EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Мнения экспертов — 22.08.2017 | 01:19
«У кого-то 30-40 квартир стоит, у других — тысяча». Что происходит в стройсфере города

Екатеринбургские застройщики научились работать с упавшим спросом — об инвесторах забыли, ориентируются на тех, кто берет жилье для себя, запускают новые стройки. Но большого оптимизма не испытывают.

С начала года на строительном рынке Екатеринбурга возникло некоторое оживление — ряд девелоперов заявили о грядущем старте новых проектов разного масштаба и класса. И это на фоне продолжающегося падения продаж квартир — по словам Веры Белоус, исполнительного директора СРО «Ассоциация строителей Урала», ситуация такова: если до 2014 г. застройщик сдавал дом и в нем оставалось 10% непроданных квартир, он особенно не беспокоился. Сейчас если не продано 50%, паники нет — все понимают, что таковы новые условия рынка.

    Продажи стоят или движутся крайне медленно по сравнению с обычными темпами, это не тайна. У кого-то 30–40 квартир стоит, у других — тысяча. И когда они продадутся, неизвестно, — поясняет г-жа Белоус.

Как добавляет глава НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев, дела с продажами все же постепенно выправляются: так, в 2016 г. они тоже сжались, но уже не на 35–45%, как в сезоне-2015, а только на 10–15%. «Продажи продолжают падать — а с чего им расти? Жизнь сделалась дороже, люди больше зарабатывать не стали — откуда у них лишние деньги на квартиры? И если честно, я не вижу причин, чтобы объем продаж перестал сокращаться», — рассуждает г-н Ананьев и добавляет, что сократился и объем строительства метров в городе — того массива возводимых квадратов, что есть сейчас в Екатеринбурге, потребителю не нужно, ведь инвесторы, покупавшие квартиры с прицелом на перепродажу, с рынка ушли.
 
Так что девелоперам пришлось оперативно переориентироваться на тех, кто покупает метры для собственных нужд, — иные стратегии в сегодняшних реалиях не работают. Филипп Третьяков, заместитель гендиректора «РСГ-Академическое», рассказывал DK.RU, что снижение темпов как ввода в эксплуатацию, так и продаж в 2015 г. в компании было заметным, однако такую динамику удалось переломить.

    Дело в том, что сам рынок жилья кардинально не меняется: спрос на нем есть всегда. Он обусловлен базовыми потребностями людей: нужно поменять старую квартиру на новую, купить квартиру детям, найти возможность взять ипотеку и купить жилье. Это базовый спрос, с ним и работали застройщики все это время, — поясняет г-н Третьяков.

Как уточняют в Уральской палате недвижимости, объем жилья в стадии строительства в Екатеринбурге во 2-м квартале 2017 г. вырос до 1,9 млн кв. м (+10% к прошлому кварталу, -8% к аналогичному периоду прошлого года). Число площадок, на которых не ведутся строительные работы, стабилизировалось. По итогам прошедшего квартала строительство было остановлено на проектах общей площадью около 353 тыс. кв. м. «В первой половине 2017 г. активность на рынке жилья выросла. Число сделок с новостройками увеличилось на 10%, а на вторичном рынке — на 5% к аналогичному периоду прошлого года», — констатируют в УПН.


«Экспансия на окраины — большая ошибка»
Примечательно, что новые стройки, анонсированные в этом году, по большей части уже не комплексные проекты на окраинах, а редевелопмент промышленных территорий. Хотя в последние пять-семь лет городские власти утверждали: будущее Екатеринбурга за стройками в чистом поле, а ставить новостройки точечно в городской ткани не следует. Теперь же тренд сменился.
 
Как рассказывал глава екатеринбургского Градсовета Михаил Вяткин, сейчас нужно ограничивать рост урбанизированной территории на периферии:

    Многие говорят, мол, жалко, что застраиваются площадки в городе. А мне жаль, что районы возводят на периферии. Идет экспансия на окраины, а это, я считаю, большая ошибка. Нам нужен компактный мегаполис с многоэтажной застройкой, нерасширяющийся. И возможностей для городского развития очень много. Екатеринбург должен расти вверх — это стратегическое направление. Использовать следует внутренний городской потенциал — развиваться за счет реновации промплощадок и включения в оборот деструктивных территорий. Вот куда нужно направить свои усилия, а не на застройку периферии! Периферия сегодня стихийна, ее нужно научиться сдерживать.

Г-н Вяткин также отмечал: чтобы осваивать окраины, нужно решить массу сложных проблем: перевести территории в категории, пригодные для строительства, найти финансы на возведение инженерных коммуникаций и дорог. В сегодняшних экономических условиях это стало еще сложнее, чем в жирные годы, поэтому проектов редевелопмента будет становиться все больше. Уже сейчас застройщики объявили несколько таких строек: «Группа ЛСР» возведет ЖК «Цветной бульвар» на месте бывшей воинской части, PRINZIP поставит жилой комплекс на площадке завода им. Воровского, «Форум-групп» анонсировал проект на территории бывшего кооператива «Опытстрой», а ГК «Стройтэк» уже возводит ЖК «Современник» на месте завода точной механики.
 
При этом в город заходит новый игрок — и тоже с проектом редевелопмента. Федеральная ГК «ПИК», акционерами которой являются Сергей Гордеев, Александр Мамут и Микаил Шишханов, в начале этого года объявила о планах комплексно застроить площадку бывшего завода «Уралпластик» в Завокзальном районе Екатеринбурга. Концепция развития территории уже готова, там планируется возвести 300 тыс. кв. м жилья комфорт-класса высотностью в 16 и 25 этажей, большой торговый центр, комплекс многоэтажных паркингов, два детсада — на 300 и на 250 мест, школу на 1,1 тыс. учеников и другие объекты. Москвичи, работающие в 25 городах страны, уже обсуждают с мэрией, как будут передавать детсады и школу городу — денежный будет механизм или нет. Изменится и улично-дорожная сеть: вместо одного из внутренних проездов появится полноценный дублер проспекта Космонавтов.
 
В ГК рассказывают: у «ПИК» свои требования к инсоляции, так как солнечных дней в регионах ее присутствия не так много, как хотелось бы. Жилые комплексы делают разновысотными (так свет лучше попадает во двор), окна устанавливают нестандартные — высотой 160–180 см, отказались от комнат-«пеналов» и уходят от балконов. Шоу-румы на объектах меблируют продукцией корпорации ИКЕА — у «ПИК» контракт с производителем. Покупатели квартир могут заказать аналогичный интерьер — им предоставят шопинг-лист с перечнем артикулов всех предметов. Стоимость обстановки обычно составляет 400–500 тыс. руб. На екатеринбургском проекте обещают такую же возможность.
 
Типов планировок у девелопера множество: 12 вариантов однушек, 154 — двухкомнатных квартир и т. д. В одном проекте присутствует сразу ряд вариантов квартир — на выбор. Благоустройство дворовых территорий «ПИК» делает по собственному стандарту. При обустройстве детских площадок использован западный опыт — нет игровых элементов с очевидным предназначением, ребенок должен сам придумать, как играть с веревочными узлами, деревянными конструкциями. По словам вице-президента ГК «ПИК» по региональному развитию Александра Лефеля, старт строительства в уральском мегаполисе намечен на начало 2018 г., кроме того, компания рассматривает еще четыре-пять площадок в Екатеринбурге под следующие проекты.
 
Местные игроки воспринимают приход новичка по-разному: одни убеждены, что революции на рынке он не сделает. Другие видят в проектах москвичей интересные особенности, которые могут понравиться местным покупателям и, стало быть, заставят екатеринбургских девелоперов подтягиваться до уровня федералов-новичков.

    ГК «ПИК» многое взяла у региональных компаний с точки зрения развития продукта: они внедряют инновации и постоянно ищут новые решения. Для нас такой подход тоже привлекателен — мы стремимся делать интересный продукт и развиваться совместно с конкурентами, улучшая рынок. Каждый девелопер постоянно стремится придумать что-то новое: у одного панорамное остекление, у другого — новое решение по благоустройству. Каждый старается найти свое конкурентное преимущество и хотя бы на какое-то время закрепить его за собой, — считает Филипп Третьяков.

Не все подряд
Любопытно, что «ПИК» нанимает подрядчиков в регионе присутствия — выбирают фирмы, работающие «вбелую» и не использующие труд мигрантов. По признанию специалистов ГК, проблемы и недопонимания случаются: например, в Ростове и Обнинске с подрядчиками пришлось разорвать отношения — те не выполняли четко прописанные стандарты. В Екатеринбурге федерал рассчитывает найти местных игроков, которые смогут соответствовать требованиям, но насколько это будет легко — большой вопрос. Как говорил Валерий Ананьев, компании находятся в рабском положении: помани работой, позови строить по 30 тыс. за квадрат — себе в убыток — и они прибегут.

    У всех подрядчиков сегодня одна и та же проблема: цена стройки выросла, а платят за работу на прежнем уровне. Поэтому многие трудятся без рентабельности. Еще немножко, и могут сорваться в убыток. Тогда мы просто получим меньшее количество подрядчиков на рынке, — констатирует эксперт. — Их число уже сокращается, потому что не могут они жить при сегодняшней цене на квадратные метры.

По прогнозам Веры Белоус, только в этом году с рынка может уйти 20–30% компаний-подрядчиков, причем процесс идет, но начался он не вчера, а примерно год-полтора назад. «От него не уйти, рынок чистит сам себя. Это грустно, но не смертельно. Сколько именно компаний-подрядчиков не переживет этот кризис, точно никто не знает. Сейчас есть фирмы, которые «замораживают» работу, хотят переждать сложные времена. Но я за 12 лет в строительстве ни разу не видела возвращений после таких пауз. Через год собрать коллектив заново невозможно — специалистов быстро подберут другие игроки», — отмечает г-жа Белоус.
 
И подчеркивает: главное для игроков — не наделать ошибок, которые могут усугубить ситуацию: «Самое главное, где можно ошибиться — копить долги и закрывать один объект за счет другого. К сожалению, такая практика повсеместна: по одному объекту платят вовремя, но работа подрядчика не идет. Начинаешь разбираться, а он деньгами, заплаченными за этот объект, закрыл старые долги по предыдущему. Также нельзя заходить на объект по любой цене. Очевидно, что дают ниже себестоимости, но все равно заходят на объект, лишь бы забрать объемы. А когда не хватает ресурсов, чтобы доделать работу, и сами страдают, и приносят серьезные проблемы контрагентам».
 
Вместе с тем уральские девелоперы не исключают прихода в город и других новичков — федералов и инорегионалов. Филипп Третьяков убежден: места и спроса хватит всем тем, кто способен предложить рынку города новации:

    Если в Екатеринбург придут новые игроки и создадут продукт, который интересен и востребован, значит, они здесь закрепятся, а спроса будет хватать на всех. Если же нет, то кому-то из компаний придется подвинуться — тому, кто не сможет приспособиться к текущей ситуации и останется в прошлом вместе со своими регалиями.

При этом участники рынка солидарны: рынок будет трансформироваться. Владимир Крицкий, управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале: «Я думаю, в этом году ситуация на рынке изменится — с точки зрения количества игроков. Число компаний неизбежно будет сокращаться, начнется усиление существующих игроков, укрупнение либо стабилизация их финансового положения и численности сотрудников. И все это одновременно с вымыванием с рынка тех, кто работал на грани».
 
Правда, речи об объединениях крупных игроков — как это происходит в Москве — не идет, отмечают эксперты. Вера Белоус: «Строительная сфера очень обособленная, и я не думаю, что в ближайшее время мы услышим о слиянии, например, двух крупнейших участников рынка. А вот совместные проекты — явление сегодня достаточно частое и вполне допустимое».
 
Филипп Третьяков поясняет: в Екатеринбурге не понятно, кому кого поглощать. Здесь девелоперские компании — это чаще всего активы, земля, участки с разной степенью готовности документации.

    Лидеры рынка располагают большими земельными банками, поэтому смысла поглощать мелкие компании, по сути, нет. Говоря о Екатеринбурге, уместнее прогнозировать изменения среди средних и мелких игроков: они либо будут переходить «под крыло» к крупным, либо уходить с рынка. А объединение лидеров возможно разве что в теории, здесь перемен ожидать едва ли стоит, — прогнозирует г-н Третьяков.

В целом же ожидания экспертов нерадужные — на легкую прогулку никто уже не рассчитывает. «Скажу откровенно, у меня поводов для оптимизма сегодня нет. Ничего не сделано для того, чтобы бизнес в стране рос, несмотря на многочисленные разговоры на эту тему. Понимаю, что тренд пока отрицательный. Поэтому от года позитива я не жду. Думаю, что будет еще тяжелей», — констатирует Валерий Ананьев.
 
 
А Владимир Крицкий резюмирует: «В целом с точки зрения госполитики ничего хорошо для строительной отрасли нет. Я смотрел трансляцию встречи президента Владимира Путина с блогерами. Там ему задавали вопрос о том, когда уже закончится история с обманутыми дольщиками обанкротившейся группы строительных компаний СУ-155. И суть его ответа была такой: строители должны понимать, что они делают. Поэтому пусть строят меньше, но лучше».
 
Любопытно, что в конце июля власти вновь изменили правила игры на строительном рынке: с 1 июля 2018 г. девелоперам придется выполнять целый ряд новых требований. Например, им запретят привлекать займы (кроме целевых кредитов на строительство), покупать и выпускать ценные бумаги, совершать сделки, не связанные со строительством. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль, а самое интересное — девелоперам запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство. Об этих новациях участники рынка отзываются в непечатных выражениях.
 
Автор: Екатерина Стихина

Источник: dk.ru

Рендер: официальная документация проекта ГК "ПИК"


Другие материалы рубрики: Мнения экспертов