EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Интервью — 29.08.2012 | 10:22
Валерий Ананьев: «В кризис главное – не останавливать стройку»

Валерий Ананьев: «В кризис главное – не останавливать стройку»
Последний месяц лета, по прогнозам экспертов, может преподнести сюрпризы на рынке недвижимости и строительства. С одной стороны – сезонное падение спроса, с другой – неутешительные известия о грядущем кризисе. О том, что сегодня влияет на развитие строительства в Екатеринбурге и Свердловской области и какие у отрасли перспективы, JustMedia рассказал генеральный директор строительной компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

- Валерий Михайлович, как вы считаете, стоит ждать кризиса?
 
- Кризис имеет волновой характер. Они склонны происходить с разной частотой. Кто-то говорит о пяти годах, кто-то о десяти. Кто-то считает, что они повторяются каждые два года, имеют вид буквы W. На самом деле, сегодня теоретиков на тему кризисов много. В одном я с ними согласен – надо смириться с тем, что они приходят. К кризису просто нужно быть готовым. Увидеть лучшую сторону медали и постараться максимально нивелировать отрицательные вещи для компании и для общества в целом. 
 
- А есть хорошие стороны?
 
- Конечно. Повторюсь, любая медаль имеет две стороны. Так и с кризисами. Всегда можно найти что-то положительное в такой безобразной вещи. Проще сказать, чем сделать, но крупные компании, в том числе и застройщики, извлекли уроки, чтобы не получить те же самые проблемы, которые были в первом кризисе. Салман Рушди писал, что мироздание относится к нам с благодушием, оно настроено к нам позитивно. Если мы совершаем первый раз ошибку, нам больно. Если мы работу над ошибками не проводим и совершаем ее второй раз, нам очень больно. А третьего раза может не быть. Поэтому сейчас у всех задача сделать работу над ошибками, и если все будет сделано правильно, ничего страшного произойти не должно. Предприятия в результате кризиса должны выйти окрепшими. Мы видели его очистительные стороны. Поэтому я надеюсь, что и к этому кризису, который придет через два года, пять лет, не знаю, когда, мы будем  готовы.
 
- А если в августе придет?
 
- Мы готовимся. Проводим ряд мероприятий. Но он может быть другим. Если бы кризис каждый раз был одинаковым, мы бы, конечно, четко понимали, как себя вести. К сожалению, опыт подсказывает, что неприятности всегда подкрадываются не с той стороны, откуда их ждешь. Поэтому сказать, что я точно знаю, как буду действовать, не могу. Но учесть опыт предыдущего кризиса мы обязаны. Основная идея в том, чтобы ни в коем случае не прекращать стройки, как бы плохо не было с экономикой. Иначе это как болото. Если ты едешь, пусть потихоньку, все в порядке. Стоит тебе остановиться, как трясина сразу засосет. И для того, чтобы ехать в любой ситуации, мы делаем такой запас финансовой прочности, который позволит, пусть не на очень большой скорости, но передвигаться в кризис. Более того, сейчас мы имеет серьезный портфель открытых кредитных линий в банке, который мы можем привлечь в любой момент для стройки, и он точно позволит довести все начатые объекты до конца. Но если даже и с банками что-то произойдет, сегодня уже привлеченных средств с рынка будет достаточно, чтобы выполнить все обязательство перед нашими покупателями. Как показала ситуация 2008-2009 гг, которая была действительно тяжелой, от дальнейшего инвестирования жилья отказывались единицы покупателей, который составил всего несколько процентов от общего объема проданного жилья. И еще сегодня у нас нет серьезных долговых обязательств, как это было еще в 2008 году, когда мы вводили два крупных завода. То есть сейчас нет никаких финансовых обременений, и мы имеем серьезный запас капитала на реализацию всех заявленных проектов.
 
- Правда, что банки перестали давать кредиты застройщикам?
 
- Банки стали осторожней относиться к застройщикам. Я бы не сказал, что это неохота. Мне мои сотрудники как-то сказали: «Валерий Михайлович, переговорили бы с Черкашиным Владимиром Алексеевичем (председателем Уральского банка Сбербанка России – прим. ред.). У нас такое ощущение, что нашими проблемами не очень охотно занимаются. Не быстро рассматривают наши заявки по кредитам». Я такой вопрос напрямую Черкашину задал. Он мне в ответ: «Ты сам понимаешь, что говоришь? Мы с тобой работаем много лет, много времени потратили на то, чтобы понять бизнес вашей компании. Мы сейчас в нем разбираемся лучше, чем вы. И мы просто заинтересованы, чтобы вы брали у нас кредиты. Надо быть недальновидным человеком, чтобы сегодня не работать со строителями, которых уже знаешь». И я повторяюсь, сейчас вместе с банками-партнерами мы сейчас запускаем проектное финансирование, которое позволяет достроить объект в любом случае. Будет он финансироваться покупателями сейчас, или это будет отложенный спрос на то время, когда кризис закончится. Именно банки – одна из наших серьезнейших надежд.
 
- А как поведут себя цены на квартиры в августе?
 
- Я не знаю, как они будут себя вести. Пока их приходится сдерживать,  хотя бы в рамках инфляции. Наша задача – не допустить роста цен по массовому жилью, особенно осенью, когда происходит сезонный всплеск. Это самая незащищенная категория, которая страдает больше всех. Поэтому, в первую очередь, мы увеличиваем предложение. Хотим, чтобы опережение предложения было всегда. Тогда цены не станут спекулятивными. Я сегодня вижу достаточно активный спрос, несмотря на летнее время, когда люди в отпусках. Тем не менее, это лето демонстрирует устойчивый спрос.
 
- Городские чиновники постоянно жалуются на то, что в городе нет свободной земли под застройку. Как вы видите эту проблему?
 
- Полностью свободной земли действительно мало. Невозможно взять и выставить на аукцион сразу много пригодной под застройку земли, свободной от третьих лиц (с ветхим или аварийным жильем – прим. ред.), с коммуникациями. У города есть планы по подготовке земли к аукционам. Надеюсь, эти планы будут выполняться. Я сейчас не говорю о той земле, которая принадлежит большим заводам, или лендлордам –крупным землевладельцам, которые годами ничего на ней не делают. К сожалению, закон не позволяет стимулировать землевладельцев к тому, чтобы они быстрее начали осваивать эту территорию. Проблема в законотворческой области. Если человек владеет землей и ничего на ней не строит, вы не сможете заставить его. Нельзя даже налоги поднять на эту землю. А это, наверное, надо делать. Трудности у города объективные, мы их понимаем. Это совместная задача и застройщиков, и общества, и власти.
 
- В этих условиях стоит ли ждать повторения прошлогоднего рекорда по вводу жилой недвижимости?
 
- Я к рекордам отношусь осторожно. Если смотреть по предоставленной на аукционы земле и даже по выданным разрешениям на строительство, вроде бы все в порядке. И рекорд прошлого года по идее должен быть перекрыт. Но стройка – это настолько сложный механизм, настолько много участников в этом процессе, что до декабря я бы загадывать не стал. Все предпосылки есть.
 
- Теперь все зависит от застройщиков?
 
- Да. Некоторые недобросовестные люди говорят, что рынок монополизирован, что никого мелкого не пускают на стройку. Но на самом деле сейчас очень много застройщиков и в Екатеринбурге, и в Свердловской области. Желающих получить землю, подряды – неимоверное количество. Строительный комплекс в области очень сильный. Но есть разные строительные и подрядные организации, и за всех поручиться я, ответственный в Союзе промышленников за строительный комитет, не могу.
 
- Вы коснулись темы заводов. «Атомстройкомплекс» готов участвовать в переносе промышленных предприятий за территорию города?
 
- Мы готовимся выйти с различными инициативами и в город, и в область. Это очень серьезная работа, одно из основных направлений. Здесь необходимо консолидировать усилия всех. Должна быть проявлена серьезная воля, потому что где-то нужно изменить законодательство, где-то применять непопулярные меры. Главное, надо не просто потребовать съехать организации, которые занимают территорию, не соответствующую сегодня этим целям по генплану города, а создать условия для того, чтобы им это было интересно. Мы знаем, как это сделать. Сейчас работаем над проектом планировки Среднеуральска, у нас есть инициативы по Березовскому и другим малым городам. Мы не только хотим построить там жилье и создать социальную инфраструктуру, конкурентоспособную центру Екатеринбурга, чтобы людям там было интересно и приятно жить. Но было бы здорово, если бы они могли и работать там же. Поэтому нужно создавать технопарки, ориентированные на конкретные предприятия. В этой ситуации власть должна провести переговоры с предприятиями. Все равно заводы живут от реконструкции до реконструкции, а  это вещь сложная и затратная. Мы можем в этом помочь: подготовить площади, обеспечить необходимыми коммуникациями и инфраструктурой, построить социальное жилье для работников по льготным ценам. Тогда предприятию будет интересно. Зачем тратить деньги на реконструкцию на существующей площадке, когда в другом месте для тебя уже все подготовлено и можно разворачивать новое современное производство. Этим мы решим сразу две задачи – дадим людям возможность жить за городом и работать на экологически чистых производствах, и освободим территорию для застройки в городе. То есть избавим людей от необходимости ездить в центр и освободим его для тех, кому он нужен. Кроме того, необходимо создавать соответствующий налоговой и санитарный режимы, чтобы предприятиям было выгодно выходить за пределы города.
 
Валерий Ананьев: «В кризис главное – не останавливать стройку»
- Перенос производства и строительство льготного жилья – дорогое удовольствие. Это не скажется на стоимости остальных квартир?
 
- Это рынок. И если ты создаешь конкурентоспособный продукт, этот продукт пользуется спросом. Задача бизнеса и власти найти необходимый компромисс, разобраться, кто в этом случае что должен делать, чтобы не перекладывать обязанности, а наоборот, делиться правами. Подобные сложные вопросы, как переселение жильцов из ветхих домов или перенос предприятий – это вопрос всего общества, как бизнеса, так и власти. Их обязательно нужно решать сообща. Не декларировать, а решать. Если научимся это делать, проблемы начнут решаться.
 
- Вы коснулись темы ветхого жилья. Как с ним обстоят дела?
 
- Ветхого жилья гораздо больше, чем нам хотелось бы. И оно отнюдь не украшает Екатеринбург. С другой стороны, по ветхому фонду разработаны не лучшие регламенты. Есть законы, в рамках которого их снос происходит по сложной процедуре предоставления земли через аукционы. Застройщик имеет право переселять ветхие дома и осваивать территорию заново. Я говорю не понаслышке. Мы победили в двух таких аукционах, один на улице Ирбитской, другой в квартале Кузнецова-Ильича. Очень сложно, долго, но, по крайней мере, закон дает регламент, как быть с ветхими домами. Мы их расселяем и ведем строительство новых микрорайонов. С индивидуальным ветхим жильем, которое зачастую находится в центре города, мы ничего сделать не можем. Потому что там необходимо с каждым договориться. И у нас есть разные примеры. На улице Бакинских комиссаров мы заканчиваем строительство микрорайона, это 50 тысяч квадратных метров. А в центре застройки остался индивидуальный дом, с хозяином которого договориться не удалось. Другой пример – Улица Уральская. Тоже в этом году почти закончили микрорайон. И рядом с новыми домами, осталась половина ветхого дома, с хозяином которого мы не можем договориться. Мы отселяли жильцов, компенсируя от 5 до 10 миллионов рублей за дом. Дошли до этого дома из двух половинок, где владельцы начали беспредельничать. Соседа отселили за 11 миллионов, что вдвое дороже рыночной стоимости. А другой сосед затребовал 30 миллионов. На такие вещи мы не можем пойти. Все эти затраты идут в счет строящегося объекта, и это было бы нечестно в отношении будущих жильцов. Этот домик на клочке земли в пять соток до сих пор существует, и мы не знаем, когда хозяин примет решение. На самом деле вся проблема в законодательстве о частной собственности. Если бы все-таки имелась возможность отселять людей по рынку, конечно, без нарушения их интереса, застройщик бы вздохнул с облегчением. Но пока закон такой возможности не предоставляет, и мы вынуждены договариваться со всеми индивидуальными домовладельцами.
 
- А есть перспективы для изменения законодательства?
 
- Есть примеры, правда, не всегда хорошие. Мы видели, что творилось в Сочи. Признавать государственными нуждами застройку в соответствии с генпланом, это необходимо делать, но делать очень грамотно, осторожно, чтобы были максимально защищены интересы частного собственника. Но здесь ни в коем случае нельзя впадать в другую крайность, когда из-за самодурства или отсутствия мозгов у одного человека страдает большое количество людей. Это надо сделать правильно, а не строгать и класть струганным вниз. Как в строительном анекдоте, когда долго решали, строгать пол или нет. Построгаешь – люди будут поскальзываться, не построгаешь – будут занозы. Решили построгать и положить струганным вниз. Так и у законодателей – закон вроде приняли, только пользоваться им невозможно. Поэтому надо, чтобы закон приняли правильно.
 
- Давайте перейдем от проблем к хорошему. Расскажите о планах «Атомстройкомплекса» на это и на следующие годы. Сколько квадратных метров жилой и нежилой недвижимости вы собираетесь сдать?
 
- Мы хотим ввести в этом году больше 150 тысяч квадратных метров, это больше, чем в прошлом. И это только жилье. А есть еще объекты социально-бытового, коммерческого назначения. Поэтому общая планка, наверное, будет больше 180 тысяч квадратных метров. Это несомненный рост по отношению к предыдущим периодам. На следующий год планы тоже грандиозные, мы хотим ввести больше 200 квадратных метров жилья.
 
- А в какие стороны планируете развивать город географически?
 
- Мы строим практически во всем городе. Если говорить о крупных микрорайонах – это исторический Академический, там у нас достаточно много договоров по строительству. Это и участок, который мы выиграли на аукционе, хотим строить дома в парке. Пока этот участок был свободен, он успел зарасти лесом. Жалко сейчас лес вырубать, и мы предложили решение городу – планировку, которая должна устроить всех. Микрорайон Широкая речка, у нас там тоже выигран ряд аукционов по земле, и мы надеемся, что город в ближайшее время еще выставит землю на аукцион. Это и Уралмаш, где мы как раз работаем со сносом ветхого жилья. И район Пионерского поселка, тоже с ветхим жильем. Верх-Исетский район, который мы также планируем развивать. И главное, застройка Среднеуральска. Мы хотим подготовить проект планировки и внести изменения в генплан города, чтобы вместе со всей областью реализовать интересный проект застройки малых городов Большого Екатеринбурга. Интересный объект – гостиница рядом с «Park Inn». Большой комплекс на Радищева. На бывшем заводе Воровского рядом с парком Маяковского мы строим комплекс зданий с инфраструктурой, который, и по месторасположению, и по экологии будет одним из лучших в городе. Масштабы грандиозные, очень хочется, чтобы планы исполнились.
 
- Областные власти отказались от идеи проведения «ЭСКПО-2020» в выставочном центре на Новокольцовском тракте и решили строить новый комплекс на ВИЗе. «Атомстройкомплекс» будет претендовать на право строить этот комплекс?
 
- Не только наша компания об этом думает. Это же федеральный проект. Будет большой удачей и счастьем, если «ЭКСПО-2020» пройдет в Екатеринбурге.  И для строителей, и для горожан – это  космос. Другие возможности, другой уровень. Мы, конечно, мечтаем, чтобы это произошло. И все, что от нас зависит, готовы сделать, чтобы город вышел победителем в битве заявок. Мы постараемся участвовать во всех возможных конкурсах и аукционах.
 
- А как считаете, есть у нашей заявки перспективы?
 
- Надо понять критерии, по которым отбирают победителя. Если учесть, что комитет рассматривает желание Екатеринбурга провести у себя «ЭКСПО», будущие возможности города, которые откроются ему после проведения выставки, у нас есть неплохие шансы. Если победитель имеет возможность получить новый рывок развития, чтобы жизнь людей в городе и в регионе изменилась к лучшему, то мы подходим лучше всех. Наша задача показать, насколько мы можем измениться.
 
- Но ведь выбор страны для проведения «ЭКСПО» - еще и политический вопрос. Среди участниц заявочного комитета много мусульманских, азиатских стран, которые наверняка предпочтут Дубай или Измир.
 
- В этом плане нам может помочь наше местоположение. Мы находимся на границе Европы и Азии. Как говорил Блок, мы не меньшие азиаты, чем европейцы.
 
- Давайте отойдем от темы непосредственно строительства. Недавно прошел большой праздник День строителя, и вы даже разыграли там недвижимость.
 
- Да, мы стали одними из участников и инициаторов праздника. Его организовали все строительные организации, администрация города, правительство  в лице министерства строительства. Мы действительно хотели таким совместным праздничным событием дать строителям возможность почувствовать себя героями и показать всем жителям мощь нашего строительного комплекса. А розыгрыш апартаментов среди сотрудников стройорганизаций стал хорошим подарком в канун профессионального праздника.
 
- Это разовое мероприятие или оно будет регулярным?
 
- Это правильно превращать в традицию то, что нужно людям. Получилось хорошо, будем стараться повторять это и в дальнейшем.
 
Автор: Евгений Катыхин
Фотограф: Дарья Козинова

Источник: JustMedia.ru

Другие материалы рубрики: Интервью