EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Офисы — 01.12.2016 | 12:04
Центр не предлагать. Почему бизнес смещается на окраины? / Карта периферийных БЦ Екатеринбурга

Бизнес-центры Екатеринбурга перестают «центроваться». Этому способствует целый ряд факторов, как объективных, так и субъективных. Объективно – в центре дефицит свободных площадок под строительство, и без того нагруженная инфраструктура, цены на редкие земельные участки высокие. Субъективно – маятниковая миграция населения городов снижается: люди не хотят тратить большую часть своей жизни на дорогу из дома на работу и обратно, терять драгоценное время в пробках, искать возможности припарковаться в центре.

С точки зрения географии – офис в центре нужен далеко не каждому бизнесу, с точки зрения экономики - платить за офис «на окраине» в большинстве случаев придется меньше, либо за сопоставимые деньги можно получить большую площадь. Да и к чести девелоперов, надо заметить, что качество новых объектов все же растет, несмотря на снижающуюся экономику. Новые офисники Екатеринбурга больше ориентируются на реальные потребности арендаторов: продумывают планировки, создают внутреннюю сервисную инфраструктуру, заботятся о достаточном количестве парковок и т.д. В общем, делают все, чтобы бизнесу нравилось.

Сегодня в Екатеринбурге тенденция децентрализации офисного рынка очевидна, но пока не все районы охвачены новым качественным предложением. Мы решили приглядеться к карте Екатеринбурга, чтобы понять, какие альтернативы центру сегодня предлагают девелоперы. А также узнать, на кого рассчитаны эти объекты, какие решения предлагают и чем отличаются.

Интерактивная карта периферийных бизнес-центров представлена в конце статьи

Ниша Уралмаша
По данным Администрации Екатеринбурга, меньше всего качественными офисными площадями обеспечен Уралмаш, а точнее - весь Орджоникидзевский район. Сегодня показатель обеспеченности здесь почти в тридцать раз ниже, чем в центре города – всего 23 кв.м. против 308 кв.м. качественных офисов на 1000 жителей. При этом, на Уралмаше и Эльмаше сосредоточено достаточно большое количество производств, и в плане бизнеса микрорайоны весьма активны. Но подавляющее большинство офисного фонда здесь до сих пор представлено адаптированными под офисы заводуправлениями, зданиями бывших НИИ и прочими приспособленными объектами. Не так давно девелоперы, наконец, увидели в Уралмаше свободную нишу, и первые ласточки в виде новых проектов начали появляться.

Деловой центр ASK

Рядом со станцией метро «Уралмаш» сейчас строится бизнес-центр ASK, его возводит известный в Екатеринбурге застройщик – компания «Атомстройкомплекс». 13-этажный офисный центр расположен на перекрестке улиц Кузнецова - Машиностроителей, его общая площадь – 6500 м². На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения под магазины и кафе, бизнес-центр имеет подземный и наземный паркинги.

Как рассказали в агентстве коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс», которое осуществляет продажу площадей в бизнес-центре, к основным преимуществам относится месторасположение и транспортная доступность объекта: он находится в районе со сформировавшейся инфраструктурой – его окружают магазины, кафе, предприятия сферы услуг, рядом есть парк. «Под боком» у бизнес-центра - остановки всех видов общественного транспорта и станция метро, на котором можно быстро и без пробок добраться в разные районы города, в том числе и в центр. Транспортная доступность - это ключевое отличие ДЦ ASK от похожих офисных объектов, расположенных не в центральных районах», - рассказывает директор агентства Сергей Кравчук. - Второй ключевой момент – это так называемая «мелкая нарезка» офисов – минимальная площадь офиса составляет от 20 кв.м., при этом помещения сдаются с чистовой отделкой».

По словам Сергея Кравчука, деловой центр ASK рассчитан на несколько категорий ЦА. Первый сегмент целевой аудитории – это те, кто живет на Уралмаше/Эльмаше и хотели бы работать рядом с домом: «Это собственники небольших компаний, чаще всего – мужчины старше 35 лет, которые пока снимают офисы, но уже готовы приобрести помещения в собственность. Представители этой категории зачастую снимают офисы в старых зданиях заводов и предприятий, которыми богат Орджоникидзевский район. Вторая категория – это инвесторы, которые покупают недвижимость на стадии строительства, затем продают ее дороже, либо сдают в аренду. Это мужчины старше 40 лет. И есть еще одна категория, портрет которой сформировался в ходе продаж – это женщины, которые покупают небольшие офисы под малый бизнес, такие как юридическая консультация, дизайнер, языковой центр и т.д.», - рассказал Сергей Кравчук.

Что касается условий приобретения, стоимость квадратного метра в деловом центре ASK составляет от 73 000 руб., даже для небольших офисов площадью около 30 кв.м. Кроме того, есть возможность купить целый этаж на специальных условиях по 65 000 руб. за кв.м. При 100% оплате действует скидка 5%. Также есть беспроцентная рассрочка на период строительства. Первоначальный взнос составляет 30%, остаток равными платежами распределяется на 13 месяцев. Срок сдачи объекта – 3 квартал 2017 года. «Например, офис площадью 50 кв.м. стоит 3 млн. 650 тыс. руб. Таким образом, первоначальный взнос составит 1 млн. 100 тыс. руб, далее ежемесячный платеж будет 195 тыс. руб.», - приводит пример г-н Кравчук.

Бизнес-центр «Эльбрус»

Первый объект на Эльмаше - 14-этажный бизнес-центр класса «В» «Эльбрус» на перекрестке улиц Старых Большевиков и Фронтовых бригад. Его общая площадь составляет 16 000 кв.м., арендопригодная – 10 000 кв.м. В БЦ «Эльбрус» есть кафе, ресторан, отделение банка и автомойка на -1 уровне. Бизнес-центр имеет подземный паркинг на 121 автомобиль и гостевую парковку на 15 автомобилей.

Большую часть здания занимают офисные помещения, площадь офисов - от 22 кв.м. до этажа в 760 кв.м. Средняя цена за кв.м. составляет 73 000 руб., самая низкая стоимость – при покупке этажа. Офисы спроектированы по принципу open space и предлагаются в чистовой отделке. Возможно приобретение в рассрочку от 3 до 12 месяцев.

По словам Андрея Гилёва, представителя Управляющей компании Real Capital, проблема транспортной доступности офиса, в первую очередь, касается тех представителей бизнеса, чье производство или склады находятся в удаленных от центра районах. Уралмаш и Эльмаш – на потребности их бизнеса и ориентирован БЦ «Эльбрус». «Это производственные компании, логистические компании, IT-сегмент. А также те, кто проживает в Орджоникидзевском районе, и компании, желающие выбраться из тесного центра города в бизнес-центр класса «В» по конкурентной стоимости», - добавил Андрей Гилёв. По его мнению, ключевое преимущество объекта в том, что это пока единственный построенный качественный бизнес-центр в данной локации. В компании отмечают, что и с инвестиционной точки зрения объект интересен тем, что находится в точке роста цен на коммерческую недвижимость. Орджоникидзевский район – самый густонаселенный район города, здесь проживает порядка 300 000 человек, в то время как качественное предложение офисной недвижимости здесь в дефиците.

Перспективный ВИЗ
В связи с грядущим Чемпионатом мира по футболу, который Екатеринбург должен принять в 2018 году, эксперты все чаще говорят о растущих перспективах Верх-Исетского района. Связано это, в основном, с улучшением транспортной доступности района благодаря строительству новых дорог и развязок к ЧМ-2018, в частности, соединению улиц Татищева и Ленина. Как подтверждение – недавно три улицы района ВИЗ – Мельникова, Юмашева и Шевелева впервые вошли в список самых дорогих улиц Екатеринбурга по стоимости жилой недвижимости, потеснив центральные улицы. Коммерческая недвижимость также видит перспективу в этой локации. Пионером здесь был БЦ «Татищевский», который построил АСЦ «Правобережный» еще в 2011 году. А одним из новых качественных офисников на ВИЗе стал проект компании "НКС" – бизнес-центр «К5» на улице Колмогорова.

Бизнес-центр К5
БЦ «К5» - это комплекс офисных зданий класса «В», расположенный на границе микрорайонов ВИЗ и Заречный, на ул. Колмогорова, д. 5 – отсюда и взялось его название. Комплекс состоит из трех корпусов – одного десятиэтажного и двух трехэтажных, общая площадь комплекса - 11 243 кв.м., арендная площадь – 7 350 кв.м. Это офисные помещения, а также торговые площади на первых этажах. Также в К5 предусмотрены складские помещения для торговых организаций. Варианты продажи – с отделкой под чистовую, с отделкой под ключ или продажа с арендатором.

По мнению Николая Корнякова, директора БЦ «К5», к основным преимуществам объекта относятся транспортная доступность, количество парковок и цена: «Не секрет, что центр нашего компактного города достаточно перегружен, строительство новых бизнес и торговых центров создает дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру центральной части города, как следствие, временные затраты собственников помещений и посетителей БЦ возрастают в разы. В этом плане офисные центры, расположенные на незначительном удалении от центра города, выглядят более привлекательными», - отметил г-н Корняков. - Еще одна проблема центра города – отсутствие парковок. Как правило, БЦ, расположенные вне центра города, имеют большие земельные участки, что позволяет застройщикам запроектировать и разместить вместительную автопарковку на прилегающей территории, не прибегая к дорогостоящему строительству подземного паркинга, как, например, это реализовано в «К5». И, наконец, цена. Более низкая стоимость земельного участка совместно с отсутствием необходимости строительства подземного паркинга приводит к снижению себестоимости строительства и соответственно более доступным ценам на офисные помещения. Также стоит отметить, что в районах 1-2 ценового пояса, как правило, возводятся объекты класса «В», которые при достаточно высоком уровне сервиса и хорошо продуманной концепции, априори дешевле своих аналогов в более высоком сегменте» - говорит Николай Корняков.

Стоимость квадратного метра в «К5» стартует с отметки 64 000 руб./кв.м., площади офисов от 33,3 кв.м. до 148 кв.м., торговых помещений – от 122 кв.м. до 396 кв.м. При единовременной оплате действует скидка 5%, а также возможно приобретение офиса в рассрочку на 6 месяцев без удорожания. Первоначальный взнос при этом должен составить не менее 25%.

Бизнес-центр на ул. Металлургов

Еще один объект в юго-восточном узле, который строит компания «Олипс» - бизнес-центр на улице Металлургов, рядом с Новомосковским рынком. Актуальные сроки ввода, которые называет девелопер - 2018 год, без конкретных уточнений. Отметим, что в данный момент объект находится на стадии внешней отделки. Это пятиэтажное здание общей площадью 14 747 кв.м., из них на офисы приходится чуть более 9000 кв.м., на торговлю – 4 780 кв.м., на общепит – почти 700 кв.м. – предполагается два фуд-оператора. Наземная парковка насчитывает 296 машиномест + подземный паркинг.

«Портрет арендатора этого объекта – бизнес, для которого нецентральное расположение – это преимущество, а не недостаток. Это те, кому нужны помещения для работы, а не для укрепления и повышения имиджа компании. Объект важен для арендатора, который нуждается в автономности, который хочет и может работать удаленно от своих торговых точек», - рассказывает Евгений Мельников, генеральный директор АО «Олипс». По его словам, компания не предъявляет особых требований к арендаторам, поэтому ограничений фактически нет: «Это могут быть хоть мотоциклы, хоть алкогольные напитки - для нас нет разницы», - добавил г-н Мельников.

Кстати, площади в административном здании на ул. Металлургов не будут продаваться, предполагается только аренда. На первых двух этажах разместятся торговые площади, выше – офисная часть. Арендная ставка в бизнес-центре составит от 650 руб. за кв.м. в месяц.

К основным преимуществам для арендаторов Евгений Мельников относит свободные планировки, «нарезку» офисов от 15 до 3500 кв.м., транспортное удобство: «Будет отдельная дорога к бизнес-центру, большая парковка, подземный паркинг и специально отведенные места под логистику для арендаторов. Паркинг будет оборудован специальными боксами для хранения или ремонта»

Юго-запад: Бизнес-центр FM

К юго-западу от центра, на пересечении улиц Фурманова и Московская стоит «кровный брат» К5 – бизнес-центр «FM» – тоже проект компании "НКС". Это 16-этажный офисный центр класса «В+» площадью 17 326 кв.м., арендопригодная площадь – 10 039 кв.м. Площадь типового этажа - 850 кв.м. «Нарезка» офисов здесь от 23 кв.м. до 203 кв.м., помещения, так же, как и в К5, предлагаются в разных вариантах: с чистовой отделкой, либо подготовленными под нее, а также есть возможность рассмотреть покупку офиса вместе с арендатором как инструмент инвестиций.

На первом этаже бизнес-центра предусмотрено помещение для кафе или ресторана площадью 437 кв.м. Вместимость собственного паркинга составляет 120 машиномест – это двухуровневый подземный паркинг и наземная охраняемая парковка.

Директор бизнес-центра FM Николай Корняков: «При разработке и реализации данного проекта были учтены все основные требования к такого рода бизнес центрам: это широкий диапазон продаваемых площадей, наземная и подземная парковка, профессиональная Управляющая компания с большим опытом работы и приемлемой стоимостью услуг, транспортная доступность и т.д. Наши клиенты это успешные динамичные компании в различных сферах деятельности: от услуг до торговли и промышленного производства. Учитывая столь широкий спектр потребностей потенциальных клиентов, нами были предусмотрены помещения разной нарезки, с возможностью перекомпоновки: либо объединения в больший формат или наоборот разделения и выделения небольших помещений».

Стоимость офисных помещений в БЦ «FM» - от 69 000 руб. за кв. м. При единовременной оплате скидка составит 5%, также возможна покупка в рассрочку на полгода с первоначальным взносом от 25% стоимости.

Новая Сортировка: «Технопарк на Монтажников»

Ирина Естехина, директор управляющей компании «Технопарка на Монтажников», который находится на Новой Сортировке, считает децентрализацию рынка вынужденной мерой: «Город растет, и перемещаться по нему становится не так приятно, как было раньше - автомобильные потоки выросли, пробок стало больше, и они стали протяженнее. Кроме того, сейчас ехать в центр – это не только попасть в пробки, но и прочувствовать на себе глобальную проблему нехватки парковочных мест. Поэтому компании, для которых центральное местоположение не является вопросом имиджа, будут искать другие локации для своих бизнесов, чтобы экономить время и нервы».

По ее словам, офисы в промзонах имеют свою специфику: «Концепция «Технопарка на Монтажников» возникла на основе данных участка: «Это промышленная зона города, поэтому бизнес-центр в чистом виде здесь не был бы востребован. На таких территориях офисы должны быть объединены со складами или производством и иметь общую инфраструктуру. Объекты, сочетающие несколько функций – идеальный вариант для логистов, производственных и торговых компаний», - подчеркнула Ирина Естехина.

В такой концепции «офис+склад» построен и «Технопарк на Монтажников» - это комплекс из теплых складов площадью 3600 кв.м., холодных складов – 2375 кв. и пятиэтажное офисное здание класса «В» общей площадью 5200 кв.м. «Но уже сама жизнь показала нам, что специфика района накладывает свой отпечаток - складов здесь нужно больше. Поэтому мы планируем изменить пропорцию за счет строительства второй очереди складского комплекса», - добавила Ирина Естехина.

«Технопарк на Монтажников» - достаточно компактный объект (общая площадь – 1,5 га) с закрытой охраняемой территорией, где есть все необходимое для комфортного пребывания арендаторов, но без излишеств, чтобы обеспечить приемлемый уровень ставок: «По опыту, в «Технопарке» хорошо себя чувствуют логистические компании, производственные компании, представители сферы интернет-торговли. Также он может быть интересен компаниям, которые располагаются в городах-спутниках в этом направлении: Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск и т.д. – для них он подойдет и по локации, и по стоимости», - говорит г-жа Естехина.

Офисы в «Технопарке на Монтажников» предлагаются только в аренду, соответственно, все они сдаются в чистовой отделке. Арендная ставка составляет от 590 руб. за кв.м. в месяц, при этом она включает НДС, услуги охраны и клининга. Тип планировки офисов здесь коридорный, площадь помещений – от 22 кв.м. до 1200 кв.м.

На первом этаже офисного центра работает столовая. Рядом со зданием располагаются две наземные парковки – отдельно для арендаторов, отдельно для гостей – обе они бесплатные.

Взгляд сверху и вперед
Глядя на получившуюся карту периферийной офисной недвижимости Екатеринбурга, можно увидеть, что объекты на ней появляются, но пока недостаточно равномерно. Отстает район ЖБИ - заявленный там бизнес-центр на ул. Новгородцевой компания УЭСК перепрофилировала в комплекс апартаментов «Аккорд», сейчас в связи с тяжелым финансовым положением застройщика его обещает достроить ГК «ТЭН». А судьба бизнес-центра «БРИГ» в Пионерском микрорайоне вообще под большим вопросом в связи с судебными конфликтами вокруг его инвесторов.

Тем не менее, есть и перспективные направления для развития офисной недвижимости. Одно из них – район Академический, в котором уже заявлено о планах строительства крупного офисника на 50 тыс. кв. м. Реализацией займутся структуры Виктора Вексельберга, сейчас проект находится в стадии проектирования. Другими перспективными направлениями аналитики называют новые районы Екатеринбурга – Широкую речку и Солнечный. Например, именно Широкую речку выбрал для строительства своего нового офисного здания IT-разработчик «СКБ-контур», однако этот пример демонстрирует лишь потенциал территории, так как на открытый рынок эти площади не выйдут.

«Тенденция приближения места работы к месту проживания – одна из наиболее актуальных в крупных российских городах, однако в виду кризиса ее реализация в настоящее время существенно замедлилась. При выходе экономики России из кризиса и восстановления предприятий малого и среднего бизнеса она непременно вновь начнет активизироваться и реализовываться в виде конкретных офисных объектов, а также на базе многофункциональных зданий, - говорит Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес». - Такие объекты будут востребованы в активно развивающихся и новых районах Екатеринбурга – Академический, Солнечный, Широкая речка и т.д., в которых, помимо потребности, есть достаточно большое количество свободных земельных участков без обременений и по нормальной стоимости».

По мнению г-на Засухина, становлению окраин будет способствовать ряд факторов и тенденций развития городской среды – увеличение транспортной загруженности дорог, смещение вектора развития жилищного строительства на периферию, снижение количества и дороговизна подходящих под строительство земельных участков в центре города. А мы будем следить и добавлять новые точки на карту.


Карта периферийных бизнес-центров Екатеринбурга

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Офисы