EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Офисы — 06.07.2016 | 14:14
Обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга за I полугодие 2016 года

Динамика развития рынка

В 2016 году в Екатеринбурге ожидается ввод строй 7 офисных центров общей арендной площадью (GLA) более 60 тыс. кв. м. Наиболее крупными из них являются БЦ «Демидов» (общая площадь офисной части здания ≈45 тыс. кв. м), БЦ компании «Олипс» на ул. Металлургов (GBA ≈18 тыс. кв. м), «Эльбрус» (GBA ≈15 тыс. кв. м) и 2 оч. «Делового дома на Архиерейской» (GBA ≈7 тыс. кв. м). Ввод в строй этих объектов запланирован девелоперами на конец года. Прочие объекты, запланированные к запуску в строй в 2016 году (БЦ «Auroom», ТОЦ на Куйбышева/Луначарского и 2 оч. БЦ «Вознесенский»), имеют меньшие площадные характеристики, и их ввод значительно не повлияет на рынок офисной недвижимости столицы Урала.

Также нужно отметить, что строительство некоторых ранее запланированных к сдаче в эксплуатацию крупных объектов офисной недвижимости (например, «Карнеол», «Бриг» и др.) заморожено или ведется низкими темпами, не позволяющими рассчитывать на их ввод в 2016 году.

Динамику развития рынка офисных центров Екатеринбурга по высококлассным объектам («А», «В+», «В») хорошо характеризует график на рис. 1. На нем по данным Администрации Екатеринбурга учтены, преимущественно, объекты нового строительства общей площадью (GBA) от 5 тыс. кв. м (на рынке кроме этого имеется значительное количество устаревших офисных площадей, введенных в строй до 2000 года).

Из рис. 1 видно, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров (бизнес-центров) в 2007-2014 гг. были достаточно высоки и составляли ≈11% в год. Однако в 2015 году под воздействием кризиса и возрастающей конкуренции количественное увеличение рынка офисных центров резко замедлилось до ≈3% в год. В 2016 году количественный активный рост рынка может временно возобновится (при условии сдачи большинства запланированных объектов), однако в перспективе (2017-2019 гг.) будет иметь место очень малый ввод новых офисных площадей (в кризис новые проекты БЦ практически не начинаются). Данная ситуация благоприятно скажется на рынке, поскольку с прошлого года объем поглощения новых офисных площадей в Екатеринбурге находится на нулевом (а по некоторым оценкам, даже на отрицательном) уровне.

Нужно отметить, что одним из факторов роста рынка в последние годы служила продажа офисных центров в нарезку частным инвесторам, которыми офисный рынок в последние годы воспринимался как инвестиционно привлекательный инструмент для вложения финансовых средств. В настоящее же время в связи с перенасыщения рынка предложением и со связанной с этим коррекцией ставок аренды, частные инвесторы не могут рассчитывать на нормальную доходность офисных площадей. Таким образом, данный инструмент повышения спроса на офисы практически исчерпал себя.

Представляет интерес оценить уровень развития рынка офисной недвижимости Екатеринбурга по сравнительному показателю обеспеченности офисными площадями ряда крупных городов Европы и России (см. рис. 2).

Из рис. 2 видно, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных центров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы (корректно сравнивать эти города можно только используя коэффициент мультипликации). В сравнении же с другими региональными центрами Екатеринбург с показателем обеспеченности около 600 кв. м на 1000 жителей занимает вполне достойное место.

Характеристика предложения
По классам, согласно оценкам консалтинговой компании «Урал-Гермес», рынок офисных центров Екатеринбурга сегментируется следующим образом (см. рис. 3).

Из рис. 3 видно, что в Екатеринбурге на сегодняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса «С» (≈49%), хотя их доля постепенно сокращается. Доля офисных центров класса «А» составляет ≈3%, на бизнес-центры класса «В+» приходится ≈9%, доля офисных центров класса «B» находится на уровне ≈39%.

При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов «В» и «В+» – все запланированные к открытию в 2016 году офисные центры относятся к данным классам.

Как уже отмечалось нами в предыдущих обзорах, обозначенные выше классы привлекают девелоперов, поскольку их ценовые характеристики (ставки аренды, стоимость продажи площадей) выше, чем классе «С», а международных и крупных федеральных компаний, являющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количество.

В целом, по-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд (в кризис эти недостатки еще больше обнажаются и приводят к реальным потерям дохода). Чтобы снизить проблемы концепции часть девелоперов проводит реконцепции офисных зданий на стадии строительства с переводом их в апартаменты, имеющие гораздо меньший срок окупаемости. Однако как показывает опыт, в конструктивном плане такой перевод не всегда возможен и может создать новые проблемы. Кроме того, рынок жилья в Екатеринбурге еще более развит и конкурентен.

По географическому признаку рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, количество свободных участков земли в центре Екатеринбурга ограничено, а стоимость их достаточно высока. Поэтому в ближайшие несколько лет после выхода экономики из кризиса развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.) и за счет освоения районов расширенного центра Екатеринбурга. Рынок бэк-офисов получит развитие в зоне Срединного транспортного кольца. В перспективе начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.).

Арендные ставки, доля вакантных площадей

В Екатеринбурге в течение I полугодия 2016 года арендные ставки на качественные офисные площади снизились примерно на 5%. От большего снижения ставки аренды сдерживают высокие темпы инфляции в России и рост коммунальных и эксплуатационных расходов. То есть реальная доходность офисных центров по-прежнему продолжает существенно снижаться.

В условиях ухудшения экономической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-арендаторы стараются минимизировать свои расходы на аренду, преимущественно, за счет ухудшения качества и уменьшения площадных характеристик офисов.

Снижение ставок аренды уже начало приводить к тому, что даже компании, имеющие стабильное положение и хорошие доходы не торопятся покупать подходящие офисные площади в собственность (офисы стали не интересны как инвестиционный ресурс).

Средние диапазоны арендных ставок в офисных центрах Екатеринбурга различных классов на 01.07.2016 представлены на рис. 4.

Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга за I полугодие 2016 года увеличился на 2-3% (см. рис. 5). Таким образом, на 01.07.2016 в офисных центрах класса А средний уровень вакантных площадей составляет ≈19%, класса В+ ≈16%, класса В ≈22%. В отдельных офисных центрах (не только в недавно открывшихся) уровень вакантных площадей может достигать 40% и более.

В условиях кризиса и увеличения количества вакантных площадей часть управляющих компаний стала диверсифицировать свои площади под предприятия услуг, общественного питания и торговли. Дополнительный плюс для сотрудников компаний, являющихся арендаторами – удобное приближение зоны обслуживания. С таким подходом бизнес-центр превращается фактически в МФК, формат которого за счет совмещения ряда функций обладает большой устойчивостью на рынке. Также для снижения доли вакантных площадей многие УК используют специальные технологии удержания арендаторов («арендатор – партнер по бизнесу»), создавая для него дополнительные преимущества и частично варьируя условия аренды.

Нужно отметить, что рынок офисной недвижимости наиболее подвержен влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов офисных и бизнес-центров составляют мелкие и средние компании, наиболее чувствительные к негативным тенденциям в экономике. Кроме того, оптимизируют затраты и крупные компании. Также в «тучные» годы на рынке работало достаточно большое количество неэффективных компаний (часто посредников), арендовавших площади в БЦ. С ухудшением экономической ситуации такие компании, как правило, закрываются первыми, оставляя вакантными прежде арендуемые площади.


Тенденции и особенности развития рынка


Среди тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие:

  • обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциация объектов;
  • активное выставление девелоперами на продажу отдельных офисных площадей, этажей и даже целых офисных центров;
  • проявились проблемы у офисных центров, проданных в нарезку – многие владельцы помещений не платят эксплуатационные и коммунальные расходы;
  • повышение значимости сервисов и инфраструктуры, создающих комфортную среду для арендаторов (финансовые, деловые, бытовые, оздоровительные услуги, предприятия торговли, общепит, парковки и т.д.);
  • усиление значимости концептуализации и брендинга офисных центров, активизация использования технологий маркетинга и стратегий реконцепции;
  • перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий, перевод некоторых центров на стадии проектирования и строительства в апартаменты;
  • повышение значимости качества управления ТЦ с постепенным перераспределением рынка УК в пользу крупных операторов;
  • использование инноваций в архитектурных и строительных технологиях, используемых материалах, инженерных и зеленых (экологичных) технологиях.
  • Таким образом, обострение конкурентной обстановки на рынке усилило дифференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший выбор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих развитый спектр дополнительных услуг, включая уникальные.

Влияние кризиса на развитие рынка

По оценкам экспертов, рецессия на российских рынках уже прошла и сейчас мы находимся в зоне стагнации. В период стагнации происходит приспосабливаемость экономики и рынков к новым условиям. Сегодня имеются уже какие-то отдельные положительные тренды. Однако, выход из кризиса с реальным улучшением экономических показателей мы прогнозируем не ранее конца 2016 – начала 2017 года.

В существующих экономических условиях девелоперы и далее будут массово пересматривать планы своего развития – замораживать проекты офисных центров на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов, на завершающих этапах строительства. При этом даже те объекты, которые будут вводиться в строй, рискуют остаться незаполненными. Их владельцам придется демпинговать, ухудшая экономические показатели своего проекта и рискуя не выйти на расчетный срок окупаемости.

Возможное развитие кризиса в 2016 году повлияет и на действующие офисные центры – уровень вакантных площадей в них повысится (но уже не критично), а ставки аренды подвергнутся небольшой коррекции. При этом особенно чувствительны к этим изменениям будут объекты с некачественной концепцией, не оптимизированной под потребности рынка.

Таким образом, чтобы избежать заранее подобной неблагоприятной ситуации, девелоперы должны проводить еще на стадии проектирования или строительства маркетинговую оптимизацию проектов ОЦ (качественно ее выполнить сможет только профессиональный консультант). Она позволить вывести на рынок конкурентоспособный объект, перетянув в него арендаторов с других офисных центров. Хорошо концептуальный офисный центр даже в кризис обязательно найдет своих арендаторов. Повысить конкурентоспособность действующего или уже вводимого в строй объекта можно путем проведения его оперативной частичной реконцепции (см. сайт www.uralgermes.ru).

Важно отметить, что в кризис большинство управляющих компаний стараются минимизировать свои расходы и сохранить пул арендаторов, предоставляя им значительные льготы. Нужно понимать, что данная стратегия носит вполне естественный консервативный характер и направлена на то, чтобы переждать кризис. Однако в последнее время кризисные явления в экономике России стали носить перманентный характер. Переждать такой кризис невозможно. Отсюда следует, что нужно параллельно и одновременно формировать активный вектор развития, позволяющий качественно перестроить свой офисный центр и повысить уровень его конкурентоспособности. Здесь нужны уже разумные затраты. Для действующих БЦ эта активная стратегия связана чаще всего с частичной реконцепцией объекта.


Источник: Консалтинговая компания "Урал-Гермес"

Скачать обзор в формате pdf


Другие материалы рубрики: Офисы