EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Интервью — 26.12.2016 | 14:30
Хроники кризиса: девелоперы встречают Новый год без иллюзий

Привлекательная цена – первое, что интересует сейчас бизнес, поэтому главное в погоне за сокращением расходов не терять в качестве,  - уверена Ирина Естехина, директор управляющей компании БЦ «Татищевский». По ее мнению, предпосылок для дальнейшего снижения ставок сегодня нет. В сегменте офисной недвижимости аналитики отмечают стабилизацию показателей. В то же время, новые объекты практически не вводятся, что дает девелоперам и управляющим компаниям дополнительную надежду на сохранение своей экономики в условиях сниженного спроса.

Ирина, расскажите, как прошел 2016 год для рынка коммерческой недвижимости и для «Татищевского»?

— 2016 год, конечно, нельзя назвать легким для рынка коммерческой недвижимости. Общий спад, который наблюдался в экономике, коснулся и наших арендаторов, и, естественно, нас. За год произошло многое: было сокращение площадей, были прекращения арендных отношений в связи с ликвидацией филиалов и представительств, и, конечно, ни один арендатор не остался в стороне от просьбы о снижении арендной ставки. Но в любом случае, мы были готовы к принятию определенных мер и остались в рамках планируемой заполняемости площадей.

Арендовать/покупать офисы могут позволить себе лишь представители среднего и крупного бизнеса или «малышам» это тоже под силу?

— Аренда выгодна для любого предприятия. Срок окупаемости офисов приближается к 10 годам, а арендные платежи, напротив, увеличивают прибыль, снижая налогооблагаемую базу. Это позволяет говорить о доступности офисов для всех категорий бизнеса. В любом случае бизнес должен развиваться, и любому бизнесу нужен «дом».

Что можно сказать о ценах на коммерческую недвижимость в 2016 году? Произошли ли какие-то изменения?

— Конечно, произошли. Как я уже говорила, только ленивый не попробовал получить скидку. Мы снизили стоимость на своих объектах около 5 %, больше позволить себе не могли, так как не хотим терять в качестве услуг управляющей компании. Однако многие собственники пошли путем жесткого демпинга и снижения ставок до минимальных размеров, тем самым создав на рынке коммерческой недвижимости неразбериху и спутав классификацию объектов и всю связанную с этим политику ценообразования.

Какие изменения на рынке коммерческой недвижимости могут произойти в 2017 году?

— Все зависит от прогнозов и реальных действий нашего государства, касающихся экономического развития страны. Если в стране будет развитие – будет и у нас. На сегодняшний день рынок в состоянии глубокой стагнации, и перспективы весьма туманны. Многие эксперты говорят о том, что стабилизация рынка уже началась – это видно по таким показателям как динамика арендных ставок, уровень вакансии в офисных центрах – падение в них практически прекратилось, показатели зафиксировались. Самые оптимистично настроенные ждут начала позитивных изменений в конце следующего года, другие склоняются к тому, что рост начнется не раньше середины 2018 года, а реальные сдвиги только к концу 2018-го. Будем надеяться, что так и будет – неоправданных иллюзий у нас нет, с другой стороны, сгущать краски тоже не хочется.

Можно ли говорить об изменении арендных ставок в следующем году?

— Предпосылок для дальнейшего снижения ставок мы пока не видим. Как я уже говорила, у нас есть своя экономика, и есть предел, после которого снижение ставки влечет за собой прямое снижение качества оказываемых услуг на объекте. Мы настроены это качество сохранять, если у нас бизнес-центр класса «В+», он должен этому классу соответствовать – такова наша принципиальная позиция. И я уверена, что на рынке найдутся компании, которые с нами в этом солидарны. В то же время, сохраняющийся низкий спрос пока не дает нам возможности индексировать ставки на уровень инфляции. Возможно, мы сделаем это через год, но на 2017-ый планируем зафиксировать ставки на уровне 2016 года.

Как Вы считаете, будут ли освобождаться площади в «Татищевском»?

— Здесь я вынуждена ответить вопросом на вопрос – «Освобождаться по каким причинам»? Если мы говорим о тех трудностях, с которыми столкнулся объект из-за нарушенной транспортной доступности, в результате реконструкции ведущих к нам дорог, то тут я придерживаюсь мнения, что те, для кого это было критичным, уже съехали. Мы же со своей стороны постарались создать для наших арендаторов максимально комфортные решения из тех, что вообще возможны в данной ситуации. Мы за свой счет организовали временные подъезды и дополнительную парковку для арендаторов. Идем навстречу тем, кто больше всего пострадал от перекрытия дорог, для кого важен проходящий трафик, например, кафе. Но в любом случае, мы понимаем, что любая реконструкция конечна и в будущем объект от этого только выиграет, ведь транспортная доступность «Татищевского» станет на порядок лучше из-за соединения улиц Ленина и Татищева, строительства новых развязок на пути к нам. Поэтому как бы там ни было, мы стараемся смотреть на эти временные трудности с позиции стратегической.

Если же говорить об экономических предпосылках, то здесь мы находимся в такой же ситуации, как и большинство других бизнес-центров. Никто не застрахован от того, что завтра кем-то может быть принято решение закрыть филиал, сократить количество представительств, закрыть бизнес. По этим причинам площади могут освободиться у кого угодно. В одном я уверена на 100%, наша цена соответствует нашему качеству.

На что делать ставку Управляющим компаниям в 2017 году, чтобы сохранить не только своих арендаторов, но и свою экономику? Как привлекать новых арендаторов, чем брать?

— В следующем году не ожидается притока новых площадей на рынок, крупных объектов не анонсировано. Думаю, это позволит сохранить некую ротацию между существующими арендаторами. Как я уже говорила, главное сейчас – это качество оказания услуг УК и инфраструктура самого БЦ. Мы представляем собой классический офисный центр с определенным набором услуг для арендаторов: паркинг, кафе и т.д. Мы не уходим в новые активно развивающиеся форматы мини-офисов, или коворкингов, однако уверены что наши арендаторы и не нуждаются в них.

На ваш взгляд, какие объекты, с какими характеристиками будут в лучшем положении в 2017 году? Что будет важно для арендаторов? На что будет больше спрос – на какие локации, метражи, дополнительные условия?

— Привлекательная цена – первое, что интересует сейчас бизнес, поэтому главное в погоне за сокращением расходов не терять в качестве. Средний метраж, который сейчас интересен потенциальным арендаторам - 50-100 кв.м., мелкая нарезка отнюдь не так актуальна, да и мы не можем себе этого позволить. Наша целевая аудитория – крупный и средний бизнес.

При выборе арендаторам важны парковочные места и сопутствующие услуги, например, возможность оборудовать небольшой склад под нужды компании и т.д.. Но самое важное, на мой взгляд - это лояльность УК и желание вместе решать вопросы по мере их поступления.

Как вы настроены по поводу следующего года? Чего ждете от 2017-го, что планируете?

— Мы верим и надеемся что ситуация в экономике уже прошла свое дно, мы хотим и готовы развиваться, и желаем нашим арендаторам сохранить оптимистичный настрой и не принимать поспешных решений о сокращении своего бизнеса.

Если говорить о планах по объектам, на следующий год в «Татищевском» у нас запланирована модернизация существующих вентиляционных сетей, которая оправданна только при определенной заполняемости БЦ. Так что очень хочется, чтобы получилось реализовать намеченное. Мы встречаем этот Новый год без иллюзий, но с планами.


Другие материалы рубрики: Интервью