EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Интервью — 07.06.2012 | 13:17
Успешный девелопер – гибкий девелопер

Чтобы оставаться «на гребне» меняющегося рынка, нужно не только уметь «плавать», но и знать, куда и как «плыть» - уверены эксперты.

«Выживают не самые сильные и не самые умные, а самые быстро адаптирующиеся к переменам» - эти слова Чарльза Дарвина прекрасно иллюстрируют не только теорию естественного отбора в природе, но и в мире бизнеса. 

Экономический кризис изрядно «потрепал» рынок коммерческой недвижимости, сегодня условия игры на рынке существенно изменились. Пришлось меняться и игрокам рынка. Ситуация такова: с одной стороны, рынок ожил и девелоперы активизировались, однако игра идет уже по новым правилам. О том, какую роль в «естественном отборе» играет стратегия компании, как кризис изменил правила игры, какие уроки вынесли из него девелоперы и куда движется рынок – своим опытом с порталом EkbRealty поделились топ-менеджеры Группы компаний RED - одного из лидеров рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга. «Оттепель на рынке» ER обсуждает с генеральным директором Управляющей компании RED Алексеем Клименко и директором одноименной Инвестиционной компании Михаилом Семериковым

Генеральный директор Управляющей компании RED Алексей Клименко  Директор Инвестиционной компании RED Михаил Семериков 
Алексей Клименко, 
Генеральный директор УК RED 
Михаил Семериков,
Директор ИК RED

ER: Группа компаний RED активизировала работу над своими девелоперскими проектами. В частности, вы не только активно взялись за освоение нового для себя сегмента торговой недвижимости (уже начат брокеридж ТЦ в Ботаническом районе Екатеринбурга – прим. ред.), но и возобновили реализацию проекта БЦ «Президент». Означает ли это, что рынок вновь предложил привлекательные для девелоперов условия, или кризис таки заставил девелоперов проявить гибкость и скорректировать свои стратегии развития? Как в нынешних условиях рынка идет реализация ваших проектов?

Алексей Клименко: Тот факт, что мы возобновили активную работу по нашим проектам, конечно же, говорит о том, что на рынке коммерческой недвижимости наступила некоторая посткризисная «оттепель». Однако условия на рынке серьезно изменились, и сегодня девелоперы просто вынуждены быть гибкими, чтобы сохранять конкурентоспособность.

На сегодняшний день группа компаний RED реализует несколько девелоперских проектов. Что касается Бизнес-центра «Президент», в период кризиса реализация этого проекта была приостановлена. Это было связано не столько с дефицитом инвестиций, сколько с риском их невозврата. Возможности получить финансирование у инвестора были, но был оценен риск на тот момент, и от привлечения кредита отказались. Сейчас ситуация выровнялась, стабилизировалась, и инвестор принял решение этот проект завершать, хотя всем понятно, что выходим в период очень жесткой конкуренции и перенасыщения рынка офисными площадями. Тем не менее, мы надеемся на свой профессионализм, и думаем, что сможем создать правильный конкурентоспособный объект, который будет востребован рынком. Ведь в принципе, объем рынка офисной недвижимости Екатеринбурга – огромный, и мы делаем ставку на так называемую «миграцию» компаний из менее качественных объектов в более качественные. Понятно, что это перенасыщение, на сегодняшний день, негативно сказывается с точки зрения цены и возврата инвестиций. 

Стадия брокериджа БЦ «Президент» только началась, но по предварительным результатам уже можно сказать, что интерес к объекту есть, прежде всего, за счет его выгодного месторасположения - БЦ «Президент» первым стартует в так называемом СИТИ – деловом районе города, который в скором времени будет стремительно развиваться. Данное место многих интересует, поэтому переговоры ведутся активно. Мы планируем сдать объект в эксплуатацию в ноябре этого года. 

ER: Недавно вы объявили о начале брокериджа в строящемся торговом центре на Ботанике. По сути, это первый торговый объект ГК RED. Выход в новый для вас сегмент торговой недвижимости – это часть вашей стратегии? С чем связано решение заняться торговой недвижимостью? Каковы ваши ожидания от данного проекта?

Алексей Клименко: На самом деле, ничего сверхъестественного мы от этого проекта не ждем. Это классический районный торговый центр общей площадью 20 000 кв.м., который мы планируем открыть в конце года. Но дело в том, что именно в данном месте существует дефицит торговых площадей, поэтому мы разработали концепцию таким образом, чтобы удовлетворить потребности жителей данного района. Это будет хороший качественный ТЦ с правильно подобранным пулом арендаторов. В качестве якорей откроется продуктовый «Мегамарт» на 6000 кв.м. и магазин бытовой техники «Норд» площадью 1550 кв.м. Кроме того, на втором этаже откроет свой магазин эксклюзивный для Екатеринбурга оператор «Бубль Гум» - это сеть магазинов товаров для детей, которая еще не представлена в городе. Новый арендатор займет площадь в 1800 кв.м. 

По нашим оценкам, открытие на первом этаже продуктового гипермаркета «Мегамарт» очень важно, поскольку на Ботанике есть определенная проблема с крупными и качественными продуктовыми ритейлерами. 

На мой взгляд, появление такого ТЦ в данном районе – это качественный скачок для Ботаники. При всей кажущейся насыщенности Екатеринбурга торговыми площадями, в городе еще есть места, где строительство качественных районных торговых центров просто необходимо. 

ER: Брокеридж торгового центра – это новый опыт для компании? Отличается ли процесс брокериджа ТЦ от офисных центров? Чем?

Алексей Клименко: Я бы не сказал, что для нас это абсолютно новый опыт, так как работу с торговыми операторами мы начали достаточно давно в рамках наших проектов многофункциональных центров, переговоры с операторами велись еще до кризиса. Поэтому, в принципе, работа с торговлей для нас не нова. Но с точки зрения практической реализации, это наш первый опыт брокериджа торгового объекта. 
Основное отличие заключается в том, что арендаторы бизнес-центров арендуют помещения для себя, чтобы работать в комфортных по их меркам условиях. А арендаторы ТЦ арендуют помещения для своих клиентов, чтобы клиентам было комфортно производить покупки. И этой разницей обусловлены требования к помещениям. 

Второй важный момент, который отличает процесс брокериджа торгового объекта от офисного – бизнес-центр может открыться, будучи заполненным на 20-30%, тогда как для торгового центра минимальная планка – 70%, и это обязательное условие. В противном случае не будет создан покупательский поток.

ER: Расскажите о ваших проектах Многофункциональных комплексов (МФК), на какой стадии они находятся? Будут ли корректироваться их концепции, учитывая, что данные проекты разрабатывались еще до кризиса, а ситуация на рынке изменилась?

Михаил Семериков: Концепции данных проектов, действительно, были разработаны еще до кризиса. Поскольку это достаточно крупные проекты, в период кризиса интерес инвесторов к подобным проектам снизился, но сейчас он возвращается. В данный момент мы ведем переговоры с инвесторами, думаю, что они будут результативны. Подробности сделки мы обязательно сообщим.
Что касается концепций данных проектов, их корректировка идет в процессе переговоров с инвесторами. Сейчас точно можно сказать только, что концепции будут скорректированы, но формат МФК, скорее всего, сохранится. 

ER: Если говорить о ситуации на рынке, какой из сегментов коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, сегодня наиболее привлекателен для девелоперов? Каков уровень доходности в разных сегментах? 

Алексей Клименко: На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Екатеринбурга перенасыщен, в сегменте торговой недвижимости ситуация более благоприятная. Несмотря на то, что показатель обеспеченности торговыми площадями в городе составляет 1000 кв.м на 1000 жителей, потенциальный запас и пространство для развития в этом сегменте есть. Кризис показал, что офисная недвижимость получила самый сильный удар, тогда как торговля достаточно легко справилась с ситуацией. Я считаю, что в торговой недвижимости рынок еще не достиг той точки насыщения, как в офисах, поэтому доходность там сегодня выше. Но надо помнить, что эта точка не за горами. 

В целом, доходность на вложенные средства в год в сегменте офисной недвижимости сегодня около 12-15%, в торговой – 20-25%. Однако вложения в офисную недвижимость сегодня непривлекательны и очень рискованны именно из-за большого количества предложения на рынке. Ввиду сложившейся ситуации мы определили для себя следующую стратегию: с существующими инвесторами  мы доводим  до конца начатые проекты, привлекать инвесторов на  новые крупные офисные объекты мы пока не планируем. Стратегически в ближайшем будущем будут востребованы небольшие офисные центры, рассчитанные на массовый сегмент. Именно поэтому они должны быть доступны по цене для арендатора. Поскольку мы делаем ставку на процесс естественной миграции арендаторов из более старых зданий в новые, наша задача – создать такие условия, чтобы за сравнительно небольшие деньги арендатор мог принципиально улучшить свои условия. Мы понимаем, что в ситуации перенасыщенного рынка роста арендных ставок не будет и ждать его не стоит, поэтому необходимо работать с себестоимостью. Нужно работать над самим «продуктом», использовать новые технологии, чтобы удешевлять себестоимость, но при этом не потерять в качестве. Сегодня реалии рынка таковы, что клиент, воспользовавшись возможностью «посидеть» в высококлассных бизнес-центрах по кризисным ставкам, стал более разборчив и требователен. Поэтому задача девелопера сегодня – дать клиентам качественный продукт по приемлемой цене. Строить сегодня нужно и качественно, и недорого. 

ER: Вопрос к Михаилу Семерикову. Известно, что внутри  самой группы компаний RED также произошли изменения. В частности, недавно Вы  были  назначены новым  руководителем  Инвестиционной компании RED. В связи с этим планируются ли какие-то стратегические изменения в компании, изменения в кадровом составе и т.д. Каковы ваши  приоритетные задачи?

Михаил Семериков: Что касается моего назначения на должность директора Инвестиционной компании, могу сказать, что каких-то существенных кадровых изменений у нас не планируется. Сегодня ГК  RED обладает одной из самых сильных девелоперских команд в городе, и как новый руководитель, я могу дать высокую оценку ее работе. 

Если говорить о задачах, мы планируем активно реализовывать наши новые проекты. До конца этого года мы планируем ввести 70 000 кв.м. коммерческой недвижимости, кратно увеличить ежегодный ввод в течение ближайших пяти лет.

Одна из стратегических задач – поиск новых форм продвижения проектов. Необходимо выйти на новый уровень взаимоотношений с инвесторами. Сегодня у нас есть понимание, как в этом направлении двигаться, есть команда, которая нацелена на работу именно с этим кругом инвесторов. 

Кроме того, как уже говорилось выше, мы планируем начать работу над проектами небольших офисных центров, рассчитанных на массовый сегмент. Сейчас по этим проектам идет подготовительная работа. 

ER: Не так давно в прессу просочились слухи о продаже ГК RED. Есть ли у этих слухов основания?

Алексей Клименко: Абсолютно никаких, подобные слухи безосновательны. Возможно, поводом могла послужить как раз смена руководителя Инвестиционной компании. Кадровые изменения зачастую становятся поводами для слухов, в том числе используются недобросовестными конкурентами в своих целях. Но могу вас заверить, в нашем случае никаких сделок по продаже компании не планируется. Я могу предположить, что подобные слухи могли быть спровоцированы продажей каких-то проектов компании, возможно, информация была неправильно истолкована представителями некоторых СМИ. Но продажа проектов на разных стадиях для нас – это часть нашей деятельности, предусмотренная бизнес-стратегией. 

ER: Кстати о продаже объектов – сделка с БЦ «Галеон» по продаже его Сбербанку – это тоже часть вашей стратегии?

Михаил Семериков: Именно так. Стратегией компании предусмотрена реализация  части проектов через привлечение инвесторов без дальнейшего управления активом. Совместная реализация проекта БЦ «Галеон» со Сбербанком как раз такой пример. Проект закладывался еще до кризиса, и его стратегия заключалась в том, чтобы реализовать объект одному крупному инвестору. То есть построить, заполнить арендаторами и продать. В докризисное время это была наиболее выгодная стратегия – когда объект заполнен и генерирует стабильный денежный поток, он интересен инвесторам. Тогда подобные объекты активно покупали различные коммерческие фонды. С кризисом ситуация резко изменилась, мы понимали, что единого крупного инвестора, который купит объект, на тот момент не найти. Но потом появился Сбербанк, и в принципе, изначальная стратегия и была реализована лишь с одним изменением – нам не пришлось заполнять данный объект, так как Сбербанк приобрел его для собственного использования. То есть, отпала необходимость в функции коммерческого управления. Но техническую эксплуатацию объекта осуществляет Управляющая компания RED. 

ER: Сегодня очень популярная тема реконцепции объектов коммерческой недвижимости. На ваш взгляд, через какое время после запуска торговый или офисный центр нуждается в реконцепции? Эксперты говорят, что сейчас на рынке Екатеринбурга уже немало объектов, которые нуждаются в реконцепции. Интересно ли вам  стратегически это направление, ведь как компания с большим опытом вы могли бы взяться за реконцепции устаревших объектов?

Алексей Клименко: У каждого объекта есть свой жизненный цикл, который зависит от разработанной концепции. Для офисов он колеблется от 7 до 10 лет, после этого объекту необходимо какое-то обновление. У торговых центров период примерно такой же. Даже если объект успешный, все равно - рынок меняется, конкуренция большая, все время появляются новые технологии, форматы и т.д. Поэтому больше, чем 10 лет, торговый центр без каких-либо изменений успешно существовать вряд ли может. Его потенциал может быть хорошим, но конкурентная обстановка ужесточается, появляются новые объекты, и чтобы сохранить поток, нужно что-то менять. 

Спрос на услуги реконцепции со стороны собственников объектов есть. Например, в течение последнего месяца  нам поступало предложение заняться тремя достаточно крупными офисными объектами в центре города. Но мы пока не рассматриваем услуги по реконцепции как стратегическое направление деятельности. Для нас сегодня гораздо интереснее управление сторонними объектами. На данном этапе развития компании мы выделили его как одно из приоритетных. На сегодняшний день в компании создан новый блок сотрудников, которые нацелены на поиск объектов и продвижение услуги внешнего управления. Мы считаем, что будущее именно за внешним управлением объектами и полагаем, что нашего собственного опыта уже достаточно для того, чтобы предложить эти услуги сторонним собственникам. И это тоже часть стратегии. 

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Интервью