EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Интервью — 04.03.2013 | 11:00
Сергей Кравчук: «Будущее – за объектами с продуманной инфраструктурой»

Сергей Кравчук, директор агентства коммерческой недвижимости
«Готовь сани летом» и «дьявол в мелочах» – эти две пословицы хорошо отражают проблему, которую екатеринбургские застройщики осознали совсем недавно. Речь идет о коммерческих площадях в составе жилых комплексов, как правило, занимающих первые этажи новостроек. Еще два-три года назад риэлторы жаловались нам: «Не можем найти подходящие площади для клиента, с одной стороны – новых помещений на рынке много, но все они не подходят». Один из самых уважаемых строителей Екатеринбурга Валерий Ананьев тогда проблему признал, объяснив это отсутствием диалога между застройщиком и потенциальным оператором будущих площадей. С тех пор данная тема в профессиональном сообществе поднималась неоднократно. И вот, спустя два года «лед тронулся» - один из крупнейших застройщиков Екатеринбурга – НП «Атомстройкомплекс» создал самостоятельную структуру для работы с коммерческими площадями в объектах-новостройках.  О том, как создание инфраструктуры в новых ЖК попало в число приоритетов застройщика и к чему это должно привести - мы беседуем с директором агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергеем Кравчуком.

Сергей Николаевич, можно ли считать, что появление вашего агентства  -  это ответ на назревшую потребность рынка?

Именно так. Хотя департамент коммерческой недвижимости существовал в головной компании и раньше, но сегодня стало очевидно, что требования рынка меняются, поэтому было принято решение укреплять и развивать данное направление, создав самостоятельную бизнес-структуру. Проще говоря, сегодня недостаточно предлагать покупателю только хорошие квартиры, необходим комплексный подход, а для этого застройщик должен взять на себя создание качественной инфраструктуры в своих жилых комплексах. Сегодня мы должны не просто производить квадратные метры, а создавать среду обитания. Помещения на первых этажах являются важнейшим элементом, формирующим эту среду. И наша задача – определить, сколько должно быть коммерческой недвижимости в составе комплекса, какого она должна быть назначения, уровня и т.д. А на следующем этапе  - сформировать пул операторов, которые займут данные площади в соответствии с разработанной концепцией, и «завести» их на объект. 

И к какому моменту эта инфраструктура должна быть готова? Ведь представителям бизнеса зачастую сложно принимать решение, когда объект существует еще только на бумаге?

Сейчас любой уважающий себя застройщик старается проработать проекты по инфраструктуре заранее, чтобы будущие жильцы понимали, на что они могут рассчитывать при покупке квартиры в конкретном комплексе. Понятно, что переговоры с бизнесом - это отдельное направление работы, но, так или иначе, застройщик может определить, какой набор товаров и услуг он должен сформировать в шаговой доступности для жильцов. 

Мы ставим перед собой цель, чтобы к моменту сдачи дома был сформирован пул операторов, представляющих необходимый «набор» товаров и услуг. Это могут быть продуктовые магазины, салоны красоты, отделения банков, медицинские, бытовые услуги и т.д. То есть на момент запуска дома все помещения должны быть заняты операторами. Другое дело, что бизнесу всегда нужно какое-то время на обустройство и ремонт, тем более, если это такой специфический бизнес как стоматология, продуктовый магазин или ресторан. Поэтому не все операторы могут начать работать сразу после сдачи дома. 

Кто и как определяет, что должно входить в «необходимый набор»? И каким образом вы гарантируете, что предложенная вами концепция будет соблюдаться, ведь юридически, инвесторы, купившие площади, вправе делать с ними, что захотят?

Каждый конкретный «набор» определяется, исходя из локации объекта и анализа района окружения. Например, если в шаговой доступности уже есть большой продуктовый магазин, понятно, что маленький продуктовый магазин вряд ли будет «вставать» рядом, его необходимость в таком случае минимальна. То же самое относится и к сфере услуг – мы анализируем, чего не хватает в радиусе пешеходной доступности и стараемся сбалансировать существующую инфраструктуру за счет наших площадей. 

Кроме того, мы учитываем маркетинговые характеристики целевой группы и ценовой сегмент объекта. Например, в недавно запущенной первой очереди ЖК «Москва» на сегодняшний день все площади заполнены операторами. Там будет и продуктовый магазин, и ресторан, и медицинский центр, и стоматология, и отделение банка. Поскольку ценовой сегмент данного проекта  - «средний плюс», подбор операторов шел в соответствии с определенным характеристиками. Например, в качестве продовольственного оператора мы искали продуктовый магазин премиум-класса и даже отсматривали дизайн-проекты оформления объекта. Это иллюстрирует всю серьезность наших намерений сохранить функцию контроля за соблюдением разработанной концепции инфраструктуры в жилом комплексе. Несмотря на то, что операторы действительно юридически от нас не зависят, мы стараемся выстраивать с ними такие отношения, чтобы они к нам прислушивались. В случае с ЖК «Москва» мы проработали большой лист операторов, был даже некий отбор. В результате там появится, например, итальянский ресторан хорошего уровня, современный медицинский центр и еще ряд объектов.

Еще один момент, который хотелось бы отметить – мы понимаем, что коммерческая составляющая в наших объектах, по сути, удовлетворяет социальные потребности. Жильцам нужно купить продукты, получить медицинскую помощь, устроить ребенка в детский сад и т.д. Учитывая остроту последней проблемы, мы приняли решение часть площадей отдать под детские мини-садики. Можно сказать, это наша социальная программа. Мини-садики, несмотря на то, что являются коммерческими структурами, не могут позволить себе выкупить помещения, поэтому мы предоставляем их в аренду на льготных условиях. В целом же, мы понимаем, что сегодня 10% площадей, формирующих инфраструктуру, влияют на конкурентоспособность и востребованность всего комплекса.

- Кто сегодня является вашими клиентами, учитывая специфику предлагаемых площадей, и на каких условиях возможно их приобретение?

Среди наших клиентов есть определенный процент инвесторов, которые выкупают помещения для последующей сдачи в аренду, и есть клиенты, которые приобретают помещения под собственный бизнес. Это могут быть банки, сетевые магазины, салоны услуг и т.д. – любой вид бизнеса, который ориентирован на увеличение количества точек продаж. 

Таким образом, возможно как приобретение площадей в собственность, так и аренда. Во втором случае мы просто берем на себя функцию заполнении купленной инвестором площади в соответствии с концепцией. 

Что касается условий, на самом деле, практически каждый договор идет на индивидуальных условиях. Например, у кого-то есть сезонность в бизнесе, и мы под это подстраиваем графики платежей. У кого-то есть требование привязывать графики платежей к этапам строительства. Мы рассматриваем разные варианты и к конкретным условиям, как правило, приходим в результате переговоров. 

Единственное, что здесь важно отметить, это то, что чем раньше мы начнем работу с клиентом по формированию требований к помещению и составлению технического задания, тем выгоднее и удобнее это будет для обеих сторон. Бизнесу в этом случае требуется минимум усилий на то, чтобы адаптировать помещение под себя, а это сэкономленные время и деньги. Нам, в свою очередь, «переделки» тоже невыгодны. Понятно, что мы стараемся создавать более универсальные помещения, так как работа по проекту начинается задолго до выхода на площадку, и когда инвестор не видит даже забора на участке, ему бывает сложно принять решение. Поэтому ряд проектов дорабатываем на ходу уже совместно с бизнесом.

 - Что на данный момент представляет собой ваш портфель объектов?

Сейчас у нас на реализации порядка 10 000 кв.м. коммерческих площадей. Учитывая, что в основном, это помещения на первых этажах жилых комплексов, можно сказать, что количество предложений в портфеле достаточно большое. Что касается географии предложения, надо сказать, что сегодня «большая стройка» уходит из центра во второй, третий, четвертый пояса города. Но с другой стороны, проекты комплексного строительства интересны инвесторам, так как такие ЖК сами по себе генерируют потребительский трафик. Например, в данный момент мы реализуем проект ЖК «Балтийский», там идет комплексное освоение квартала, по окончании проекта будет сдано 3500 квартир, а это, в среднем, около 7000 человек. Или другой пример – кварталы, которые мы строим рядом с Академическим в ЖК на ул. Хрустальногорская - Екатерининская, где  заложено порядка 1000 квартир. Таким образом, потребительский трафик и формируется за счет жильцов введенных объектов и ближайшего окружения. Действительно, некоторые представители бизнеса настороженно относятся к проектам в отдаленных поясах города, но есть другая часть предпринимателей, которые напротив, считают, что центр уже достаточно насыщен коммерческими площадями, кроме того, цены и ставки аренды в центральных районах в разы выше. Еще один бизнес-сегмент – компании, которые уже представлены в центре и желающие развиваться дальше. 

Кстати о развитии – существуют ли сегодня какие-либо специальные программы или банковские продукты, ориентированные на данный сегмент предпринимателей? Какие условия предлагаются сегодня бизнесу, рассматривающему возможность вхождения в ваши проекты?

Наши стандартные условия сегодня – это 30% первоначальный взнос и предоставление рассрочки на период строительства. Если говорить о банках, они пока предлагают лишь стандартные продукты, например, коммерческую ипотеку под залог готового объекта. Но в целом, на мой взгляд, сегодня есть объективная необходимость, чтобы банки обратили внимание на этот сегмент и предложили специальный кредитный продукт, связанный с финансированием на покупку строящейся недвижимости. С несколькими банками мы находимся в процессе разработки такого продукта. К сожалению, в процессе диалога  банки начинают «тонуть» в своей банковской специфике, и мы застряли на том, что, так или иначе, они просят какой-то текущий залог. В этом случае, если у  клиента есть что заложить – он закладывает, если нет – ситуация с финансированием для него осложняется. Тем не менее, мы планируем продолжать работу в этом направлении.

Раз уж вы заговорили о планах, расскажите о проектах вашего агентства на ближайшее и не очень будущее?

Мы будем подключаться ко всем проектам головной компании, у нас впереди большие проекты в районах УНЦ, Краснолесье, на Широкой речке и т.д. Скоро начнется строительство комплекса на ул. Ирбитской-Раевского, есть проекты в центре, например, комплекс апартаментов с блоком коммерческой недвижимости на ул. Белинского-Большакова. Во всех этих объектах мы будем заниматься созданием инфраструктуры.

Если говорить о планах глобально, мы будем создавать качественную инфраструктуру как для жителей Екатеринбурга, так и соседних территорий. Сегодня рынок жилой недвижимости вышел на новую ступень развития, перейдя от этапа количественного насыщения к качественному. Это видно даже визуально – как выглядели первые этажи в новостройках три года назад и как выглядят сейчас. И то, что вопросы создания инфраструктуры стали отдавать специалистам – это огромный плюс. Не только у нас, такая практика начала применяться на рынке. Самое главное изменение, которое произошло – это изменение подхода к планированию объемов и форматов коммерческих площадей в жилых объектах. И эти изменения в головах повлекут изменения на деле. Поэтому я считаю, что качественный скачок рынка уже произошел.

Источник: EkbRealty.ru

Другие материалы рубрики: Интервью