EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Интервью — 10.05.2016 | 13:18
Ирина Естехина, АСЦ «Правобережный»: «Не стоит ждать, когда Президент скажет, что кризис кончился, и мы побежим радостно «откручивать» обратно арендные ставки. Этого не будет»

Офисный рынок Екатеринбурга переживает стагнацию: предложение превышает спрос, уровень поглощения минимален, ставки снизились. Однако и в этой ситуации появляются новые проекты с интересными и нестандартными концепциями. О том, какова их роль в развитии рынка, об офисном консерватизме и вынужденной децентрализации, а также о том, как бизнес-центру выжить в условиях транспортной блокады и что может сделать в таком случае управляющая компания, мы беседуем с директором УК БЦ «Татищевский» и «Технопарка на Монтажников» Ириной Естехиной.

- Ирина, здравствуйте. Хотелось бы начать нашу беседу с того, что сегодня в средствах массовой информации рефреном звучит тема переизбытка офисных площадей в Екатеринбурге. Аналитики констатируют, что объем предложения офисов значительно превышает существующий спрос, и уровень поглощения рынком офисных площадей стремится к минимальным показателям. Другая сторона проблемы заключается в том, что, несмотря на то, что рынок перешел в фазу качественной конкуренции, с точки зрения концепций он кажется весьма однообразным. Как вы считаете, нужны ли Екатеринбургу объекты с нестандартными концепциями, такие как коворкинги, дизайн-заводы или готовые офисы типа Regus? Какие форматы офисов будут востребованы в ближайшее время, и куда будет двигаться рынок?

- Что касается нестандартных концепций и офисов нового формата, здесь, как и везде, работает правило «спрос рождает предложение». Появляются компании-новаторы, которые требуют нового подхода и к своему размещению. Прежде всего, на мой взгляд, это компании, связанные с интернет-технологиями, программной разработкой, IT-сферой и т.д. Многие из них работают на аутсорсинге и не требуют стационарного места в бизнес-центре. Также есть сегмент «креативщиков» - молодых и мобильных – из сферы маркетинга, рекламы, дизайна и т.д. Вот для таких потенциальных арендаторов и создаются коворкинги, дизайн-заводы и готовые офисы. Это прекрасные, интересные форматы, добавляющие рынку разнообразия, но их ниша очень узкая, поэтому и их доля в общем объеме офисного рынка невысока. Образно говоря, это такая «вишенка на торте» для «гурманов». В то время как основной объем офисных площадей потребляют компании, чей подход к организации рабочего пространства можно назвать консервативным. Им нужны классические бизнес-центры с качественными площадями, развитой инфраструктурой, хорошей локацией и транспортной доступностью. Это «классика», и она всегда будет актуальна.

Тем не менее, как продукт новые форматы очень интересны, и у них, например, отличный потенциал для рекламы: все мы любим смотреть в Интернете фотографии офисов Яндекс, Google и т.д. Это красиво, и это вдохновляет. Но в основной своей массе офисный рынок Екатеринбурга традиционный, поэтому концепции типа Regus или «Соль», они, конечно, должны быть, но это, скорее, для обеспечения недостающего разнообразия. Говорить о серьезной конкуренции между классическими БЦ и нетрадиционными концепциями нельзя. Я, например, с трудом представляю компанию, даже из пятнадцати человек, трое из которых - бухгалтерия, работающую в коворкинге. На мой взгляд, любая компания, которая развивается и расширяется, требует некоторой приватности. Например, наши объекты относятся к классическим бизнес-центрам, и я могу сказать, что при всей экономической нестабильности, спрос на них остается адекватным. Люди ценят хорошую локацию, транспортную доступность, качественные площади по разумной ставке и профессионализм управляющей компании, с которой им предстоит взаимодействовать.

- Вы упомянули в числе критериев выбора офиса такие показатели как локация и транспортная доступность. Сегодня все чаще приходится слышать о том, что спрос перемещается из центра на периферию, и один из факторов, оказывающих влияние на эту тенденцию – именно транспортная доступность и проблема нехватки парковочных мест в центре города. Как вы считаете, ввиду этих факторов рынок пойдет «вширь»?

- Тенденция к децентрализации офисного рынка Екатеринбурга налицо. Во-первых, город растет, и перемещаться по нему становится не так просто и приятно, как было раньше. Мы все любили повторять, какой чудесный у нас город – самый компактный миллионник в России. Например, для того, чтобы добраться из нашего головного офиса на ВИЗе в район УПИ, надо было 20-25 минут. Сейчас это уже не так – автомобильные потоки выросли, пробок стало больше, и они стали протяженнее; добавим к этому регулярное перекрытие транспортных магистралей, ремонты дорог с вытекающим отсюда изменением схем движения, и мы получим ситуацию, близкую к понятию «коллапс». Мы, например, сейчас ощущаем это на себе как нигда, так как наш бизнес-центр «Татищевский» на ВИЗе «попал под раздачу» подготовки к ЧМ-2018. Дорожное строительство, которое запланировано в рамках подготовки к этому событию, практически парализовало доступ к объекту и сильно усложнило и без того нелегкую обстановку на дорогах в районе ВИЗа. Мы, в свою очередь, просто вынуждены подстраиваться под текущую ситуацию и сами договариваться с Комитетом по благоустройству, с дорожными строителями, чтобы как-то облегчить существование нашим арендаторам, потому что выбираться с ВИЗа становится все сложнее и сложнее. Конечно, мы понимаем, что в этом есть перспектива и ждем окончания строительства, но наша «народная радость» вылилась в то, что мы просто погружаемся в сорокаминутную пробку для того, чтобы проехать четыре квартала.

Поэтому в целом, я бы сказала, что децентрализация – это вынужденная мера. Сейчас ехать в центр - это не только попасть в пробки, но и прочувствовать на себе глобальную проблему нехватки парковочных мест. Про это, наверное, даже не стоит говорить, и так все очевидно. Установкой паркоматов в центре глобально проблему не решить. Даже у нас в наших объектах, которые расположены не в центре, растет потребность в дополнительных парковочных местах, но у нас есть ресурсы для улучшения ситуации, например, за счет соседних участков, а в центре свободной земли для организации парковок нет. Поэтому в качестве ответа на существующие проблемы, рынок офисов, по возможности, будет рассредоточиваться; компании, для которых центральное месторасположение не является вопросом имиджа будут искать другие локации для своих бизнесов, чтобы экономить время на дорогу и не испытывать проблем с парковкой автомобилей.

- Вернемся к теме концепций. Поделитесь своим профессиональным мнением - назовите три самых ярких, на ваш взгляд, бизнес-центра Екатеринбурга. Что, по вашему мнению, отличает их от остальных, в чем их наиболее сильные стороны?

- Мне очень нравится Clever Park – и по концепции, и по архитектурному решению. Это такой хороший западный продукт, выполненный по всем канонам. Единственное, конечно, вопрос, собственности, сосредоточенной не в одних руках, делает ее более сложной и уязвимой с точки зрения управления объектом, но если смотреть по показателю заполняемости бизнес-центра, можно сказать, что управляющая компания профессионально делает свою работу и справляется со всеми стоящими перед ней задачами.

Кроме того, я отметила бы БЦ «Сенат» - с его оригинальной архитектурой и камерностью. Он всегда шел отдельной строкой. Мне кажется, там никогда не было большой ротации арендаторов, потому что концепция объекта четко ориентирована на конкретный сегмент аудитории.

И мне очень нравится «Ельцин-центр», опять таки своей современностью. Но надо обязательно оговориться, что такой объект в качестве офиса подойдет далеко не всем, потому что не каждому захочется быть свидетелем постоянных ивентов и видеть вереницу народа, приезжающего на экскурсии и мероприятия, и праздно прогуливающегося по объекту. Поскольку часть офисов выходит в атриум, арендаторы становятся невольными свидетелями происходящих там событий. Хотя, повторюсь, с точки зрение концепции, «Ельцин-центр» - это «объект-изюминка», он очень яркий.

Вообще, интересные элементы в концепциях, это, конечно же, хорошо. На сегодняшний день у нас, уже нет возможности так поиграть с концепциями наших существующих объектов, но я надеюсь, что мы будем развиваться дальше и сможем использовать передовой опыт в сфере организации офисного пространства в своих будущих проектах.

- Поговорим о ваших объектах. Сегодня у ЗАО «АСЦ «Правобережный» в портфеле два офисных центра – БЦ «Татищевский» и офисно-складской комплекс «Технопарк на Монтажников». Как управляющий этими объектами, оцените, пожалуйста, текущую ситуацию. Что больше всего сейчас влияет на жизнь объектов?

- По моим наблюдениям, сейчас на рынке произошло некое оживление – например, у нас увеличилось количество сделок по «Технопарку»: за прошлый месяц было заключено четыре договора с новыми арендаторами. В том числе мы практически полностью заселили склады, сделав небольшую реконструкцию и разделив оставшуюся площадь на три помещения, поставили дополнительные ворота. И теперь я понимаю, что мы не зря все это сделали – ответ от рынка последовал практически сразу. В настоящий момент мы заполнили «Технопарк на Монтажников» на 70%, для данной локации, я считаю, это отличный показатель.

Вообще сегодняшнюю ситуацию хорошо отражает пословица «Под лежачий камень вода не течет». У арендодателя сейчас нет возможности спокойно сидеть и ждать, когда к нему сами придут арендаторы. Нужно быть гибкими, адаптироваться к условиям, придумывать что-то новое. Тогда результат не заставит себя ждать. Я говорю об этом на основании нашего опыта. Если бы мы не адаптировали наш продукт, а просто сидели и ждали, мы бы так и имели пустые площади в прежнем объеме, а может, даже и в большем.

Что касается нашего второго объекта, БЦ «Татищевский», мы держимся на уровне заполняемости около 95%, есть небольшая ротация – это, несмотря на то, что нас «обложили со всех сторон», я не могу сказать по-другому. И хотя к бизнес-центру на сегодняшний день остался один подъездной путь, люди приходят, смотрят объект и хотят арендовать в нем площади. Думаю причина в том, что люди понимают, что это временные неудобства. И мы как управляющая компания стараемся быстро реагировать и придумываем какие-то временные решения, реализуем их за свой счет.

Что касается работы с арендаторами – кому-то приходится идти на уступки, потому что его бизнес действительно пострадал, а кто-то пытается манипулировать, ссылаясь на общую экономическую ситуацию, и к ним нужен другой подход. В этой работе мы видим возможности и для собственного профессионального роста.

- Остановимся чуть подробнее на бизнес-центре «Татищевский», который сейчас попал в «транспортную блокаду» из-за подготовки к ЧМ-2018. Как отражаются работы по реконструкции улично-дорожной сети возле Центрального стадиона на жизни бизнес-центра сейчас? Как в целом вы оцениваете перспективу объекта в связи с данными изменениями? Перспективу развития данного района, направления?

- Образно выражаясь, мы сейчас зачеркиваем дни на календаре, но, к сожалению, точно никто не знает, как долго это будет длиться, потому что официальная информация меняется постоянно. В данный момент у нас закрыт перекресток улиц Татищева- Токарей, и это очень осложнило доступ к бизнес-центру. В связи с этим мы, как управляющая компания и собственник объекта, сейчас работаем со всеми, с кем только можно и используем все доступные нам средства, чтобы хоть как-то облегчить жизнь нашим арендаторам. Но представьте, что было бы, если бы не было бизнес-центра и нас? Как бы жили жильцы? Как бы жили офисы первых этажей, магазины, предприятия сферы услуг, расположенные здесь? О бизнесе не думает никто, кроме самого бизнеса. Понятно, что в масштабах планирования городской среды и жизни города три года страданий (один из которых уже прошел) – это ерунда. Но для бизнеса эти три года могут стать критичными, не у всех хватит запаса прочности на такой срок. Это критично для таких арендаторов как салоны красоты, кафе и т.д., у которых выручка падает вслед за трафиком.

Мы как землепользователи постоянно находимся в подвешенной ситуации, потому что сроки все время переносятся, и официальных данных, как таковых, нет. Понятно одно, что к 2018 году наш квартал станет потрясающе красивым и знаковым для города местом, однако меня как управляющего объектом больше волнует доступность объекта для наших арендаторов на данный момент, чем тот «город-сад», который нам обещают здесь разбить через полтора года. Хотя в целом, мы, конечно, понимаем, что все это сыграет положительную роль в развитии микрорайона и бизнес-центра как такового. Но опять же, повторюсь, для нас актуальнее то, что происходит здесь и сейчас, а сейчас у нас до середины лета нет прямого подъезда к бизнес-центру, кроме того, который мы организовали через прилегающие территории своими силами и за свой счет. Также для своих арендаторов мы создали дополнительную парковку на прилегающем участке. Эта парковка бесплатна для наших арендаторов, хотя для нас ее организация и эксплуатация оборачивается дополнительными расходами. Но это, в любом случае, вопрос нашей заботы о наших арендаторах. Мы делаем все, что в наших силах и даже немного больше.

- При этом вы сказали, что удерживаете заполняемость «Татищевского» на уровне 95%. За счет чего?

- Нам пришлось снизить стоимость аренды, но мы не демпингуем. Мы снизили ставки на 5%, что отразится на нашей чистой прибыли, но снижаться дальше мы не можем, так как это уже скажется на качестве оказываемых услуг, а мы хотим, чтобы вокруг объекта было чисто и зелено, чтобы для уборки использовались профессиональные чистящие средства импортного производства, чтобы внутри было тепло, светло и сухо. То есть, чтобы объект соответствовал заявленному уровню.

- Другой Ваш объект - «Технопарк на Монтажников» - был введен в эксплуатацию весной 2014 года. У объекта необычная для екатеринбургского рынка концепция - офисно-складской комплекс. Как Вы оцениваете этот опыт? Оправдала ли себя концепция? Как планируете развивать объект дальше?

- Мне вообще очень нравится «Технопарк» как объект, он довольно камерный, компактный, со своей закрытой охраняемой территорией. Там царит дружественная атмосфера, и есть все необходимое для комфортного пребывания арендаторов, но без излишеств.

Думаю, можно сказать, что концепция себя оправдала. На сегодняшний день я довольна результатами заполняемости этого объекта, но, конечно, мне хотелось бы развиваться дальше и строить вторую очередь складского терминала. Мы прошли строительную экспертизу и готовы начинать это делать, но понятно, что надо еще накопить финансовую «подушку», потому что сегодня идти целиком на банковском финансировании очень рискованно и дорого. Думаю, летом мы все же потихоньку начнем осваивать нашу площадку.

Технопарк на Монтажников

Также мы планируем расширять зону парковки для наших арендаторов, потому что вопрос парковочных мест сегодня стоит достаточно остро даже у нас, несмотря на наше нецентральное местоположение и то, что мы на сегодняшний день предоставляем на каждый офис одно парковочное место, а офисы у нас, в среднем, по 30 кв.м. Но мы понимаем, что потребность в парковках будет расти и дальше и тоже договариваемся с соседями, используем их неэксплуатируемые участки для организации дополнительных парковок.

Недавно мы получили письмо от Комитета по благоустройству Екатеринбурга, из которого узнали, что наша дорога – улица Монтажников и переулок Складской – вошли в перечень объектов ремонта улично-дорожной сети по маршруту следования клиентских групп FIFA в рамках подготовки к проведению ЧМ-2018. Но что такое «аварийно-восстановительный ремонт», пока не совсем понятно. Это может быть так: немного посыпать щебнем, немного сравнять грейдером… Но мы, тем не менее, уцепились за эту возможность и сейчас думаем о том, как воспользоваться ситуацией и, объединив усилия с городом, сделать все капитально и грамотно. Пусть даже какую-то часть нам поможет сделать город, какую-то мы будем делать сами. Потому что у нас есть эта проблема – небольшой участок плохой дороги на подъезде к «Технопарку», который доставляет неудобство нашим арендаторам, и эту проблему надо решить

- Можно ли выделить отличия в проектировании, строительстве и управлении классическим БЦ и объектом с концепцией, как у «Технопарка»? Объектом с нестандартной концепцией управлять сложнее или легче? Что оказывает влияние?

- Сама по себе концепция «склад и офис в одном месте в черте города» - хорошая и успешная, но уже в процессе эксплуатации мы поняли, что пропорция «офисы/склады» должна быть немного иной, складов здесь должно быть больше. Поэтому во второй очереди мы запланировали строительство складского терминала лишь с небольшим мезонином под офисы. С учетом тех площадей, которые у нас еще остаются вакантными в первой очереди, я думаю, в целом офисов будет достаточно.

- Расскажите в двух словах о следующей очереди проекта? Каковы параметры объекта?

Площадь участка - 4 гектара, на нем мы построим складской терминал - «десятитысячник», точная площадь 9 744 кв. м. Офисных площадей в мезонине будет около 300 кв.м. Планируемый класс – В+, единственное отличие от класса «А» заключается в отсутствии железнодорожной ветки. Проект уже прошел экспертизу, и как я уже сказала, мне бы очень хотелось начать рыть котлован и заливать фундамент уже в этом году. Но это будет зависеть от финансирования.

- Как различается портрет арендатора на каждом из ваших объектов? С кем вам, как управляющей компании работать легче?

- Особой разницы в управлении объектами нет, так как стандарты работы у нас едины и не зависят от класса объекта. Но портрет арендатора, конечно же, отличается, он обусловлен концепцией. БЦ «Татищевский» - респектабельный, выполненный по классической концепции, расположен близко к центру. «Технопарк на Монтажников» - офисно-складской комплекс на периферии. Ставки в этих объектах отличаются почти в два раза, и портрет арендатора отличается, соответственно. Скажем так, арендаторы в «Татищевском» привыкли к высокому уровню сервиса и мельчайшие проблемы воспринимаются ими как недопустимые. Но я с этим абсолютно согласна, и мне как раз таки нужен этот feedback от наших арендаторов, чтобы держать руку на пульсе.

В «Технопарке» нам как-то проще договариваться, хотя и там у нас располагаются, в том числе, и международные компании. Например, логистический оператор «DPD» - их требования к качеству помещений и управлению объектом достаточно высокие, им нужен определенный уровень комфорта. Другой наш «якорь» – ФГУП «Управление ведомственной охраны Минтранса России» – тоже весьма серьезная организация. У них свои требования к организации пространства, в том числе специфические, связанные с их деятельностью. Поэтому, в целом, я не могу сказать, что где-то хуже, а где-то лучше работать. Просто эти объекты – разные.

Вообще мне нравится работать с «якорями». В работе с ними сам постоянно чему-то учишься, развиваешься. Претворяя их идеи в жизнь, учишься попутно находить компромиссы, плюс появляются нетривиальные задачи, над которыми также интересно работать. Например, сейчас у одного якорного арендатора в БЦ «Татищевский» возникла идея оборудовать в части чердака фитнесс-зал для своих арендаторов – это интересный проект, и мы сейчас совместно с арендатором решаем, как это лучше сделать, техническую сторону вопроса мы уже проработали.

- Исходя из специфики объекта, на ваш взгляд, каким компаниям лучше подойдет офис в «Татищевском», а каким в «Технопарке»?

- По опыту, в «Технопарке» хорошо себя чувствуют логистические компании, производственные компании, представители сферы интернет-торговли. Этот объект идеален для тех, кому нужен офис и склад в одном месте. Также он может быть интересен компаниям, которые располагаются в городах-спутниках в этом направлении: Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск и т.д. – для них он подойдет и по локации, и по стоимости. В то время как бизнес-центр «Татищевский» предлагает более статусные офисы и подойдет тем, кому надо быть ближе к центру.

БЦ "Татищевский"

- Ирина, почти традиционный вопрос: как кризис повлиял на ваши планы по дальнейшему развитию? На что будут направлены ваши усилия в ближайшие год-два?

- Вне зависимости от того, есть кризис или его нет, у нас всегда есть свои планы по усовершенствованию наших объектов, технические в том числе. Например, в «Технопарке» у нас есть собственная котельная, и мы хотим увеличить ее мощности, в ближайшее время начнем заниматься этим проектом. В «Татищевском» на повестке - оптимизация затрат, в частности, будем менять все освещение на светодиодное. Также будем заниматься вопросами сервисного обслуживания. И конечно, ключевой проект – это строительство второй очереди Технопарка.

- Последний вопрос, без которого сейчас не обходится, наверное, ни одно интервью: как вы считаете, когда на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга начнется «оттепель»? И на чем сейчас нужно сосредоточиться собственникам объектов и управляющим компаниям, чтобы «пережить зиму»?

- Мне кажется, никакой оттепели нам ждать не стоит, ее не будет. Как уже много раз было сказано, мы просто оказались в новой экономической реальности, и все, что можем делать – адаптироваться к ней. Мы перестаем быть снобами, учимся договариваться, искать компромиссы. Не думаю, что нам стоит ждать, когда Президент скажет нам, что кризис закончился, и мы все радостно побежим «откручивать» обратно арендные ставки. То, что этого не будет, думаю, все понимают.

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Интервью