EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Офисы — 24.01.2018 | 21:12
Ирина Естехина, АСЦ «Правобережный»: «Если рынок не даёт поводов для радости, их надо создавать внутри»

Аналитики и эксперты рынка недвижимости Екатеринбурга констатируют, что, несмотря на первые признаки стабилизации, в целом стагнация в коммерческом сегменте продолжается. Деловая активность не растёт, как и арендные ставки, объём вакантных площадей остаётся высоким, а коммерческая недвижимость сама по себе перестала быть привлекательным направлением инвестиционной деятельности. Для некоторых сегодня биткоины выглядят куда перспективнее.

И, тем не менее, на рынке Екатеринбурга сегодня продолжают работать компании, для которых девелопмент не был краткосрочной спекулятивной историей. Этим компаниям приходится адаптироваться к меняющимся условиям, искать свои пути развития, принимать решения и нести ответственность за их последствия. Как они оценивают положение дел на рынке, какие поводы для оптимизма видят и в чём, по их мнению, заключается залог успешной работы – об этом беседуем с ведущим специалистом по управлению недвижимостью АСЦ «Правобережный» Ириной Естехиной.

- Ирина, как бы вы охарактеризовали общую ситуацию в сегменте офисной недвижимости Екатеринбурга? Какие ключевые тенденции и факты сегодня определяют положение дел на рынке?

За последний год ситуация не изменилась – рынок по-прежнему принадлежит арендаторам - именно они определяют правила игры и во многом влияют на ценовую политику. Крупных арендаторов в Екатеринбурге не так много и почти все они уже «поделены», поэтому арендодателям приходится очень внимательно прислушиваться к пожеланиям оставшихся.

Что касается девелоперов – никто сейчас не готов вкладываться в новые проекты. Дай бог разобраться с тем, что есть. Мы, например, рассматривали возможность строительства небольшого офисника в районе Центрального стадиона, но когда посчитали проект и увидели сроки окупаемости, решили отложить эту идею до лучших времен. Стало очевидно, что это будет очень дорогой проект, и я на сегодняшний день не вижу, кому можно было бы его сдать.

Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать так – все ждут каких-то положительных изменений в экономике, однако пока ни у людей, ни у бизнеса денег больше не становится. В такой ситуации Управляющим компаниям остается одно – сосредоточиться на внутренних улучшениях и работе с арендаторами, а если и выходить на рынок с новыми проектами, то в других сегментах. Например, многие видят сегодня перспективу в апартаментах – это то, что востребовано и то, что юридически легитимно создавать на участках под коммерческую застройку. Или склады по схеме built-to-suit.

- Аналитики УПН констатируют стабилизацию рынка офисной недвижимости - ставки перестали падать и зафиксировались на одном уровне. Ощущаете ли вы эту стабилизацию, в чём она проявляется?

Я бы не стала называть то, что происходит сейчас, стабилизацией. В целом, мы как «упали» по ставкам в 2015 году, так последующие два года оставались на этом уровне. Сейчас мы начали понемногу ставки повышать, чтобы постепенно вернуться хотя бы к докризисному уровню. Это необходимо для того, чтобы сохранить качество обслуживания наших объектов – мы по-прежнему хотим закупать качественные материалы и привлекать на работу высококвалифицированных специалистов. Поэтому дельта в 5% для нас принципиально важна. Но называть это стабилизацией я считаю преждевременно, надо хотя бы вернуть ставки на уровень двухгодичной давности.

Наша «личная стабилизация» проявилась в том, что у нас наконец-то закончились масштабные работы по реконструкции дорог в районе Центрального стадиона и мы «обрели счастье». Для нас, конечно же, это дополнительный аргумент, так как добираться до бизнес-центра «Татищевский» стало гораздо быстрее и удобнее. И арендаторы эти изменения тоже оценили.

- Ирина, по словам аналитиков УПН, стабилизация ставок – лучшая тенденция, зафиксированная сегодня на рынке офисов. Уровень вакантных площадей остаётся высоким – в классе А – в среднем 26%, в В+ - 11% и в В - 15%. Источники ER утверждают, что в реальности цифры еще больше, так как многие БЦ класса «А» скрывают свой реальный уровень вакансии. Как обстоят дела с пустующими площадями в ваших бизнес-центрах?

Если говорить о наших объектах, то в продолжение темы о «Татищевском» могу сказать, что в результате того, что транспортная доступность объекта существенно улучшилась, проблем с заполняемостью в этом бизнес-центре нет. Доля свободных площадей здесь меньше 4%, и мы не выставляем их в аренду, так как некоторые из наших существующих арендаторов заявили о том, что хотят увеличить занимаемые площади. Поэтому вакантные помещения мы держим в резерве под внутренний спрос. Это счастье, что в числе наших арендаторов есть компании, которые фиксируют экономический рост, развиваются и расширяются. Управляющим компаниям надо «держать кулачки» за таких арендаторов, ведь если у них будет все хорошо, будет хорошо и у нас. Мы, как говорится, пассажиры одной лодки.

Что касается нашего второго объекта – Технопарка на Монтажников – здесь все не так просто. Опыт показал, что локация объекта на 95% определяет его концепцию – складские площади там давно заполнены на 100%. Мы даже организовали дополнительные склады в подвальных помещениях, которые так же на сегодняшний день полностью сданы в аренду. Технопарк находится в микрорайоне Новая Сортировка, рядом с объездной дорогой и выездом на Серовский тракт, и этим определяется спрос. Я не могу сейчас сказать, за сколько мы заполним офисную часть на 100%, потому что жизнь складывается не так, как мы писали в бизнес-планах. Изменилась экономическая обстановка - изменились и портрет арендатора, и объём спроса.

В «Технопарке» мы держим ставку на уровне 2015 года – она так и остаётся 590 руб. за квадратный метр в месяц, при этом в неё включены НДС, услуги уборки и охраны. Дополнительно оплачивается только электроэнергия по счетчику.

Но что важно сказать про «Технопарк» - за три года существования данного объекта с него не съехал ни один арендатор. Меня, как директора Управляющей компании, этот факт по-настоящему радует. И мне кажется, что опираться сейчас нужно именно на такие «индикаторы», а не на расчетные сроки заполняемости и окупаемости, потому как именно такие «индикаторы» отражают, насколько компания смогла адаптироваться к изменившимся условиям и выстроить свою внутреннюю работу с арендаторами.

- Ирина, поясните, что вы понимаете, под «внутренней работой с арендаторами»? Что конкретно нужно делать, есть какие-то лайфхаки?

Никаких лайфхаков здесь нет, формула успешного менеджмента одинакова во всех сферах – это «процессы + команда». Сейчас строительство офисников совсем не та золотая жила, что была раньше. И возврата к тем временам не будет, это все понимают. Многие, кто пошёл в девелопмент за большими и лёгкими деньгами, сейчас мечтают избавиться от неликвидных активов и вложиться в более выгодные инструменты. Некоторые с радостью прикупили бы биткоинов. Но на рынке есть достаточно компаний, которые многие годы занимаются строительством и управлением своими объектами. И для них выстраивание и оптимизация всех процессов сейчас – ключевое направление деятельности. А ключевой актив – это люди, команда.

Чего сегодня хотят арендаторы? Чтобы их вопросы решались быстро и грамотно. А это возможно, только если у тебя выстроены процессы, и есть люди, способные профессионально решать поставленные перед ними задачи. И конечно, очень важны партнёрские отношения с арендаторами. Можно сколько угодно бить себя кулаком в грудь, что у тебя крутой объект, но все это ничего не стоит, если с тобой невозможно договориться.

Когда я говорю про работу с арендаторами, я вообще не имею в виду снижение арендных ставок. Я говорю об отношении и профессиональном выполнении своих обязанностей. Сегодня как никогда нужно уметь слушать, не отмахиваться от просьб, договариваться, стараться со своей стороны делать всё по максимуму. Тогда результат точно будет.

- Ирина, а как вы считаете, нужна ли Екатеринбургу ещё офисная недвижимость или пора «остановиться»? Если вы допускаете, что новым объектам может найтись место на рынке, то какой «продукт» будет востребован у арендаторов?

Как я уже сказала, лично мы пока строить офисы не будем, лучше используем имеющиеся площадки под апартаментные комплексы или склады. В то же время, неправильно будет говорить, что никакая офисная недвижимость Екатеринбургу больше не нужна. Определённым объектам всегда есть место на рынке, главный вопрос - что это за объекты с точки зрения концепции и какую реально существующую потребность они «закрывают».

Мне кажется, что востребованы сегодня могут быть более бюджетные проекты в центре или близко к нему. Кто придумает, как совместить эти условия в одном продукте – будет успешен. По концепции наиболее жизнеспособным видится формат, приближенный к классическим офисным центрам. Кажется, с коворкингами, лофтами и прочими новомодными форматами наши девелоперы уже «наигрались».

Классика всегда актуальна и востребована, мы убедились в этом на своём опыте. Когда разрабатывалась концепция БЦ «Татищевский», у меня были идеи создать какой-то модный трендовый объект, но лобби моих старших коллег на тот момент оказалось сильнее. Сегодня я им за это благодарна - выбрать классику было стратегически верным решением.

- Каковы ваши планы на 2018 год? Будете ли вы что-то строить или сосредоточитесь только на «внутренних улучшениях», как вы сами это обозначили?

Мы в 2018 году начнём строить вторую очередь складского комплекса в «Технопарке на Монтажников» общей площадью 10 тыс. кв.м. Поскольку там будет ещё 300 кв.м. офисного мезонина, строить дополнительные офисы мы не будем – существующего количества офисных площадей с учётом имеющегося административного здания хватит.

В ближайшее время мы начнем готовить участок и после заливать фундамент, а дальше будем искать арендатора, под которого построим данный склад по схеме built-to-suit. Финансово мы абсолютно самостоятельны, просто нужно понимать, для кого строим. Поэтому заводить объект под крышу и запускать «инженерку» будем только тогда, когда найдём арендатора.

Что касается бизнес-центра «Татищевский» - он будет эксплуатироваться в плановом режиме. Лично мне очень любопытен опыт работы во время проведения «Чемпионата мира по футболу – 2018», ведь объект находится фактически под боком у Центрального стадиона, где будут проходить игры. Посмотрим, как это событие отразиться на нас и наших арендаторах.

Если говорить о «внутренних улучшениях», мы действительно видим в этом стратегическую ценность. Сегодня мне хочется воспользоваться возможностью для моего личного роста как специалиста, получить знания в области психологии организации пространства, инструментов повышения результативности или креативности работы в офисе и т.д.

Очень хочется надеяться, что в будущем у меня появится возможность применить полученные знания в наших новых проектах. В новых, потому что 80% таких знаний надо использовать на этапе разработки концепции объекта и проектирования, хотя и в существующих объектах можно внедрять отдельные элементы. Но все-таки хочется верить, что спрос подрастет, и мы снова начнем строить офисные объекты.

- Подводя итог нашей беседы, хотелось бы спросить, каким в целом был для вас 2017-й год? Были ли в нем какие-то поводы для оптимизма? И что бы вы хотели пожелать коллегам по цеху и самим себе в Новом, 2018-м году?

У нас 2017-й год прошел под знаком ремонта дорог – у «Татищевского» это реконструкция в рамках подготовки к ЧМ-2018, «Технопарку на Монтажников» тоже повезло – он, наконец, вошёл в городскую программу, и этим летом нам построили новую подъездную дорогу к объекту. Так что у нас поводов для оптимизма хватает.

А если говорить в целом, то, как это ни парадоксально, я очень довольна итогами 2017 года. И мне кажется, что и 2018 год будет хорошим. Я вообще верю, что если делать свою работу хорошо и оставаться на позитиве, положительные изменения не заставят себя ждать. Даже если «снаружи» особых поводов для радости нет, «внутри» всегда можно создать что-то, что порадует. Работа с объектом недвижимости – это каждодневный труд, и я хочу пожелать всем, чтобы этот труд приводил к желанным результатам.

Источник: EkbRealty.ru


Другие материалы рубрики: Офисы