составлять не более 15%.

Вместо апартаментов город получил современные «коммуналки»

Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Club:

— Апартаменты — лакомый сегмент для девелоперов. Высокая доходность строительства апартаментов в недалеком прошлом породила множество проектов — ведь это самый очевидный формат недвижимости, который можно реализовать на земельных участках, непригодных под жилую застройку. Плюс — предложение на рынке офисной недвижимости, которую строили на таких участках, давно превысило спрос.

Должен констатировать, что многие девелоперы подошли к реализации таких проектов без должной маркетинговой подготовки. Как итог: вместо комплексов апартаментов, которые предполагают качественную инфраструктуру, профессиональное управление (в том числе управление апартаментами — поиск арендаторов, сдача в аренду, содержание и т.д.), город получил современные «коммуналки» со всеми вытекающими. Это и минимальная нарезка площадей объектов, отсутствие инфраструктуры, парковок, типовой архитектурой.

Лично я поддерживаю развитие апартаментных комплексов, но только как комплексных, продуманных и инвестиционно-взвешенных проектов. Правильный маркетинговый подход к реализации девелоперских проектов должен стать во главу угла при строительстве и последующей эксплуатации новых объектов, которые смогут стать украшением Екатеринбурга.

Успешность апартаментов определит рынок

Ирина Сангалова, начальник отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

— Как правило, застройщики возводят комплексы апартаментов на землях, которые по определенным причинам нельзя перевести под многоквартирную застройку. Эти объекты, чаще всего, являются встройками в давно существующие и грамотно сформированные жилые кварталы, не украшая их и не добавляя комфорта жителям. Среди подобных проектов встречаются такие, которые с первого взгляда не отличить от многоквартирных домов, а планировки имеют все атрибуты полноценной квартиры: кухню, комнату, балкон и т.д. И напротив: в последнее время на рынке начали появляться объекты, о принадлежности которых к апартаментам можно определить только из рекламных объявлений. На первый взгляд трудно понять, то ли это очередной «нарядный» офисник, то ли гостиница со стеклянным фасадом. При этом возведен он в месте, лишенном бытовой и социальной инфраструктуры.

Очевидно, что успешность таких объектов определит рынок. Если окупаться апартаменты не будут, то и строить их девелоперам станет экономически не выгодно. На наш взгляд, не стоит обходить градостроительный план города, и если участок не предназначен для строительства жилья, то и не стоит этого делать, изощряясь и изворачиваясь. Практика нашей компании показывает, что спрос на апартаменты минимальный.


Другие материалы рубрики: Мнения экспертов