EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Офисы — 13.04.2017 | 18:37
Обзор рынка офисной недвижимости г.Екатеринбурга на I квартал 2017 г.

Динамика развития рынка

В 2016 году в Екатеринбурге были введены в эксплуатацию три офисных центра общей арендной площадью (GLA) около 40 тыс. кв. м: БЦ «Демидов» (общая площадь офисной части здания ≈45 тыс. кв. м), 2 оч. «Делового дома на Архиерейской» (GBA ≈7 тыс. кв. м), 2 оч. БЦ «Вознесенский» (GBA ≈5 тыс. кв. м). Еще два крупных офисных центра, открытие которых было запланировано на конец 2016 года, пока не открыты – БЦ «Эльбрус» (GBA ≈15 тыс. кв. м) и БЦ компании «Олипс» на ул. Металлургов (GBA ≈18 тыс. кв. м). Прочие объекты, ввод которых перенесен с 2016 на 2017 год (БЦ «Auroom», ТОЦ на Куйбышева/ Луначарского), имеют меньшие площадные характеристики, и их ввод значительно не повлияет на рынок офисной недвижимости столицы Урала. Следует отметить, что в первом квартале 2017 года особых изменений на рынке не произошло.

Динамику развития рынка офисных центров Екатеринбурга по высококлассным объектам («А», «В+», «В») хорошо характеризует график на рис. 1. На нем по данным Администрации Екатеринбурга учтены, преимущественно, объекты нового строительства общей площадью (GBA) от 5 тыс. кв. м (на рынке кроме этого имеется значительное количество устаревших офисных площадей, введенных в строй до 2000 года).

Из рис. 1 видно, что рынок офисной недвижимо­сти Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. Среднегодовые темпы при­роста количества современных офисных центров (биз­нес-центров) в 2007-2014 гг. были достаточно высоки и составляли ≈11% в год. Однако в 2015-2016 гг. под воздей­ствием кризиса и возрастающей конкуренции количественное увеличение рынка офисных центров резко замедлилось до ≈3% в год. Эта тенденция будет актуальная и в 2017 году, что благоприятно скажется на рынке, поскольку с 2015 года объем поглощения новых офисных площадей в Екатеринбурге находится на нулевом (а по некоторым оценкам, даже на отрицательном) уровне.

Также нужно отметить, что в Екатеринбурге есть ряд объектов, строительство которых заморожено (например, «Карнеол», «Бриг» и др.).

Как мы отмечали в предыдущих наших обзорах, продажа офисных центров в нарезку частным инвесторам, как инструмент повышения спроса на офисы и один из факторов роста рынка практически исчерпал себя. В связи с перенасыщения рынка предложением и со связанной с этим коррекцией ставок аренды, частные инвесторы не могут рассчитывать на нормальную доходность офисных площадей. Это предопределяет необходимость поиска девелоперами новых инструментов повышения привлекательности своих объектов, связанных, в том числе, с поиском относительно вакантных ниш и сегментов рынка офисной и другой недвижимости. В этой связи ряд девелоперов начал проявлять внимание к многофункциональным комплексам (например, недавно заявленный «Атомстройкомплексом» проект МФК на Радищева/ Шейнкмана).

Представляет интерес оценить уровень развития рынка офисной недвижимости Екатеринбурга по сравни­тельному показателю обеспеченно­сти офисными площа­дями ряда крупных городов Европы и России (см. рис. 2).

Из рис. 2 видно, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных цен­тров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему суще­ственно отстает от Москвы и городов деловой активно­сти Европы (корректно сравнивать эти города можно только используя коэффициент мультипликации). В сравнении же с другими региональными центрами Ека­теринбург с показателем обеспеченности около 640 кв. м на 1000 жителей занимает вполне достойное место.

Характеристика предложения

По классам, согласно оценкам консалтинговой компании «Урал-Гермес», рынок офисных центров Ека­теринбурга сегментируется следующим образом (см. рис. 3).

Из рис. 3 видно, что в Екатеринбурге на сего­дняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса «С» (≈47%), хотя их доля постепенно сокраща­ется. Доля офисных центров класса «А» составляет ≈3%, на бизнес-центры класса «В+» прихо­дится ≈9%, доля офисных центров класса «B» нахо­дится на уровне ≈41%. Следует отметить, что приведенная сегментация рынка несколько отличается от используемой ГУД, поскольку там анализируются только объекты, которым была присвоена определенная классность.

По динамике более активно увеличиваются сег­менты офисных центров классов «В» и «В+» – все открытые в 2016 году и запланированные к открытию в 2017 году офисные центры от­носятся к данным классам.

Как уже отмечалось нами в предыдущих обзорах, обозначенные выше классы привлекают девелоперов, поскольку их ценовые характе­ристики (ставки аренды, стоимость продажи площадей) выше, чем классе «С», а международных и крупных феде­ральных ком­паний, являющихся основными потребите­лями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Ека­теринбурге ограниченное количество.

В целом, по-прежнему во всех классах следует отме­тить недостаток офисных зданий, имеющих качест­венную концепцию и конкурентоспособный бренд (в кризис эти недостатки еще больше обнажаются и при­водят к реальным потерям дохода). Чтобы снизить проблемы концепции часть девелоперов проводит реконцепции офисных зданий на стадии строительства с переводом их в апартаменты, имеющие гораздо меньший срок окупаемости. Однако как показывает опыт, в конструктивном плане такой перевод не всегда возможен и может создать новые проблемы. Кроме того, сам формат апартаментов имеет некоторые проблемы с конкурентоспособностью, относительно жилых комплексов, обусловленные, прежде всего, юридическим статусом этих объектов.

По географическому признаку рынок офисных центров Екатерин­бурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимо­сти всегда будут наиболее привлекательны. Тем не ме­нее, коли­чество свободных участков земли в центре Екатеринбурга ограничено, а стоимость их достаточно высока. Поэтому в ближайшие несколько лет после выхода экономики из кризиса раз­витие офисов в центральной части города будет проис­ходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.) и за счет ос­воения районов расширенного центра Екатеринбурга. Рынок бэк-офисов получит развитие в зоне Сре­динного транспортного кольца. В перспективе начнет разви­ваться ры­нок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.).

Арендные ставки, доля вакантных площадей

В Екатеринбурге в течение IIполугодия 2016 года и Iквартала 2017 снижение арендных ставок на качественные офисные площади существенно замедлилось (оказывают влияние высокие темпы инфляции в России, рост коммунальных и эксплуатационных расходов, налоговой нагрузки). В целом же реальная доходность офисных центров по-прежнему продолжает снижаться.

В условиях ухудшения экономической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-арендаторы ста­раются минимизировать свои расходы на аренду, пре­имущественно, за счет ухудшения качества и уменьше­ния площадных характеристик офисов.

Снижение ставок аренды уже начало приводить к тому, что даже компании, имеющие стабильное положение и хорошие доходы не торопятся покупать подходящие офисные площади в собственность (офисы стали не интересны как инвестиционный ресурс).

Средние диапазоны арендных ставок в офисных центрах Екатеринбурга различных классов на 01.04.2017 представлены на рис. 4.

Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга во IIполугодии 2016 года несколько увели­чился и на 01.04.2017 в офисных центрах класса А составляет ≈17%, класса В+ ≈18%, класса В ≈23%. В отдельных офисных центрах (не только в недавно открывшихся) уровень вакантных площадей может достигать 50% и более.

В условиях кризиса и увеличения количества ва­кантных площадей часть управляющих компаний стала диверсифицировать свои площади под предприятия услуг, общественного питания и торговли. Дополни­тельный плюс для сотрудников компаний, являющихся арендаторами – удобное приближение зоны обслужива­ния. С таким подходом бизнес-центр превращается фак­тически в МФК, формат которого за счет совмещения ряда функций обладает большой устойчивостью на рынке. Также для снижения доли вакантных площадей многие УК используют специальные технологии удержа­ния арендаторов («арендатор – партнер по бизнесу»), создавая для него дополнительные преимущества и час­тично варьируя условия аренды. Здесь можно отметить офисные центры «Президент», «Квартал», «Саммит» и др.

Нужно отметить, что рынок офисной недвижимо­сти наиболее подвержен влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов офисных и бизнес-центров состав­ляют мелкие и средние компании, наиболее чувстви­тельные к негативным тенденциям в экономике. Кроме того, оптимизируют затраты и крупные компании, включая зарубежные. Также в «тучные» годы на рынке работало достаточно боль­шое количество неэффективных компаний (часто по­средников), арендовавших площади в БЦ. С ухудшением экономической ситуации такие компании, как правило, закрываются первыми, оставляя вакантными прежде арендуемые площади.

Тенденции и особенности развития рынка. Прогноз на 2017 год

Среди тенденций, действующих на рынке офис­ных центров Екатеринбурга, можно отметить следую­щие:

▪      обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциа­ция объектов;

▪      поиск девелоперами новых ниш и сегментов на рынке офисных центров;

▪      активное выставление девелоперами на про­дажу отдельных офисных площадей, этажей и даже целых офисных центров;

▪      усиливаются проблемы с управляемостью у офисных центров, про­данных в нарезку;

▪      повышение значимости сервисов и инфраструк­туры, создающих комфортную среду для арен­даторов (финансовые, деловые, бытовые, оздо­ровительные услуги, предприятия торговли, общепит, парковки и т.д.);

▪      усиление значимости концептуализации и брен­динга офис­ных центров, активизация использо­вания технологий марке­тинга и стратегий ре­концепции;

▪      перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональ­ных зданий, перевод некоторых центров на стадии проектирования и строительства в апартаменты;

▪      повышение значимости качества управления ТЦ с постепенным перераспределением рынка УК в пользу крупных операторов;

▪      использование инноваций в архитектурных и строительных техно­логиях, используемых мате­риалах, инже­нерных и зеленых (экологичных) технологиях.

Таким образом, обострение конкурентной обста­новки на рынке усилило дифференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший выбор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих развитый спектр дополнительных услуг, включая уникальные.

В 2017 году рынок офисных центров также не­много вырастет количественно за счет объектов, ввод в строй которых был перенесен с 2016 года. При этом объем поглощения новых офисных площадей останется практически нулевым. Это будет оказывать влияние на рынок, не позволяя арендным ставкам показывать по­ложительную динамику даже на уровне роста инфляции и издержек. В 2017 году рынок стабилизируется, однако стагнация на нем продолжится. Сильного развития нега­тивных тенденций мы не прогнозируем.

Источник: Урал-Гермес


Другие материалы рубрики: Офисы