EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Обзор рынка торговых центров г. Екатеринбурга на I квартал 2017 г.

Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга

Если в первом полугодии 2016 года был открыт только один ТРЦ «Академический» (GBA без учета встроенной автопарковки ≈43 тыс. кв. м, GLA ≈30 тыс. кв. м), располагающийся в одноименном районе города, то второе полугодие 2016 года ознаменовалось открытием сразу трех торговых объектов:

  • ТЦ «Crystals» (GBA ≈12,2 тыс. кв. м, GLA ≈8,6 тыс. кв. м), первый этаж которого занял супермаркет парфюмерии и косметики «Золотое яблоко». На втором этаже ТЦ в 2017 году запланировано открытие универмага «Большой». Девелоперы заявляют о реализации в объекте концепции lifestyle-center, однако, по нашему мнению, в полной мере, в виду некоторых конструктивных и концептуальных особенностей ТЦ, ее реализовать не удастся;
  • ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре (объект после реконструкции с увеличением площадей – GBA нового строительства ≈7,2 тыс. кв. м, GLA ≈5 тыс. кв. м);
  • последняя пятая очередь ТРЦ «Гринвич» (GBA нового строительства ≈70 тыс. кв. м) с собственным выходом на станцию метрополитена «Геологическую», который откроется в 2017 году.

Также можно отметить вторую очередь ТРЦ «Максидом», строительство которой завершено, но для посетителей она пока не открыта (этот торговый центр испытывает значительные трудности с момента своего открытия (фактически работает только строительный гипермаркет) и нуждается в скорейшей реконцепции).

На рис. 1 представлена динамика изменения пло­щадей торговых центров (GBA) в Екатеринбурге в 2007-2016 гг.

Из рисунка видно, что если с 2007 по 2012 гг. ры­нок торговых центров Екатеринбурга активно разви­вался с ежегодными темпами прироста площадей ≈15%, то в последние три года темпы его развития сущест­венно замедлились (≈8%), что связано с кризисными тенденциями в экономике страны и постепенным количественным насыщением рынка. При этом сравнительно хорошие показатели 2016 года являются скорее исключением, так как многие объекты были заложены в докризисные 2012-2013 годы (девелоперский цикл составляет в среднем 3-4 года).

В 2017 году мы не ожидаем открытия новых значимых по площадным характеристикам торговых центров. Возможно, к концу года будет введен в строй мебельно-интерьерный торговый центр «Astroom», даты завершения строительства которого из-за недостатка финансирования девелопера и ошибок в концепции и управлении проектом неоднократно переносились. Также идет строительство гипермаркета «ОКЕЙ» рядом с ТЦ «Дирижабль» (намеченная дата ввода объекта в строй на конец 2017 года является достаточно оптимистичной).

Среди других важных событий рынка торговых центров Екатеринбурга можно отметить намеченное на 2017 год начало строительства торговой галереи на Радищева (GВA ≈11 тыс. кв. м) и начало строительства аутлет-центра вблизи пересечения Полевского тракта и ЕКАД (недалеко от жилого района «Солнечный»).

В целом же рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно конкурентен и хорошо количест­венно развит – об этом в частности сви­детель­ст­вует нахождение Екатерин­бурга в группе лидеров по обес­печенности качествен­ными торго­выми площадями на 1000 жителей среди рос­сий­ских городов-миллионников (г. Крас­нодар ≈780 тыс. жителей) – см. рис. 2. Помимо Екатеринбурга в эту группу входят Самара и Санкт-Петербург. Относительно низкий показатель Москвы обуславливается методикой расчета (многие крупные ТРЦ находятся за МКАД на территории Московской области).

Однако, несмотря на общий высокий уровень обеспеченности торговыми площадями населения Екатеринбурга, в городе остаются перспективными для развития отдельные сегменты рынка торговых центров:

  • районные и микрорайонные ТЦ – часть микрорайонов города их еще не имеет (например, Химмаш, Вторчермет и др.), перспективным выглядит создание крупного ТРЦ на Уралмаше/Эльмаше;
  • ТЦ дискаунтного типа;
  • некоторые специализированные ТЦ и др.

Для новых объектов важно правильно выбирать локацию, оптимизировать их по площади и главное – создавать качественную и конкурентоспособную современную концепцию.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга

Структура рынка торговых центров Екатерин­бурга уже довольно устоявшаяся и в последние 5 лет претерпевает только небольшие изменения (см. рис. 3).

Из рисунка видно, что на конец Iквартала 2017 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (42% от общего количества ТЦ) и микрорайонного типа (30% от общего количества ТЦ).

Все открытые в Екатеринбурге в 2016 году и строящиеся в настоящее время торговые центры (кроме пятой очереди ТРЦ «Гринвич») также относятся к двум обозначенным выше группам.

Сегмент крупных торговых центров городского и регионального типа в ближайшие два года в Екатеринбурге пополняться не будет. Создание таких объектов связано с большим необходимым объемом инвестиций, доступность которых для девелоперов в кризис существенно снизилась.

На рис. 4 представлена структура рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции.

Из рис. 4 видно, что наиболее разви­тыми   сегментами рынка торговых центров Екате­ринбурга по типу концепции являются классические торго­вые центры (≈34%), торгово-развлекательные цен­тры (≈24%) и специализированные торговые центры (≈22%).

В условиях кризиса относительно устойчиво себя чувствуют наиболее крупные и современные торгово-развлекательные центры, способные «перетянуть» посетителей из менее успешных ТЦ, а также классические торговые центры районного и микрорайонного типа, приближенные к местам компактного проживания горожан и ориентированные на товары повседневного спроса (продукты питания, недорогие хозтовары) и товары для детей. Конкурентоспособность специализированных объектов, ориентированных на товары длительного пользования, напротив, снижается (мебельные, детские, строительные, спортивные, автомобильные и другие ТЦ). Проявилась тенденция расширения ассортимента специализированных ТЦ за счет групп товаров повседневного спроса (таким образом расширяется и аудитория покупателей) – например, создание продовольственного супермаркета «Звездный» в детском оптовом центре на ЕКАД, размещение супермаркета фиксированных цен «FixPrice» в ТК «Докер» (ранее девелоперы этого объекта также заявляли об интересе в открытии продовольственного гипермаркета).

Арендные ставки, доля вакантных площадей

В 2016 году на рынке торговых центров Екатеринбурга арендные ставки оставались достаточно стабильными (к концу года их изменение практически прекратилось). В 2017 году есть даже некоторые предпосылки к небольшому росту средних ставок аренды, которые, впрочем, будут сдерживаться значительным объемом введенных новых торговых площадей в 2016 году. Эти площади оказывают влияние на уровень вакантных площадей в ТЦ – этот показатель уже превышает нормативный уровень и дос­тиг в среднем по рынку ≈6-8%. Для отдельных объектов этот показатель находится на уровне 15%. При этом для вводящихся в строй объектов хорошим на сегодняшний день считается достижение заполненности арендато­рами при открытии в 60%.

Одной из основных тенденций на рынке является массовый переход арендаторов в расчетах с девелоперами на формулу: про­цент от оборота или минимальная ставка + процент от оборота. Такая ситуация повышает вовлеченность девелопера и арендатора в бизнес-процессы друг друга и приводит к развитию некоторых важных тенденций. Например, она вызвала увеличение средних площадей якорных арендаторов в ТЦ (особенно по некоторым непродовольственным группам товаров).

Для формата экспресс-обзора специалисты консалтинговой компании «Урал-Гермес» традиционно проводят анализ арендных ставок в торговых центрах Ека­теринбурга упрощенно с выде­лением трех условных групп объектов: успешные(наи­более крупные и современные ТЦ, доля вакантных пло­ща­дей в них не превышает 1-2%); устойчивые (также довольно современные ТЦ, доля вакантных площадей в этих объектах не превышает 3-4%); проблемные (ТЦ с комплексом конструктивных и концептуальных недос­татков, доля вакантных пло­щадей – бо­лее 5-7%).

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп (анали­зиро­вались ставки аренды для площадей 100-150 кв. м). При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екате­рин­бурга зависит от следующих основных факторов:

  • месторасположения и доступности объекта отно­си­тельно городских магистралей и районов жилой застройки;
  • имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения;
  • типа торгового центра, его конструктивных ха­рактеристик, уровня современности;
  • уровня профессионализма управляющей компа­нии и др.

Источник: Урал-Гермес


Другие материалы рубрики: Торговая недвижимость