EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Обзор рынка торговых центров Екатеринбурга за I-е полугодие 2016 г.

Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга

В первом полугодии 2016 года в Екатеринбурге был открыт только один торговый центр – ТРЦ «Академический» (GBA без учета встроенной автопарковки ≈43 тыс. кв. м, GLA ≈30 тыс. кв. м), располагающийся в одноименном районе города. Якорными арендаторами этого торгового центра стали продовольственный гипермаркет «Мегамарт», супермаркет бытовой техники и электроники «М-Видео», гипермаркет товаров для детей «Бубль Гум», фитнес-клуб «Bright Fit», кинотеатр «Prada» и детский развлекательный центр «Джунгли Парк» и др. ТРЦ «Академический» успешно занял вакантную прежде в районе его расположения нишу крупного торгового объекта.

Также в 2016 году запланировано открытие еще 5 крупных торговых объектов: 

  • ТЦ «Crystals», первый этаж которого займет супермаркет парфюмерии и косметики «Золотое яблоко»;
  • ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре (объект откроется после реконструкции с увеличением площадей);
  • вторая очередь ТРЦ «Максидом» (изначально планировалось на конец 2015 года);
  • два гипермаркета федеральной торговой сети «Лента» (на дублере Сибирского тракта и в Академическом жилом районе).
  • Пятая очередь ТРЦ «Гринвич» с собственным выходом на станцию метрополитена «Геологическую» откроет свои двери для посетителей не ранее весны 2017 года (изначально девелопер планировал сдать объект в эксплуатацию в конце 2016 года).

На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров (GBA) в Екатеринбурге в 2007-2016 гг.

Из рисунка видно, что если с 2007 по 2012 гг. рынок торговых центров Екатеринбурга активно развивался с ежегодными темпами прироста площадей ≈15%, то в последние два года темпы его развития существенно замедлились (≈7%), что связано с постепенным количественным насыщением рынка. Кроме того, осложняют ситуацию и кризисные явления в экономике России – под их воздействием повышается степень неопределенности с реализацией ряда ранее заявленных крупных проектов торговых и торгово-развлекательных центров (например, «Астра молл», «Июнь», «Олимп», «Fashon House», «ТРЦ на Щорса/8 Марта» и др.). Некоторые из этих проектов торговых центров будут оптимизированы по площадным и концептуальным характеристикам, часть проектов подвергнется дальнейшей «заморозке» или, возможно, даже будет отменена.

В целом же рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно конкурентен и хорошо количественно развит – об этом в частности свидетельствует сохраняющееся и в 2016 году первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей (г. Краснодар ≈780 тыс. жителей). Екатеринбург приближается по данному показателю к крупнейшим торговым городам Европы – см. рис. 2.

Таким образом, можно констатировать, что рынок торговых центров Екатеринбурга достиг стадии первичного насыщения, конкуренция на нем существенно повысилась, в связи с этим, при сохранении существующей экономической ситуации в стране будут развиваться, преимущественно, качественные и оригинальные характеристики самих ТЦ и отдельные сегменты рынка торговых центров (районные и микрорайонные ТЦ – часть микрорайонов города их еще не имеет, ТЦ дискаунтного типа, специализированные ТЦ и др.).

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга уже довольно устоявшаяся и в последние 5 лет претерпевает только небольшие изменения (см. рис. 3).

Из рисунка видно, что на конец I полугодия 2016 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (42% от общего количества ТЦ) и микрорайонного типа (29% от общего количества ТЦ).

Открытый в первом полугодии 2016 года ТРЦ «Академический» также относится к группе торговых центров районного типа.

На рис. 4 представлена структура рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции.

Из рис. 4 видно, что наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (используется информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈32%), торгово-развлекательные центры (≈27%) и специализированные торговые центры (≈23%).

В условиях кризиса относительно устойчиво себя чувствуют наиболее крупные и современные торгово-развлекательные центры, способные «перетянуть» посетителей из менее успешных ТЦ, а также классические торговые центры районного и микрорайонного типа, приближенные к местам компактного проживания горожан и ориентированные на товары повседневного спроса (продукты питания, недорогие хозтовары) и товары для детей. Конкурентоспособность специализированных объектов, ориентированных на товары длительного пользования, напротив, снижается (мебельные, детские, строительные, спортивные, автомобильные ТЦ). Проявилась тенденция расширения ассортимента специализированных ТЦ за счет групп товаров повседневного спроса (таким образом расширяется и аудитория покупателей).

Арендные ставки, доля вакантных площадей

В первом полугодии 2016 года рынок торговых центров Екатеринбурга продолжал испытывать трудности – снижение покупательной способности населения, покупательского трафика и уровня его конверсии, вызванное снижением реальных доходов населения, отразилось на снижении средних арендных ставок и повышении коэффициента вакантных площадей. Последний показатель уже превышает нормативный уровень и достиг в среднем по рынку ≈5-7%. Для отдельных объектов этот показатель находится на уровне 15%. При этом для вводящихся в строй объектов хорошим на сегодняшний день считается достижение заполненности арендаторами при открытии в 60%.

Снижение средних арендных ставок за 1 полугодие 2016 года замедлилось и составило в среднем около 4-5%. При этом значительная часть арендаторов уже перешла в расчетах с девелоперами на формулу: процент от оборота или минимальная ставка + процент от оборота.

Нужно отметить, что дальнейшее снижение ставок аренды будет происходить достаточно медленно, поскольку этому мешают высокие темпы инфляции в России. То есть в цифрах ставки аренды будут оставаться практически стабильными, но их реальный уровень с учетом изменения стоимости денег будет существенно снижаться.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выделением трех условных групп объектов: успешные (наиболее крупные и современные ТЦ, доля вакантных площадей в них не превышает 1-2%); устойчивые (также довольно современные ТЦ, доля вакантных площадей в этих объектах не превышает 3-4%); проблемные (ТЦ с комплексом конструктивных и концептуальных недостатков, доля вакантных площадей – более 5-7%).

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп (анализировались ставки аренды для площадей 100-150 кв. м). При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов:

  • месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки;
  • имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения;
  • типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности;
  • уровня профессионализма управляющей компании и др.

Концептуальные тенденции развития рынка

В первом полугодии 2016 года на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга действовали, как концептуальные тенденции прошлых лет, так и новые, появившиеся под воздействием ухудшающейся экономической ситуации в стране. Таким образом, на сегодняшний день перечень тенденций составляют:

  • повышение значимости для ТЦ арендаторов по продовольственной и хозтоварной группам (товары повседневного спроса);
  • поиск и появление новых типов «якорей» для ТЦ (например, МФЦ, другие государственные службы, работающие с населением);
  • усиление дифференциации ТЦ по качественным признакам с выделением лучших, ротация арендаторов из менее успешных объектов в более успешные;
  • повышение роли общепита в привлечении покупателей в ТЦ, увеличение разнообразия и появление новых концепций общепита (в т.ч., фуд¬траки и фудпарки);
  • повышение значимости и дифференциация развлекательной составляющей в ТЦ на базе проводимых реконцепций;
  • усиление концептуализации, роли маркетинговых технологий, специализации и брендинга торговых центров;
  • технологии реконцепции (в т.ч. частичной) в условиях кризиса становятся главными направлениями совершенствования ТЦ на рынке;
  • использование информационных и интерактивных технологий работы с покупателями и посетителями ТЦ, включая активное развитие средств SMM (social medial marketing), технологий онлайн-торговли;
  • повышение в условиях кризиса роли управляющих компаний и современных технологий управления и др.

Нужно отметить, что изменения в концепциях новых ТЦ косвенно обнажают необходимость проведения реконцепции существующих торговых центров Екатеринбурга.

Перспективы рынка в условиях экономической нестабильности

Кризисные явления, развивающиеся в экономике России также находят отражение на рынке торговых центров. В первом квартале 2016 года покупательский трафик уменьшился в среднем на 20% к соответствующему периоду прошлого года, увеличивается количество вакантных площадей, падают и подвергаются реструктуризации арендные ставки и др.

Такая ситуация обусловлена, прежде всего, снижем реальных доходов населения – в январе-апреле 2016 года они снизились на 4,7% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Вместе с тем, по сравнению с другими типами объектов коммерческой недвижимости (магазины стрит-ритейла, офисные и бизнес-центры и др.) положение торговых центров выглядит гораздо стабильнее.

По оценкам экспертов, рецессия на российских рынках уже прошла и сейчас мы находимся в зоне стагнации. В период стагнации происходит приспосабливаемость экономики и рынков к новым условиям. Сегодня имеются уже какие-то отдельные положительные тренды. Однако, выход из кризиса с реальным улучшением экономических показателей мы прогнозируем не ранее конца 2016 – начала 2017 года.

Во второй половине 2016 года с запуском новых объектов ожидается некоторое увеличение количества вакантных площадей, однако в целом по рынку оно не превысит 10-15%. Коррекция цен аренды на рынке также продолжится, но не будет носить критичный характер за счет сдерживания высокими темпами инфляции и роста коммунальных расходов.

Также будет усиливаться дифференциация торговых центров на рынке (сильные станут еще сильнее, слабые еще слабее). Для многих торговых центров недостатки имеющихся концепций, на фоне острой конкуренции на рынке, станут носить явный и опасный для конкурентоспособности ТЦ характер и приводить к реальным потерям арендаторов и дохода.

В условиях дефицита финансовых ресурсов девелоперы массово пересматривают планы своего развития – оптимизируют инвестиционные портфели, продавая некоторые объекты, замораживают проекты на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов, на завершающих этапах строительства и др.

Вместе с тем, кризис предоставляет возможности для развития, не актуальные ранее на растущем рынке. Так например, сложная конкурентная обстановка на рынке сделала популярной работу по реконцепции торговых центров с повышением уровня их стабилизации и доходности.

Управляющие компании ТЦ Екатеринбурга уже осознали необходимость проведения реконцепции, в том числе, оперативной частичной (см. сайт компании «Урал-Гермес»). При этом их типичной ошибкой являются попытки проведения реконцепции самостоятельно, без помощи профессиональных консультантов. Неправильно выполненной реконцепцией часто можно навредить объекту, снизив его востребованность у населения и общую капитализацию. Примеры таким торговых центров в городе уже имеются.

Источник: Консалтинговая компания "Урал-Гермес"

Скачать обзор в формате pdf


Другие материалы рубрики: Торговая недвижимость