EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Офисы — 16.09.2017 | 00:06
Офисное здание рядом с облправительством не могут достроить 24 года. Что с ним не так?

У подчиненных трех губернаторов не хватило сил и полномочий, чтобы завершить объект. Поэтому в ближайший год сомнительный статус самого известного екатеринбургского недостроя перейдет к зданию «Делового центра внешнеэкономической деятельности».

Почти четверть века недостроенный офисник на Октябрьской площади прячут от глаз первых лиц государства и высокопоставленных зарубежных гостей, тщательно драпируя баннерами и растяжками. Достроить здание, которое начали возводить в 1993 г., но законсервировали спустя пять лет из-за конфликта инвесторов, не помог волшебный толчок, который обычно случается в преддверии крупных международных событий: двойного саммита ШОС и БРИК, саммита Россия — Евросоюз, встречи Дмитрия Медведева и канцлера ФРГ Ангелы Меркель. Тем более на разморозку стройки никак не повлияли менее значимые мероприятия постъельцинской эпохи: визиты Владимира Путина сразу после победы на выборах-2012, а потом для открытия Ельцин-центра и «Иннопрома-2017», бессчетные прилеты премьера Медведева и чиновников рангом ниже.

В девяностые годы местные власти отдали ГУП «Уралвнешторг» земельный участок у здания областного правительства для строительства «Делового центра внешнеэкономической деятельности». Госпредприятие привлекло мажоритарного партнера — Уралтрансбанк и несколько миноритариев. За ходом работ губернатор Эдуард Россель мог каждый день наблюдать из окна своей приемной на 15-м этаже «белого дома».

Ближе к миллениуму, когда была готова коробка и частично остекление и фасады, инвесторы окончательно рассорились, обвиняя друг друга в затягивании сроков и неэффективных тратах. И вскоре имиджевый проект Свердловской области превратился в кошмар с судебными разбирательствами, открытыми конфликтами с участием полицейских и сотрудников ЧОПа.

В 2002 г. Высший арбитражный суд поделил недвижимость между инвесторами: треть досталась «Уралвнешторгу», остальное — Уралтрансбанку. После краха ГУПа его часть офисника забрало Мингосимущество, рассчитывая разместить там бюрократический аппарат или госорганы, в том числе региональный парламент, и инициировало пересмотр долей. Юристы министерства в арбитраже доказывали, что из 71 млн руб. затрат «Уралвнешторг» вложил 56 млн руб., а значит, региону полагалось аж 80% площадей в недострое. Стороны не смогли прийти к мировому соглашению, и в феврале иск МУГИСО был полностью удовлетворен.

К этому моменту образовалась солидная очередь из кредиторов, желающих вернуть инвестиции.

В середине мая 2015 г. ЦБ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у Плато-банка. Регулятор указал, что финучреждение не обеспечило к началу года минимальный размер собственного капитала: на счетах вместо 300 млн было только 90 млн руб. Позднее временная администрация обнаружила в капитале банка дыру почти в полмиллиарда рублей (величина активов — 473 млн руб., а обязательств — на 907 млн руб.).

Плато-банк признали банкротом, а его основного собственника Андрея Лазарева заподозрили в отмывании средств и арестовали. Впрочем, через полгода Ленинский суд удовлетворил ходатайство защиты и отпустил бизнесмена на свободу под залог в миллион рублей. Этот факт сыграл роль в дальнейшей судьбе здания.

Андрей Лазарев — не только владелец кэптивного банка, но и директор ГУП «Уралвнешторг» времен активной стройки делового центра и бенефициар компаний, рискнувших войти в строительный проект. Предприниматель контролирует СК «Норд», ООО «Октябрьская площадь» и ООО «Наш стиль» (один из учредителей Плато-банка). По материалам дела, общие требования связанных друг с другом фирм составляют примерно 100 млн руб.

Чтобы расплатиться с кредиторами (а помимо Уралтрансбанка, СК «Норд», ООО «Октябрьская площадь» и ООО «Наш стиль», это Налоговая служба и ООО «Центр инвестиций»), актив банкрота несколько раз выставляли на публичные торги — и каждый раз претендентов на недвижимость на участке в районе квартала «Сити» не находилось.

Например, летом 2016 г. прошел аукцион, где три объекта общей площадью почти 6 тыс. м2 продавались единым лотом за 720 млн руб. Потом стоимость снизили до 577 млн, потом — до 519 млн руб. После этого кредиторы сменили тактику и решили реализовать комплекс отдельными зданиями, еще сбросив цену, но результат оказался тот же: ноль заявок.

Аналитики в сфере коммерческой недвижимости поясняют, что любой объект, находящийся на такой поздней стадии строительства, а потом законсервированный, по определению убыточен, а на рынке сегодня очень мало компаний, которые способны потянуть сделку и реконструировать здание. Для потенциального девелопера вряд ли это станет успешным бизнес-проектом.
Константин Октаев, аналитик «Уральской палаты недвижимости»:

    — Сегодня по цене 80 тыс. руб. за квадратный метр осуществляются единичные сделки. Кроме того, такие покупки, во-первых, характерны для помещений мелкой нарезки; во-вторых, для арендопригодной площади, а не общей; в-третьих, для зданий, уже заполненных резидентами. В существующих рыночных условиях нужен существенный дисконт с учетом рисков и затрат, которые понесет девелопер.

Участники рынка, помимо очевидной дороговизны объекта, указывают на корпоративный спор между интересантами. И они знают, о чем говорят.

Весь 2017 год конкурсный управляющий «Уралвнешторга» Дмитрий Селезнев безуспешно пытался договориться с цедентами о новых условиях погашения долга. Но структуры, за которыми стоял в том числе Лазарев, раз за разом отклоняли предложения.
Дмитрий Селезнев, конкурсный управляющий «Уралвнешторга»:

— Полгода занимались тем, что пытались согласовать отступное (один из способов прекращения обязательств). Кредиторы хотели в счет задолженности забрать площади объекта. В итоге ни о чем не договорились. А сейчас в суде — споры о дальнейшем снижении стоимости недвижимости. Заявители не хотят добровольно снижать нижний порог с 320 млн до 200 млн руб. Мы подали в арбитраж заявление о разрешении разногласий.

По его словам, вопрос об отступном и изменении цены продажи вносился в повестку собрания дважды, и оба раза «по непонятной причине» отклонялся. «Тяжело объяснить их логику и смысл происходящего», — вздыхает конкурсный управляющий.

Кроме того, как следует из протокола собрания, кредиторы трижды не принимали отчет управляющего об итогах последних неудачных торгов. 25 сентября в судебном порядке решится вопрос о принудительном снижении цены продажи. И в том, и другом случае после этого аукцион возобновится.

С точки зрения спроса офисный сегмент переживает сейчас не лучшие времена: многие проекты заморожены, а некоторые на начальном этапе перепрофилируются под апартаменты — это наиболее простой путь, скорректировав проектную документацию, выйти в плюс. «Деловой центр внешнеэкономической деятельности» находится в относительно высокой степени готовности, и позитивных примеров переделки таких офисников в Екатеринбурге нет.

«Что касается офисных площадей, то в целом по рынку спрос удовлетворен и в дополнительных объемах, даже в случае локального увеличения интереса, не нуждается. В существующих зданиях высок уровень вакантных площадей. Центр города наиболее конкурентен в этом отношении: в данной локации уже сданы в эксплуатацию БЦ «Демидов» и Ельцин-центр», — объясняет Константин Октаев.

С другой стороны, продажи апартаментных комплексов, по словам аналитика, идут невысокими темпами, за исключением единичных проектов. На даже те, что были заложены на волне популярности такого формата жилья, до сих пор полностью не распроданы. Новые даже не анонсируются.

До следующего глобального события в Екатеринбурге — чемпионата мира по футболу — осталось меньше девяти месяцев. Гендиректор УГМК Андрей Козицын пообещал за это время разобрать другой недостроенный артефакт из девяностых — телебашню. Офисник у здания правительства так и останется завешанным полотном с приветствием гостей столицы Урала, а знающие люди будут рассказывать иностранным болельщикам историю достопримечательности.

Источник: 66.ru


Другие материалы рубрики: Офисы