EkbRealty — коммерческая недвижимость в Екатеринбурге
Ресторан от Раппопорта, отель и фаст-фуд. ТК «Банковский» меняет наполнение и внешность

«Узнав, что объект находится в 100 м от площади, а арендаторы стоят в очередь, эксперты сказали: «Хотите потратить деньги — пожалуйста. Поставьте золотые окна». Глава ТК «Банковский» — о реконцепции.

Торговый комплекс «Банковский» в центре Екатеринбурга — место намоленное. Изначально на пустыре на юго-западной окраине города появились деревянные торговые ряды, которые принадлежали купцу Илье Симанову. Он продал объект братьям Ивану и Василию Макаровым, тоже купцам, уже построившим к тому моменту в городе большую мельницу (сейчас объект расположен рядом с Макаровским мостом), и известным меценатам. Новые владельцы в конце 1880-х гг. решили поставить на месте торговых рядов масштабное кирпичное здание, приняв на себя риски — все-таки объект находился в удалении от центра. И, отмечает директор управляющей компании ТК «Банковский» и совладелец объекта Александр Пономарев, не прогадали:

    В то время предприниматели подходили к проектам с коммерческой точки зрения и по-настоящему фундаментально. Прежде чем построить здание братья Макаровы тщательно изучили вопрос и поставили объект на большой каменной плите. Когда шла реконструкция «Пассажа» в 2014 г., рабочие разрывали котлован, и было видно, что наш ТК стоит на этой самой плите. Были опасения, что работы повредят зданию, что оно пошатнется, но ничего старой постройке не сделалось.

Торговые площадки располагались в здании вплоть до 1920-х гг., в 1930-е там разместили школу для национальных меньшинств, затем факультет Пединститута, в конце 1970-х в объекте работала спичечная фабрика, потом ее сменили складские помещения, а под занавес перестройки в нем работал Дом моделей с цехом пошива одежды. С началом 1990-х здание перешло к новым собственникам, которые вернули ему торговую функцию. Г-н Пономарев вспоминает: тогда на ул. Вайнера и в соседних переулках стояли ларьки, торговых центров в сегодняшнем понимании этого слова не существовало — работал лишь «Дирижабль», который был, по сути, торговым рядом, а новые собственники «Банковского» хотели добавить торговле цивилизованности.

    Мы пригласили ларечников в свой комплекс. Условия были хорошими: удобно нарезанные небольшие площади, реклама, профессиональное управление зданием — работал директор торгового комплекса. Плюс мы сделали вывеску, хорошую по тем временам, объект находился под охраной. И востребованность площадей была колоссальная — все-таки центр города. Тогда рядом уже была станция метро, и пешеходный трафик впечатлял, как и сейчас. Так ТК стал работать как коммерческий проект, — говорит Александр Пономарев.

Большая часть покупателей тогда отоваривалась на рынках «Центральный» и «Таганский ряд» — торговля шла с лотков, это был шопинг эконом-класса. На Вайнера же ехали покупатели сегодняшнего формата «средний плюс» — считалось, что продукция там более качественная и модная, а в «Банковском» — самая фешенебельная. Собственники торгового комплекса стремились быть в авангарде рынка, вспоминает г-н Пономарев — например, открыли ресторан в подвальном этаже здания.   

    Это был трактир в русском стиле. Почему именно такая концепция? Мой знакомый повар предложил сделать русский ответ McDonalds. У него была технология приготовления толстых блинов с разнообразными начинками, и мы открыли один из первых фаст-фудов в городе. Заведение было интересно оформлено: знакомая дизайнер ездила по деревням, собирала утварь для интерьера. Но общепит нужно или контролировать самому, или отдавать в управление, и мы пошли по второму пути — нашли менеджера, который выстроил работу. После ресторанный проект стал просто одним из арендаторов, и у нас их сменилось не так много, сейчас работает четвертый оператор, — рассказывает Александр Пономарев.  

И добавляет: ТК приносил весьма приличный доход, с экономической точки зрения в проекте был полный порядок, а с эмоциональной стороной дело обстояло сложнее — шло время, на рынке начали появляться другие игроки, и проект уже не так нравился собственникам. Г-н Пономарев стал задумываться о реконцепции, записался на семинар крупной московской компании, специализирующейся на управлении коммерческими объектами, и после выступлений спикеров обратился к ним за советом: есть здание, хочется изменений. Как подходить к реконцепции, чтобы она и экономически была обоснованной, и душу грела?

Экспертов интересовали ключевые параметры: пешеходный трафик, приближенность к основным точкам притяжения в городе — центральной площади или площади у ж/д вокзала и частота ротации арендаторов. Узнав, что объект находится в 100 м от Площади 1905 года, а потенциальные арендаторы стоят в листе ожидания по несколько месяцев, ответили: «Если хотите потратить деньги, пожалуйста. Поставьте, например, золотые окна. А все остальное у вас в порядке».

    Трафик у нас всегда был впечатляющим, а после реконструкции «Пассажа» стал просто колоссальным. Наши арендаторы делали замеры, расчеты по формулам и вывели коэффициент — он в четыре раза превышает требующийся для них трафик. Так что в неизменном формате наш объект работал последние 20 лет, мы его закрывали только единожды, в 1990-х, — чтобы обновить перекрытия. Они были старыми, сделанными из двенадцатиметровой лиственницы. Пришлось постараться: это дерево со временем становится твердым как бетон, бензопилы его не брали, работали алмазными дисками. Сделали железобетонные перекрытия, по сути, получился домик в домике, — вспоминает совладелец «Банковского».  

Тем не менее мысли об обновлении ТК собственников не оставляли, и в 2016 г. было решено проводить реконструкцию и реконцепцию. Бизнесмены подняли архивы, изучили, каким здание было изначально, рассчитали, как его реконструировать — так, чтобы сохранить архитектурную целостность и внутреннее содержание, но и приспособить его под современные требования рынка. Чтобы арендаторам было выгодно размещаться на площадях.  

    Была проведена огромная работа, поднята масса архивных материалов — на их основе мы совместно со специалистами проектной организации разработали проект реставрации здания, разделив его на три этапа: проработка и восстановление входных групп в стиле и архитектуре той эпохи, реставрация фасада, восстановление кровли с размещенной в ней мансардой. Здание после работ по реставрации должно соответствовать тому историческому периоду, в который было построено. Проект мы отправили на согласование в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области. По нему прошли общественные слушания — он был размещен на официальном сайте Управления — чтобы горожане смогли его обсудить. И в итоге орган охраны одобрил и согласовал наш вариант, — говорит г-н Пономарев.  

Арендаторов в обновленный объект начали набирать до старта работ. Площадями интересовались многие, но далеко не все верили в успех предприятия. Слово «памятник» пугает бизнесменов из-за городских скандалов, связанных с прежними реконцепциями старинных зданий, отмечает Александр Пономарев. Тем не менее, все площади уже законтрактованы: первый этаж отдан общепиту. Местный игрок Street Market Food&Buffet откроет в «Банковском» точку фаст-фуда нового формата, рядом заработает «Воронеж», ресторанный проект Александра Раппопорта. Первое заведение начало принимать гостей в конце лета, второе рассчитывает открыться к Новому году. Второй этаж здания отдан под технологические помещения ресторанов, на третьем будет гостиница — оператор не спешит, рассказывает г-н Пономарев, планирует набрать обороты к 2018 г. По расчетам, здание начнет функционировать в полном объеме к весне следующего года.   

    Получилась такая концепция — ее диктует рынок. Сегодня существует тренд на предприятия общественного питания, и эти услуги у нас в городе представлены неплохо — есть и местные рестораторы, и федеральным игрокам наш регион интересен. Поэтому спрос на помещения подобного типа очень высок, а значит, и доходен. Кроме того, поход за покупками — это совершенно отдельное занятие, а люди хотят вкусно поесть и приятно провести время, — комментирует совладелец ТК «Банковский».

И добавляет: вопрос сохранения зданий-памятников — очень серьезный и сложный в решении. Сохранить исторический объект без участия капитала трудно, а у него свои законы: деньги должны приносить доход, все остальное — благотворительность.   

    Проект по сохранению объекта культурного наследия состоит из двух частей: первая — реставрация или реконструкция, вторая — приспособление здания под современное использование. А кто, как не представители бизнес-сообщества, знают, как вдохнуть новую жизнь в старые объекты — чтобы они функционировали и могли считаться коммерческими проектами? Любое здание или дом должны жить, то есть функционировать, причем эффективно. Вот тут, конечно, требуется участие профессионалов, которые сумеют подобрать формат, заполнить объект арендаторами и вести управление зданием, получая максимальный доход.

Но здесь тоже есть нюансы — не всегда легко сделать выбор между цифрами и нравственностью:

    Помню, в период популярности игровых автоматов к нам приходил оператор и предлагал сумму, в четыре раза большую, чем мы выручали за аренду всех площадей в ТК, — планировал сделать игровой центр. Тогда автоматы были разрешены, да и еще Карл Маркс говорил, что нет такого преступления, на которое не пошел бы капитал в расчете получить 300%. Но «можно» и «хорошо» — это разные вещи. Поэтому мы площади не отдали. Просто в какой-то момент для тебя деньги уже начинают пахнуть, и все-таки рядом с капиталом должна идти культура. Когда она связана с коммерцией, получаются великолепные проекты, — резюмирует Александр Пономарев.  

Фото: Игорь Черепанов
Автор: Екатерина Стихина
Источник: dk.ru


Другие материалы рубрики: Торговая недвижимость